對于地鐵上蓋購物中心而言，地鐵一定程度上提高了其商圈輻射力（尤其是原先交通不便和中高端或大眾化定位的商業項目），但卻無法徹底改變商圈的性質和基本面。地鐵商業物業的發展離不開所依托商圈的各種積淀，地鐵商業物業必須依據本商圈特點和自身條件的考量，進行合理且科學的商業規劃、商業定位、商業組合、特色塑造等一系列細致的基礎工作，爭取最大的環境優勢與環境兼容性，避免同質化惡性競爭，貼近客群實際需求，展開差異化競合，才可能將匆匆的過客轉化為有效客流，所以地鐵商業物業并不一味意味著規模多么大，檔次多么高。

　　事實上，各種類型各種規模各種定位的地鐵商業物業都不乏成功與失敗案例，關鍵還是依據購物中心的普遍經營原則，根據項目所處商圈的特點（例如商務區、工廠區、大型居住區還是商住混合區等）、站點實際客運量（高/中/低客流站）、商圈人口數量（包括常住人口、辦公和就業人口等）和流動量、當地經濟環境與社會發展和居民消費能級與結構、商圈文化底蘊、乘客構成類型與特點（例如本站通勤客源流進與流入的構成及潮汐特點、游客數量、通勤高峰期之外客流構成特點-如商務客流情況等、假日客流流向、乘客年齡段構成）、項目競爭者地理位置與交通情況（利用地鐵軌交輻射優勢爭取吸引并鞏固次商圈和邊緣商圈的客源，防范核心商圈客源被地鐵線上其他站點的商業項目吸走而流失，力爭在商圈調整和消費力再分配的博弈上獲勝）等信息，根據車站類型（商業型站點、商務型站點、居住型站點、商住混合型站點、公共中心型站點--如大型醫院、學校、旅游區、行政中心、體育中心、交通樞紐型站點、廠區型站點），進行綜合分析研判，細分市場，確定自身項目的科學定位和合理的商業規劃與業態組合；積極引入適應乘客和居民需求，提供適銷對路的產品和服務的基礎上，通過特色賣點塑造和主題行銷，延長乘客逗留時間，激發乘客消費的沖動，刺激晚間消費和假日消費，將流動的滾滾客源轉化為有效的購買力是成功的前提。

　　下面將香港、上海、北京、深圳、廣州等城市不同商圈不同規模的地鐵上蓋商業物業分類并歸納整理出如下表格。

　　典型地鐵上蓋購物中心分類表