到什么山就要唱什么歌,以地產(chǎn)商為主體的現(xiàn)實(shí)改變不了購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng),必須從專(zhuān)業(yè)出發(fā)的商業(yè)屬性,而以地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)目標(biāo)的購(gòu)物中心項(xiàng)目也難以扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商追求更高收益的本能。
從目前情況看,中國(guó)購(gòu)物中心去主力店是不可能的。從整個(gè)行業(yè)角度來(lái)說(shuō),未來(lái)的購(gòu)物中心全靠專(zhuān)賣(mài)店不現(xiàn)實(shí),不能所有的城市都拿北京上海做榜樣,因?yàn)橐痪城市的消費(fèi)力不可比擬。而從全行業(yè)的角度,如果沒(méi)有主力店,購(gòu)物中心生存壓力會(huì)非常大。去主力店只可能存在于少量的購(gòu)物中心當(dāng)中,特別是哪些本身資源就已經(jīng)很豐富了,運(yùn)營(yíng)能力很強(qiáng)的購(gòu)物中心會(huì)選擇放棄主力店,但90%以上的購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)不足,本身就希望別人能幫他解決一些成本、人氣等方面的問(wèn)題,去主力店后很難考自己能力來(lái)運(yùn)營(yíng)整個(gè)項(xiàng)目。
開(kāi)發(fā)商和零售商直接本來(lái)就是一種所謂的唇亡齒寒的關(guān)系,但假定零售商用的是招商的方法,那么購(gòu)物中心也用的是招商的方法,大家都在做物業(yè)經(jīng)營(yíng),也就意味著開(kāi)發(fā)商用很低的成本給了另一家零售商,他在經(jīng)營(yíng)物業(yè),而不再做商品經(jīng)營(yíng)。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商這邊犧牲了很大的利益,但是零售商承租很大面積的零售集團(tuán)也在用物業(yè)經(jīng)營(yíng)的手法去引進(jìn)商家,而且跟購(gòu)物中心,專(zhuān)賣(mài)店,街區(qū)引進(jìn)的商家是一樣的,這一定會(huì)造成沖突。所以下一步,一些主力店應(yīng)該是做小而精的,細(xì)分市場(chǎng)的,這樣大家還會(huì)很大的合作空間。
如果零售商是靠榨取開(kāi)發(fā)商的利率生存,那么這對(duì)零售商而言本身就是一個(gè)短板,未來(lái)發(fā)展中會(huì)存在很大的隱患。過(guò)去的零售商是靠大店的進(jìn)駐,然后尋求一個(gè)找其他品牌商的空間。但未來(lái)隨著行業(yè)反正的成熟,很有可能出現(xiàn)的局面是購(gòu)物中心本身的品牌吸引力就已經(jīng)很大了,他靠自身的組合就已經(jīng)超越大店的影響力的時(shí)候,我覺(jué)得如果這個(gè)時(shí)候,大店還沒(méi)有去做轉(zhuǎn)型,他可能會(huì)跟購(gòu)物中心的合作空間越來(lái)越小。
其次開(kāi)發(fā)商也不能榨取零售商的經(jīng)營(yíng)收益。國(guó)內(nèi)目前很多項(xiàng)目租金非常高,實(shí)際上已經(jīng)積壓了零售商的生存。這兩種現(xiàn)象是交織在一起的。從全行業(yè)角度看,應(yīng)該是各自按照各自分工,再去服務(wù)各自的對(duì)象。主力大店要服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)的人群,購(gòu)物中心方則要追求一個(gè)更好更完美的功能組合,形成購(gòu)物中心自身的吸引力。
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