“做綜合體是否成功，是考驗一個房企在市場競爭中能否站穩(wěn)腳跟的標準之一。”這話不無道理。戴德梁行香港董事總經(jīng)理北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管周汝鴻先生說：“綜合體的體量大多要在10萬平米以上，辦公樓是城市綜合體的核心功能，是綜合體的地標。”他表示，從國內(nèi)的一些成功案例看，一個成功的城市綜合體內(nèi)辦公樓體量應(yīng)超過20萬平米，商業(yè)體量在6萬平米以上，這也就意味著，開發(fā)商不僅要從定位、建造、規(guī)劃設(shè)計上下工夫，更要在商業(yè)運營與寫字樓的招商上花費更多的心思。
兩種模式運營城市綜合體
西城時代營銷副總許志奇說：“目前的昆明房地產(chǎn)市場，綜合體不勝枚舉，比如說現(xiàn)在運營比較成功的南亞風(fēng)情第壹城和順城；未正式運營的綜合體項目更遍地開花。”
許志奇認為，目前昆明綜合體項目的主流開發(fā)模式主要有兩類，一類是分期開發(fā)商業(yè)先行模式，例如南亞風(fēng)情第壹城走的就是這種模式，通過昆明樓市大家可以看到綜合體體量非常巨大，一般昆明的綜合體項目都在50萬平米以上，這么大的體量不可能一下子完成，因此綜合體都是走分期開發(fā)途徑，商業(yè)先行的好處是通過商業(yè)的開發(fā)運營可以提升周圍房地產(chǎn)的價格，為后期配套住宅開發(fā)做好鋪墊，還能從后期的住宅開發(fā)中獲取更多利潤。
第二類是分期開發(fā)住宅先行，這個模式在昆明比較常見，因為昆明的綜合體項目大多源于城中村改造，例如海倫國際、西城時代項目和聯(lián)想科技城等等，這種模式就是項目的啟動物業(yè)為住宅，通過住宅做低價入市可以回籠以資金為后期的商業(yè)開發(fā)做準備，但是這要損失一部分利潤。
說白了，在這兩種模式之間，開發(fā)商要么選擇現(xiàn)金流，要么抓住利潤率，總得有所取舍。選擇利潤，還得看資金鏈是否支持。
體驗式商業(yè)席卷昆明
另外，綜合體項目的成功與否很大程度上取決于商業(yè)、商務(wù)部分的招商和后期的運營，目前昆明綜合體項目較多，商業(yè)供應(yīng)過剩已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場不爭的事實，這都是源于這幾年對綜合體大量投資。
周汝鴻先生認為：“解決這個難題很難，因為商業(yè)是處于整個綜合體的核心，而商業(yè)的支撐需要大量的人群，因此從前期選址就應(yīng)選擇中心或者是未來的片區(qū)發(fā)展核心，如昆明兩個比較典型的項目北辰財富中心和南亞風(fēng)情第壹城，都處于片區(qū)中心，目前運營比較成功也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模淮送馍虡I(yè)部分規(guī)劃必須超前，目前商業(yè)模式已經(jīng)發(fā)展到第六代體驗式商業(yè)模式了，如現(xiàn)在規(guī)劃的綜合體項目還停留在老式商業(yè)模式那么必然會對后期的運營帶來致命的影響。”
從昆明的發(fā)展上來看，北市區(qū)、南市區(qū)已經(jīng)有了中心，而東市區(qū)和西市區(qū)都沒有形成一個真正的中心，未來西市區(qū)和東市區(qū)將是昆明發(fā)展的重點片區(qū)。
西城時代營銷副總許志奇說：“以西城時代為例，占據(jù)了未來西市區(qū)的核心位置，除此之外我們還規(guī)劃了一個體驗式的商業(yè)中心，這個商業(yè)中心將是西南首個體驗式的商業(yè)中心，未來片區(qū)內(nèi)的客戶都將通過便利的交通到項目進行體驗式消費帶動項目商業(yè)的發(fā)展。”
從10萬平米到1000萬平米，城市綜合體不斷擴容
開發(fā)商“包辦”片區(qū)配套
