9月15日，2014北京萬科商業(yè)大會(huì)暨中糧萬科半島廣場(chǎng)招商大會(huì)在北京舉行。北京萬科副總經(jīng)理肖勁介紹了萬科與百度在LBS定位方面的合作與落地，而萬科副總裁毛大慶就以一番“熊貓理論”總結(jié)闡釋了萬科近年來的嘗試和變化。
與百度的合作
萬科與百度的合作關(guān)系在今年6月份萬科宣布成立商業(yè)策略聯(lián)盟時(shí)正式確立。而雙方具體的合作內(nèi)容，則在昨日的招商大會(huì)上揭開細(xì)則。北京萬科宣布，其與百度合作的首個(gè)成果--V-in，已經(jīng)結(jié)束封測(cè)正式上線。
據(jù)肖勁介紹，萬科此次與百度的合作，是以導(dǎo)航和數(shù)據(jù)分析為切入點(diǎn)，在購(gòu)物中心項(xiàng)目上布局實(shí)施。導(dǎo)航方面，通過室外LBS定位與室內(nèi)wifi定位的組合，為顧客提供購(gòu)物全周期的路線規(guī)劃及導(dǎo)航服務(wù)，形成導(dǎo)航閉環(huán)。
室外導(dǎo)航為百度地圖的成熟產(chǎn)品，將室內(nèi)地圖嵌入其中，拓寬用戶使用該功能的可能性，同時(shí)將室內(nèi)導(dǎo)航模塊進(jìn)行封裝，放入購(gòu)物中心APP平臺(tái)。目前，該模塊正在研發(fā)測(cè)試中，預(yù)計(jì)9月底上線。
數(shù)據(jù)分析方面，則是結(jié)合百度云數(shù)據(jù)引擎和購(gòu)物中心內(nèi)部wifi硬件，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)收集和大數(shù)據(jù)分析，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和決策提供支持。事實(shí)上，數(shù)據(jù)分析主要是為顧客畫像，從性別、年齡、收入、置業(yè)、興趣偏好、消費(fèi)偏好六大緯度立體化勾勒流動(dòng)客流與常駐居民人群畫像。
毛大慶總結(jié)稱，通過這些數(shù)據(jù)，可以更有針對(duì)性地對(duì)消費(fèi)者做推廣，也可以了解商業(yè)項(xiàng)目中哪些定位是錯(cuò)的，需要調(diào)整和規(guī)避。另外，通過這項(xiàng)技術(shù)可以知道消費(fèi)者的分布去向，以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較時(shí)需要取得哪些數(shù)據(jù)。
他進(jìn)一步指出，在此基礎(chǔ)上，未來開發(fā)項(xiàng)目的順序都會(huì)改變。萬科可以先分析消費(fèi)者，再進(jìn)行定位、設(shè)計(jì)和招商。
據(jù)毛大慶透露，該項(xiàng)合作會(huì)先在北京做試點(diǎn)，之后會(huì)在萬科全國(guó)的項(xiàng)目中推廣。目前北京金隅萬科廣場(chǎng)已經(jīng)率先啟用了該項(xiàng)技術(shù)。
“熊貓”自畫像
在細(xì)數(shù)轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商、引入互聯(lián)網(wǎng)思維、事業(yè)合伙人制度等萬科一系列重要舉措后，毛大慶給出了一幅萬科自畫像--功夫“熊貓”。
毛大慶稱，大熊貓是被稱作動(dòng)物界的活化石，在進(jìn)化的過程中始終沒有被淘汰被消失，大熊貓表面挺萌的，但是其內(nèi)心敏感，具有很強(qiáng)的適應(yīng)環(huán)境的能力，而這些都與萬科有著相似之處。
首先在對(duì)環(huán)境的適應(yīng)上，毛大慶強(qiáng)調(diào)稱，從北京萬科20年發(fā)展歷程來看，相較眾多的住宅項(xiàng)目，其更看重的是萬科向城市綜合配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。
以房山為例，萬科在房山所做的業(yè)態(tài)迄今為止共有六個(gè)，包括住宅、商業(yè)、學(xué)校、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、體育公園、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等。這些都是基于消費(fèi)者需求的變化以及市場(chǎng)的變化所做的嘗試，本質(zhì)上跟大熊貓不斷適應(yīng)外部環(huán)境變化是相通的。
第二個(gè)方面，熊貓最早是肉食性動(dòng)物，在氣候等因素的作用下才不斷進(jìn)化為以素食為主食。毛大慶以此引申到萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用上稱，今年注定是行業(yè)變化的分水嶺，互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時(shí)代找到新工具，應(yīng)對(duì)外部環(huán)境和時(shí)代變化必須要做的事情。
他還總結(jié)了北京萬科今年在互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用上做的三件事情，與百度基于LBS技術(shù)的合作、與途家在旅游地產(chǎn)的合作、與鏈家的OC閉環(huán)合作。其強(qiáng)調(diào)稱，傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)公司的合作，是一種本能的自我更新和自我再生的反應(yīng)，這個(gè)反應(yīng)以后一定會(huì)產(chǎn)生非常重大的產(chǎn)業(yè)變革新狀態(tài)。
