關(guān)于2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)，各方專家都在發(fā)表自己的觀點(diǎn)，尤其是當(dāng)銀行房貸政策開始寬松之后，特別是國家限購政策有望全面退出，持漲價(jià)論的專家馬上發(fā)出了2015年房市即將回暖的消息，要做好2015年房?jī)r(jià)會(huì)上漲的準(zhǔn)備。當(dāng)然，仍然有不少專家持反對(duì)的聲音，認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)不可能軟著陸，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未探底。
丁丁認(rèn)為，中國房?jī)r(jià)不但在2015年不可能回升，而且在未來很長一段時(shí)間都不可能再漲，只有下降的可能。丁丁之所以中國房市持如此悲觀的論調(diào)，主要有以下十個(gè)方面的證據(jù)作支撐。
一是中國人口增長已到極限。人口增長是維持房?jī)r(jià)增長的最根本原因。經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策的推行，而且隨著中國整體生活水平的提高，特別是隨著人口綜合素質(zhì)的提高，計(jì)劃生育政策已經(jīng)深入人心，即使現(xiàn)在的中國放開計(jì)劃生育政策，中國人也不會(huì)愿意多生孩子，因?yàn)樯粋�(gè)孩子將要付出太多的成本和精力，所以，當(dāng)前的中國在放開二胎政策之時(shí)才發(fā)現(xiàn)，中國并沒有出現(xiàn)人口生育高峰，可見，中國人口增長的可能性已經(jīng)不大，按照目前的人口增長率，在2023年前后就后達(dá)到峰值。人口不增長，房?jī)r(jià)要漲那只是自然陶醉。
二是中國勞動(dòng)力總體開始下降。新增勞動(dòng)力是房子剛需的象征，因?yàn)檫@些勞動(dòng)力要結(jié)婚，而結(jié)婚擁有房子是中國人的最大特征。但是，在2013年，中國勞動(dòng)力就已經(jīng)到達(dá)峰值，為什么在2014年中國房?jī)r(jià)無可救藥的下降，不要以為是政策起到了絕對(duì)作用，其實(shí)根本原因是中國新增勞動(dòng)力已過極限，2014年開始呈下降趨勢(shì)，如此市場(chǎng)，剛需自然就要下降。
三是人口結(jié)構(gòu)絕對(duì)不利于房?jī)r(jià)的上升。目前中國人口結(jié)構(gòu)絕對(duì)是老齡化，60后、70后已成為主流，而80后、90后卻人口急劇下降，而60后、70后包括以前年代的人這一批人一般都擁有一套以上的房子，有能力的已經(jīng)為子女購買了房子，可他們只有一個(gè)子女，現(xiàn)在，子女結(jié)婚，基本上不用為房子發(fā)愁，因?yàn)槔淆g化的人正在逐步離開這個(gè)世界，而他們留下的房子就成為獨(dú)生子女所有，所以，中國的二手房特別多，這也是年輕人為何不購房的原因。年輕人不購房，房?jī)r(jià)怎么會(huì)上升？
四是城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲。根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到54%，而理想的城鎮(zhèn)化為70-80%，表面上似乎還有很大的空間，但是，中國勞動(dòng)力的不足，目前農(nóng)村基本上已無多余勞動(dòng)力，剩下的多是老弱病殘，中國城鎮(zhèn)化實(shí)際上已經(jīng)接近尾聲，要不然農(nóng)田會(huì)無人可種。所以，想通過城鎮(zhèn)化推高房?jī)r(jià)也只是房產(chǎn)商的一廂情愿，何況，絕大多數(shù)的農(nóng)民不會(huì)選擇在城市購房，要么是鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)，要么是縣級(jí)城市，要么就在原址重建，剩下的想購房也購不起。
五是目前的房市庫存消化還需要3-5年。目前中國到底有多少庫存房未賣出，官方一直不肯給出一個(gè)實(shí)數(shù)，按照目前傳出來的數(shù)據(jù)可是驚人，每年都以30%的速度在遞增，發(fā)展到現(xiàn)在到底有多少，官方恐怕不好公布，但官方還是給出了一個(gè)讓我們想像的空間，按照目前的出售速度，至少要3-5年的時(shí)間才能消化完。如此大的庫存積壓，那可是大筆的資金在積壓，無論是房產(chǎn)商還是銀行，都是不可承受的壓力。其實(shí)不需要公布，我們都可以從自己的城市中看到成群的爛尾房、鬼城就可以知道到底有多少庫存房未售出，請(qǐng)問現(xiàn)在還有哪個(gè)城市不存在爛尾房和鬼城？
六是官員實(shí)名登記不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)施將會(huì)引來房產(chǎn)拋售潮。近十年來，購買房子到底有多大比例不是用來住的，而是用來投資的，從落馬官員的三大特征之一其中就包括房子多這一特征來看，官員擁有多套房產(chǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，一些官員到底擁有多少房產(chǎn)，從存在大量的房姐、房叔來看，官員擁有的房產(chǎn)一定不是一個(gè)小數(shù)目，幾十套、幾百套都已正常。現(xiàn)在，反腐已經(jīng)進(jìn)入攻堅(jiān)階段，隨著官員實(shí)名登記不動(dòng)產(chǎn)政策將在今年實(shí)施，必然會(huì)出現(xiàn)官員拋售房產(chǎn)的高潮。官員集中拋售房產(chǎn)，就必然會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，那些民間的炒作房產(chǎn)者就會(huì)承受不了，會(huì)跟著拋房，那最后面的房產(chǎn)商能夠承受得嗎？