從原來10萬平米到幾十萬平米，在到現(xiàn)在的平均100萬平米，有的甚至達到1000萬平米，昆明的綜合體體量不斷擴容。面對如此巨大的體量，開發(fā)商也在積極引入諸如醫(yī)院、學(xué)校、大型購物中心、酒店等片區(qū)配套，不惜在配套上花費血本，打這不僅是在秀自己的“肌肉”，也為在整個市場中占得先機。
開發(fā)商“包辦”片區(qū)配套，不僅是為了在市場競爭中加重價值的砝碼，也是為了在銷售中獲得優(yōu)勢。俊發(fā)集團一公司總經(jīng)理彭后熊表示：“項目的配套一定要結(jié)合項目本身的特質(zhì)去量身打造，以俊發(fā)城為例，作為龍頭村的改造項目，這里曾經(jīng)是“35位院士的第二故鄉(xiāng)”、“中國精神故里”，片區(qū)內(nèi)擁有26處歷史建筑，建筑大師梁思成、林徽因夫婦故居，聞一多、朱自清故居，哲學(xué)家馮友蘭故居等眾多珍貴的名人遺跡猶存。為了完成這一千萬平米的大盤，除了商業(yè)街、酒店商務(wù)集群、醫(yī)院、全年齡段的學(xué)校外，結(jié)合項目特色，將打造歷史文化街區(qū)、龍泉古鎮(zhèn)六大互動體驗館等，包括中國建筑兒童互動體驗館、朱自清兒童文學(xué)館、馮友蘭思潮體驗館、昆明在地工藝體驗館、彌陀文化體驗館、昆明百花體驗館。”
除了像俊發(fā)城這樣的大型綜合在開發(fā)中注重齊全的配套外，不少體量適中的綜合體在配套的打造上也很有考究，尤其是近年來，不少項目都打出了公園配套的概念，像公園1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失綠色空間特質(zhì)，自建風(fēng)情公園；像文化空間、大觀文化廣場這樣帶有“文藝范”的綜合體，則以文化為主打，如文化空間將老昆明的篆塘廟會呈現(xiàn)到項目中；另外，像人民路壹號廣場、潤城這樣的主打商業(yè)的綜合體，在配套的選擇上也各有千秋，前者著力打造昆明24小時不夜城，以餐飲、娛樂為主，而后者以購物中心、商務(wù)消費為主；在并不多見產(chǎn)業(yè)綜合體方面，斗南花卉產(chǎn)業(yè)園將在千畝園區(qū)上建設(shè)成國際花卉交易、國際花卉總部經(jīng)濟區(qū)、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)和國際花卉會展及花卉旅游功能區(qū)，打造成為亞洲花都。
記者調(diào)查
價格和租金比周邊同等物業(yè)價格高出20%以上
綜合體物業(yè)價值高于周邊區(qū)域
開發(fā)城市綜合體相比其他單一形態(tài)的住宅、商業(yè)、寫字樓，在收益上是否更高？成功的綜合體項目的物業(yè)價值相比同區(qū)域物業(yè)是否更高？針對這些問題記者進行了調(diào)查采訪。
西城時代營銷副總許志奇告訴記者：“綜合體的開發(fā)可以通過分期開發(fā)模式來進行，如可通過前期商業(yè)開發(fā)運營來帶動后期的住宅開發(fā)，當(dāng)商業(yè)運營成功之后片區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價格也會隨之水漲船高，相應(yīng)的收益也會更高，從另一方面說不管是商業(yè)客戶還是住宅客戶都能從后期的商業(yè)運營中獲得更大的回報。”
另一方面，成功的綜合體物業(yè)價值相比相同片區(qū)的物業(yè)價值是更高的，以南亞風(fēng)情第壹城為例，剛?cè)胧袝r住宅價格在7500左右均價，目前住宅均價在11000左右，而記者從周邊的中介處了解到，其周邊像和清巷小區(qū)這樣的住宅均價在8500元左右，比南亞風(fēng)情第壹城低20%。同樣來看，在北辰財富中心附近的商鋪租金大約在4800元/月，而僅一街之隔位于北辰財富中心的商鋪租金在13000元/月。不難看出，成功的綜合體中，其物業(yè)價值往往高于周邊區(qū)域。
（來源：中國新聞網(wǎng)）
