9月15日，2014北京萬科商業(yè)大會暨中糧萬科半島廣場招商大會在北京舉行。北京萬科副總經(jīng)理肖勁介紹了萬科與百度在LBS定位方面的合作與落地，而萬科副總裁毛大慶就以一番“熊貓理論”總結(jié)闡釋了萬科近年來的嘗試和變化。
與百度的合作
萬科與百度的合作關(guān)系在今年6月份萬科宣布成立商業(yè)策略聯(lián)盟時正式確立。而雙方具體的合作內(nèi)容，則在昨日的招商大會上揭開細則。北京萬科宣布，其與百度合作的首個成果--V-in，已經(jīng)結(jié)束封測正式上線。
據(jù)肖勁介紹，萬科此次與百度的合作，是以導航和數(shù)據(jù)分析為切入點，在購物中心項目上布局實施。導航方面，通過室外LBS定位與室內(nèi)wifi定位的組合，為顧客提供購物全周期的路線規(guī)劃及導航服務，形成導航閉環(huán)。
室外導航為百度地圖的成熟產(chǎn)品，將室內(nèi)地圖嵌入其中，拓寬用戶使用該功能的可能性，同時將室內(nèi)導航模塊進行封裝，放入購物中心APP平臺。目前，該模塊正在研發(fā)測試中，預計9月底上線。
數(shù)據(jù)分析方面，則是結(jié)合百度云數(shù)據(jù)引擎和購物中心內(nèi)部wifi硬件，實現(xiàn)數(shù)據(jù)收集和大數(shù)據(jù)分析，為項目經(jīng)營和決策提供支持。事實上，數(shù)據(jù)分析主要是為顧客畫像，從性別、年齡、收入、置業(yè)、興趣偏好、消費偏好六大緯度立體化勾勒流動客流與常駐居民人群畫像。
毛大慶總結(jié)稱，通過這些數(shù)據(jù)，可以更有針對性地對消費者做推廣，也可以了解商業(yè)項目中哪些定位是錯的，需要調(diào)整和規(guī)避。另外，通過這項技術(shù)可以知道消費者的分布去向，以及與競爭對手做比較時需要取得哪些數(shù)據(jù)。
他進一步指出，在此基礎(chǔ)上，未來開發(fā)項目的順序都會改變。萬科可以先分析消費者，再進行定位、設計和招商。
據(jù)毛大慶透露，該項合作會先在北京做試點，之后會在萬科全國的項目中推廣。目前北京金隅萬科廣場已經(jīng)率先啟用了該項技術(shù)。
“熊貓”自畫像
在細數(shù)轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務商、引入互聯(lián)網(wǎng)思維、事業(yè)合伙人制度等萬科一系列重要舉措后，毛大慶給出了一幅萬科自畫像--功夫“熊貓”。
毛大慶稱，大熊貓是被稱作動物界的活化石，在進化的過程中始終沒有被淘汰被消失，大熊貓表面挺萌的，但是其內(nèi)心敏感，具有很強的適應環(huán)境的能力，而這些都與萬科有著相似之處。
首先在對環(huán)境的適應上，毛大慶強調(diào)稱，從北京萬科20年發(fā)展歷程來看，相較眾多的住宅項目，其更看重的是萬科向城市綜合配套服務商的轉(zhuǎn)型。
以房山為例，萬科在房山所做的業(yè)態(tài)迄今為止共有六個，包括住宅、商業(yè)、學校、養(yǎng)老業(yè)務、體育公園、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等。這些都是基于消費者需求的變化以及市場的變化所做的嘗試，本質(zhì)上跟大熊貓不斷適應外部環(huán)境變化是相通的。
第二個方面，熊貓最早是肉食性動物，在氣候等因素的作用下才不斷進化為以素食為主食。毛大慶以此引申到萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維運用上稱，今年注定是行業(yè)變化的分水嶺，互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時代找到新工具，應對外部環(huán)境和時代變化必須要做的事情。
他還總結(jié)了北京萬科今年在互聯(lián)網(wǎng)思維運用上做的三件事情，與百度基于LBS技術(shù)的合作、與途家在旅游地產(chǎn)的合作、與鏈家的OC閉環(huán)合作。其強調(diào)稱，傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)公司的合作，是一種本能的自我更新和自我再生的反應，這個反應以后一定會產(chǎn)生非常重大的產(chǎn)業(yè)變革新狀態(tài)。
