導(dǎo)語(yǔ)：購(gòu)物中心如能抓住消費(fèi)者在體驗(yàn)上的心理，不斷創(chuàng)新迎合消費(fèi)者需求，就能立于不敗之地。

　　“在過(guò)去一年多時(shí)間看來(lái)，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)，總結(jié)為一句話，既感覺(jué)機(jī)遇很棒，又感覺(jué)挑戰(zhàn)和危機(jī)最大。”中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政說(shuō)。

　　“大悅城”品牌的城市綜合體，是中糧置地的核心戰(zhàn)略。而周政也注意到這樣一種局面：到2015年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量將達(dá)到5.64億平方米，購(gòu)物中心將突破4000座。電商的蓬勃發(fā)展，為實(shí)體商業(yè)提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。“電商展現(xiàn)出的無(wú)限可能性，提醒我們必須積極探索商業(yè)多樣化可能性。”周政說(shuō)。

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也指出，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫化，這和政府規(guī)劃布局有關(guān)系。地方政府財(cái)政主要靠賣地，造成不少地方的商業(yè)地產(chǎn)已建和在建的數(shù)量驚人。很多地方?jīng)]有任何商業(yè)規(guī)模布局，這點(diǎn)政府要控制，否則會(huì)造成資源浪費(fèi)和開(kāi)發(fā)商惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　既然這樣，是否意味著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將難有作為？

　　事實(shí)卻并非如此。周政認(rèn)同實(shí)體商業(yè)存在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，但他也看到了隱藏的機(jī)遇。他說(shuō)，中國(guó)是13億人口的國(guó)家，城市化進(jìn)程正在進(jìn)行，從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市的人口很多仍沒(méi)落地，算上城市打工人員城市化率50%，真正剔除掉這部分后35%左右。在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)仍具備很大的發(fā)展空間。

　　挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的背景下，簡(jiǎn)單把商鋪堆疊排列，已難以滿足商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)營(yíng)的需要。據(jù)了解，今年已有購(gòu)物中心找大悅城尋求合作，位置和硬件條件出色，但沒(méi)有人流。大悅城團(tuán)隊(duì)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)物中心甚至有八大問(wèn)題，如定位不明、動(dòng)線不合理、業(yè)態(tài)組合混亂、沒(méi)有體驗(yàn)感等。“雖然位置非常好，但不知道服務(wù)的客人是誰(shuí)。一個(gè)購(gòu)物中心，絕對(duì)不是簡(jiǎn)單找一些商戶往那一放就可以了。”周政說(shuō)。

　　在大悅城的發(fā)展邏輯里，實(shí)體店必須有一個(gè)清晰定位，不是什么人的錢都賺，而是培養(yǎng)客群的忠誠(chéng)度。周政說(shuō)，從西單大悅城開(kāi)始，大悅城整體定位便瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，做18-35歲的年輕客群。當(dāng)然，要把這個(gè)客群的服務(wù)做到極致，從產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷以及大數(shù)據(jù)商戶分析管理，時(shí)刻把握消費(fèi)脈絡(luò)。這顯然和過(guò)去大部分的開(kāi)發(fā)商做購(gòu)物中心，追求老少皆宜、大小通吃不同。

　　面對(duì)電商的沖擊，周政選擇的也不是逃避，而是擁抱它，并進(jìn)行購(gòu)物中心的再次創(chuàng)新。除了進(jìn)行020的嘗試，另一重要的方向便是增強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，做生活方式的引領(lǐng)。如天津大悅城的騎鵝公社，打造全國(guó)首個(gè)環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的室內(nèi)購(gòu)物街區(qū)。二期更以“天津四大神獸”為街區(qū)主題，實(shí)現(xiàn)了包括神獸寺、虛擬店鋪、復(fù)古涂鴉等在內(nèi)的非人類街區(qū)再創(chuàng)新。且自騎鵝公社開(kāi)啟后，拉動(dòng)全館客流增長(zhǎng)10%。

　　中糧置地總經(jīng)理韓石指出，去年大悅城主要做的就是體驗(yàn)，幾個(gè)大悅城的業(yè)態(tài)比例由過(guò)去的5、3、2，即50%零售30%餐飲20%的休閑體驗(yàn)，轉(zhuǎn)變?yōu)?、3、3，零售40%，餐飲30%，休閑體驗(yàn)類占30%，加大整個(gè)大悅城的體驗(yàn)感。

　　“購(gòu)物中心作為一個(gè)實(shí)實(shí)在在彌補(bǔ)網(wǎng)上一種體驗(yàn)不足的實(shí)體載體，一定是有生命力的。”周政說(shuō)，年輕消費(fèi)者一部分時(shí)間是宅在家里網(wǎng)上購(gòu)物，但它一定也要社交，有走走看看，去社交場(chǎng)所的體驗(yàn)需要。購(gòu)物中心如能抓住消費(fèi)者在體驗(yàn)上的心理，不斷創(chuàng)新迎合消費(fèi)者需求，就能立于不敗之地。大悅城團(tuán)隊(duì)要營(yíng)造的環(huán)境，就是愉悅的，精神層面的，能分享客群在新生活方式方面的一種體驗(yàn)。

　　在擴(kuò)張速度上，大悅城則延續(xù)了中糧集團(tuán)的風(fēng)格，穩(wěn)扎穩(wěn)打。周政說(shuō)，中糧集團(tuán)的整個(gè)戰(zhàn)略，是既不跟行業(yè)片面地拼速度，跑馬圈地。而是我們跟上自己的發(fā)展節(jié)奏，與商戶建立長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系，穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)。 “未來(lái)的發(fā)展，每年保持一到兩家大悅城的速度。”
　　（經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 宋磊）