第三個(gè)方面，毛大慶從熊貓講起了萬科輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)理念的落地。其稱，中國(guó)有著名的熊貓外交，將熊貓輸送到國(guó)外，獲得租金的同時(shí)，亦可以促進(jìn)國(guó)家間的其他領(lǐng)域合作。由此，毛大慶聯(lián)系到了萬科的國(guó)際化。據(jù)其介紹，萬科的國(guó)際化不僅有走出去，還有引進(jìn)來。即在“輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，引進(jìn)國(guó)際優(yōu)秀的基金組織合作伙伴，調(diào)節(jié)資金占用，并實(shí)現(xiàn)快跑。
“通過合作，不斷的強(qiáng)化萬科的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，把國(guó)際資本請(qǐng)到國(guó)內(nèi)，有別于走過國(guó)門的其他項(xiàng)目。開辟另外一種萬科的新型國(guó)際化。”
萬科的野心
萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一直是行業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的事情。在當(dāng)日的活動(dòng)上，毛大慶坦言，萬科做商業(yè)才一年時(shí)間，尚未到總結(jié)模式的時(shí)候。
雖是如此，萬科卻有學(xué)習(xí)和借鑒的目標(biāo)。毛大慶首先提及了新鴻基的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，即一個(gè)輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流;一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入。在這個(gè)系統(tǒng)中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀資金多少跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤。住宅的輪子賣多少住宅產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，取決于要做多少經(jīng)營(yíng)性物業(yè);另一邊經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能做多少杠桿，取決于賣多少房子。
“這是個(gè)二元二次方程。算出來大約的結(jié)果是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)需要40%的杠桿和60%的自有資金。”
萬科另一個(gè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)則是凱德集團(tuán)。這家新加坡公司亦是雙輪驅(qū)動(dòng)，不過它的雙輪是分開的，住宅和商業(yè)各做各的互不影響。“商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動(dòng)80%的杠桿，企業(yè)靠費(fèi)用生存，包括基金管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。”
綜上兩種模式，毛大慶總結(jié)稱，萬科一定會(huì)在兩個(gè)模式中取長(zhǎng)補(bǔ)短，但目前還在探索自己的道路，尚未到搞明白的時(shí)候。現(xiàn)在唯一非常明確的就是做輕資產(chǎn)。
據(jù)毛大慶透露，金隅萬科廣場(chǎng)在去年底開業(yè)時(shí)就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)，未來該項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)更換logo的儀式，到時(shí)萬科會(huì)跟合作方一起詳細(xì)解釋具體細(xì)節(jié)。至于8月底公布的與凱雷的合作，毛大慶介紹目前的進(jìn)展為在針對(duì)有合作意向的項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)調(diào)查。“具體的時(shí)間表很難講，因?yàn)槭堑谝淮巫觯f科更希望穩(wěn)健進(jìn)行，因此并不是特別著急。”
一個(gè)有意思的事情是，在聊起萬科的商業(yè)時(shí)，毛大慶用經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)替換了商業(yè)地產(chǎn)。從而將萬科在旅游、養(yǎng)老、BOT等方面的嘗試通通裝到這個(gè)概念中。如此一來，萬科在諸多方面的嘗試就變成了只做一件事，“在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)的事情，萬科都愿意嘗試。”顯然，相比于商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與萬科的城市綜合配套服務(wù)商口號(hào)更為契合。
最后，毛大慶不忘為萬科的事業(yè)合伙人制度背書。發(fā)出了“要不是事業(yè)合伙人制度，怎么可以搞出這么多嘗試”的反問。
他指出，如若萬科不在行業(yè)變革時(shí)期做出改變和創(chuàng)新，則會(huì)必死無疑。而創(chuàng)新最大的力量來自于基層。“事業(yè)合伙人制度就是在萬科進(jìn)入發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的時(shí)候，給企業(yè)一個(gè)很好的政治環(huán)境，讓基層去創(chuàng)新。”
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