第三個方面，毛大慶從熊貓講起了萬科輕資產(chǎn)重運營理念的落地。其稱，中國有著名的熊貓外交，將熊貓輸送到國外，獲得租金的同時，亦可以促進國家間的其他領(lǐng)域合作。由此，毛大慶聯(lián)系到了萬科的國際化。據(jù)其介紹，萬科的國際化不僅有走出去，還有引進來。即在“輕資產(chǎn)重運營”的戰(zhàn)略指導下，引進國際優(yōu)秀的基金組織合作伙伴，調(diào)節(jié)資金占用，并實現(xiàn)快跑。
“通過合作，不斷的強化萬科的商業(yè)不動產(chǎn)運營能力，把國際資本請到國內(nèi)，有別于走過國門的其他項目。開辟另外一種萬科的新型國際化。”
萬科的野心
萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一直是行業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的事情。在當日的活動上，毛大慶坦言，萬科做商業(yè)才一年時間，尚未到總結(jié)模式的時候。
雖是如此，萬科卻有學習和借鑒的目標。毛大慶首先提及了新鴻基的雙輪驅(qū)動模式，即一個輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流;一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營性收入。在這個系統(tǒng)中，經(jīng)營性物業(yè)沉淀資金多少跟整個企業(yè)的負債率掛鉤。住宅的輪子賣多少住宅產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，取決于要做多少經(jīng)營性物業(yè);另一邊經(jīng)營性物業(yè)能做多少杠桿，取決于賣多少房子。
“這是個二元二次方程。算出來大約的結(jié)果是，經(jīng)營性物業(yè)需要40%的杠桿和60%的自有資金。”
萬科另一個學習的目標則是凱德集團。這家新加坡公司亦是雙輪驅(qū)動，不過它的雙輪是分開的，住宅和商業(yè)各做各的互不影響。“商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動80%的杠桿，企業(yè)靠費用生存，包括基金管理費、物業(yè)管理費等。”
綜上兩種模式，毛大慶總結(jié)稱，萬科一定會在兩個模式中取長補短，但目前還在探索自己的道路，尚未到搞明白的時候。現(xiàn)在唯一非常明確的就是做輕資產(chǎn)。
據(jù)毛大慶透露，金隅萬科廣場在去年底開業(yè)時就實現(xiàn)了輕資產(chǎn)，未來該項目會有一個更換logo的儀式，到時萬科會跟合作方一起詳細解釋具體細節(jié)。至于8月底公布的與凱雷的合作，毛大慶介紹目前的進展為在針對有合作意向的項目進行商業(yè)調(diào)查。“具體的時間表很難講，因為是第一次做，萬科更希望穩(wěn)健進行，因此并不是特別著急。”
一個有意思的事情是，在聊起萬科的商業(yè)時，毛大慶用經(jīng)營性不動產(chǎn)替換了商業(yè)地產(chǎn)。從而將萬科在旅游、養(yǎng)老、BOT等方面的嘗試通通裝到這個概念中。如此一來，萬科在諸多方面的嘗試就變成了只做一件事，“在經(jīng)營性不動產(chǎn)范圍內(nèi)的事情，萬科都愿意嘗試。”顯然，相比于商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營性不動產(chǎn)與萬科的城市綜合配套服務商口號更為契合。
最后，毛大慶不忘為萬科的事業(yè)合伙人制度背書。發(fā)出了“要不是事業(yè)合伙人制度，怎么可以搞出這么多嘗試”的反問。
他指出，如若萬科不在行業(yè)變革時期做出改變和創(chuàng)新，則會必死無疑。而創(chuàng)新最大的力量來自于基層。“事業(yè)合伙人制度就是在萬科進入發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的時候，給企業(yè)一個很好的政治環(huán)境，讓基層去創(chuàng)新。”
（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）