七是房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等經(jīng)濟(jì)杠桿政策的出臺(tái)，對(duì)于房市將是致命的打擊。房子本來就是用住的，如果用于交易，國家開始出臺(tái)新的經(jīng)濟(jì)杠桿政策，要就是每年要針對(duì)第二套房產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅，對(duì)于囤積房子的人來說已越來越?jīng)]有利潤空間，囤積的越久就越虧損，何況，交易之后還要征收20%的個(gè)人所得稅，如此經(jīng)濟(jì)杠桿之下，誰會(huì)囤積房子？民間拋售潮也會(huì)來臨，沒有了民間的炒作，房?jī)r(jià)會(huì)上升嗎？
八是適用經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國家就是要松綁房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。近10年，中國經(jīng)濟(jì)日益被房地產(chǎn)綁架，成為中國經(jīng)濟(jì)的核心支柱。如果任其發(fā)展下去，中國經(jīng)濟(jì)不可避免的在未來某一個(gè)時(shí)日會(huì)出現(xiàn)斷崖式的危機(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)離了正常的經(jīng)濟(jì)軌道。與其未來出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)斷崖的危險(xiǎn)，還不如早做準(zhǔn)備，去掉這個(gè)可怕的核心經(jīng)濟(jì)支柱，所以，中國高層提出了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，在還可扭轉(zhuǎn)的前提下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻，大力發(fā)展其他行業(yè)，以期逐步代替房地產(chǎn)衰落后的空間。這也是為什么面對(duì)不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)商急，地方政府急，但中央不急的根本原因。而且通過2014年，中國高層更加有了底氣，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)景氣，但整體經(jīng)濟(jì)仍然維持了7%以上的發(fā)展速度，而且物價(jià)穩(wěn)定，人心安定，說明了高速增長對(duì)于國家、老百姓來說并不一定是好事，物價(jià)穩(wěn)定才是最好的。所以，房產(chǎn)商要放棄高層會(huì)救市的幻想，未來國家即使救市，也不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)。
九是房?jī)r(jià)確實(shí)已到最高位，再增長再炒作老百姓反正是購不起。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，雖然有所下降，但總體上仍然維持在最高位，有購買力的已經(jīng)購買，想炒作的空間已經(jīng)有限，而那些沒有購房的老百姓，你增長也罷，炒作也好，越來越他們無關(guān)，因?yàn)樗麄兎凑奄彶黄稹槭裁丛絹碓蕉嗟哪贻p人根本不購房，那就是因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人明白，與其綁架一輩子去買一套房子，還不如過好現(xiàn)在的每一天。為什么房產(chǎn)商面對(duì)新生代年輕人的觀點(diǎn)感到吃驚，其實(shí)是被你們逼得無路可走，何況，他們的父母有房，不至于住在大街上。
十是中國股市已經(jīng)崛起，大家會(huì)轉(zhuǎn)而投向股市。大家發(fā)現(xiàn)沒有，房?jī)r(jià)最高的近幾年，正是中國股市最低俗的幾年，現(xiàn)在，中國股市開始大牛，而且未來在近一段時(shí)間內(nèi)不可估量，既然房市已沒有多少利潤空間，炒作已沒有多少賺錢的可能，那何不從房地產(chǎn)抽身投向股市呢？可以說股市越牛，房地產(chǎn)就會(huì)越衰，這對(duì)房地產(chǎn)來說是致命的現(xiàn)實(shí)打擊。
所以，在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，中國房?jī)r(jià)要上漲那只是房產(chǎn)商單方面在做美夢(mèng)，大量的房產(chǎn)商開始逃亡、跳樓的時(shí)刻已經(jīng)來臨，既然已經(jīng)賺取太多老百姓口袋中的血汗錢，現(xiàn)在到了要買單的時(shí)候了，想當(dāng)年風(fēng)光無限，現(xiàn)在落魄只是報(bào)應(yīng)。
（鳳凰博客 作者：丁丁）
- 該帖于 2015-1-10 21:24:00 被修改過
