核心提示：作為靠建筑起家的中海，對(duì)建筑開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)了如指掌，而其對(duì)成本控制可謂錙銖必較，并以一系列制度嚴(yán)格管控。下面將按照成本科目，逐一分析中海地產(chǎn)各項(xiàng)成本管理方法。上集包括：前期工程、基礎(chǔ)工程、地下室，共14項(xiàng)。
一、前期工程
前期工程按一般水平，建筑面積單方造價(jià)在20~50元㎡。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。
1.場(chǎng)地土方工程
前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。
2.圍墻
另一個(gè)是圍墻。曾經(jīng)有個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改。臨時(shí)圍墻標(biāo)準(zhǔn)化可以節(jié)省很多無(wú)謂的時(shí)間損耗。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，圍墻主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，局部需要營(yíng)銷(xiāo)包裝，不要過(guò)于奢侈。
還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。
二、基礎(chǔ)工程
對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80~120元/㎡。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律(具體地體現(xiàn)在建筑面積上)關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600~800元/㎡。
3.地基處理
這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個(gè)城市都可以效仿的。
4.樁基礎(chǔ)
它的造價(jià)水平與樁的種類(lèi)有關(guān)。而樁的種類(lèi)在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。
在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng)的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收。
樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥裕枰鰧?zhuān)門(mén)的優(yōu)化處理。曾經(jīng)某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過(guò)400元/㎡，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。其實(shí)完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。
5.非樁基礎(chǔ)
如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基是很經(jīng)濟(jì)的。
三、地下室
地下室工程造價(jià)，一般是2,200~3,000元/㎡。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到4千的水平了，非常可怕!影響地下室造價(jià)的因素很多：
6.地下室面積
單個(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì);而如果每一棟的下面都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。
7.地下室的層數(shù)
地下室的層數(shù)多一些，比如2~3層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)偂Ｔ趫?chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)于單層地下室。
8.設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性
具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，也是地下室建造成本控制的核心!目前的水平是鋼筋140~200kg/㎡，甚至更多;砼是1.0m3/㎡以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很低。
9.頂板覆土
這個(gè)因素影響很大，建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位不要安排消防通道和大型苗木。
10.基坑支護(hù)
涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。
11.土方工程
對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用性。對(duì)于開(kāi)挖出來(lái)的土方，盡量用于本期或該項(xiàng)目的前期回填;仍需外運(yùn)的土方，盡可能回填，“變廢為寶”，減少工程造價(jià)。
12.地下室的豪華程度
豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專(zhuān)用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔次而定，建議高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。
13.人防工程
影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。一般來(lái)說(shuō)，只設(shè)計(jì)外防水，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果怕漏從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)管理上的漏洞。
14.地下室設(shè)計(jì)優(yōu)化
(1)方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省10元，甚至15元。
墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛稀．?dāng)然，地下室地涂料一般檔次的就行。
(2)天花不要抹灰，直接做涂料(有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料)。天花因?yàn)橛写罅康牧海阅ɑ颐娣e一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒枰痈撸旎娣e甚至?xí)_(dá)到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價(jià)按12元/㎡計(jì)算，對(duì)于10,000㎡的地下室，如果天花抹灰面積是15,000㎡，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18萬(wàn)。
(3)少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。
(4)如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。
(5)地下室的機(jī)電工程在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)：
a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi);
b.對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配(至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制;
c.合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度;
d.合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管(當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外);給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。
核心提示：成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重中之重，本文以中海地產(chǎn)為例，詳解其對(duì)成本管控的各大要點(diǎn)。下集主要內(nèi)容：地面以上建筑，共15項(xiàng)。
四、地面以上建筑
以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,650~1,850元/㎡(不含戶(hù)內(nèi)裝飾)，比2006年平均水平高出300~400元/㎡。
從物業(yè)類(lèi)型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯;但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)!而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元/㎡。
15.建筑工程
此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即“贈(zèng)送面積”。如果有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)說(shuō)明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋45~60kg/㎡，砼0.35~0.45m3/㎡，鋼筋的施工單價(jià)約為5.50~6.00元/kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元/㎡。C30砼的價(jià)格約為350元/m3，每節(jié)約0.1m3/㎡砼的用量，也可以省35元/㎡。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁摺?
16.防水工程
此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20~30元/㎡(僅廚衛(wèi)與屋面)，外墻不一定要做防水，有些地區(qū)外墻全部做防水，造價(jià)增加至少40元/㎡。
17.入戶(hù)門(mén)工程
如果是木質(zhì)入戶(hù)門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用剛性明顯，一般均價(jià)在2000-3000元/樘，高檔一點(diǎn)的在5000元/樘左右，“最高記錄”是聯(lián)排別墅的3萬(wàn)/樘。
18.外立面門(mén)窗工程
這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門(mén)窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比，即“窗積比”約為0.25~0.3(北方一般在0.25左右)，盡量控制在0.25。影響門(mén)窗造價(jià)的主要是門(mén)窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類(lèi)，如果門(mén)窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià)10~15元。
鋁門(mén)窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門(mén)窗。所以，在鋁門(mén)窗工程上，只能從其檔次上注意節(jié)約，比如內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒形式的門(mén)窗造價(jià)是普通的3倍(以350元/㎡為基數(shù))。若以0.3的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加210元/㎡(以地上建筑面積計(jì))，若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高!
19.保溫工程
屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm~110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方米建筑面積的造價(jià)在80~100元/㎡。
20.外立面裝飾
這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱(chēng)為“墻積比”，普遍的數(shù)字是1~1.3;對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分在1.8~2.1之間，甚至更高。
在設(shè)計(jì)上，控制立面的層次將會(huì)大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，集中采購(gòu)的普通檔次的面磚是22元/㎡，面磚施工的單價(jià)為45元/㎡，那么外立面的造價(jià)是67元/㎡，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價(jià)是80.40元/㎡。如果墻積比提高到1.4，則增加建筑面積的造價(jià)是13元。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是50元/㎡，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià)33.6元/㎡。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)，30元/㎡的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。
設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國(guó)產(chǎn)就不用進(jìn)口。目前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約350元/㎡以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110元/㎡左右，高檔的在160元/㎡左右。
21.大堂裝飾
豪華裝飾一個(gè)需要50萬(wàn)元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到5萬(wàn)元。目前《限額審批意見(jiàn)》中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/㎡，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在10~20元/㎡，最高不超過(guò)25元/㎡。
22.公共部位裝飾
主要是電梯廳。裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門(mén)套普通用石材。造價(jià)水平是50~60元/㎡建筑面積。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為980元/㎡，設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部分空間。
對(duì)于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。
23.機(jī)電系統(tǒng)工程
對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。合計(jì)約為200元/㎡以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。對(duì)于給排水系統(tǒng)的優(yōu)化：一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材;上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品;二是系統(tǒng)的功能要講究，比如不要選用造價(jià)昂貴的同層排水。
24.安防工程
造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥浴Ｖ饕憩F(xiàn)在功能上，盡量不要用噱頭一類(lèi)的功能，另外一點(diǎn)就是可視對(duì)講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。
25.電梯工程
其造價(jià)高低一是功能，太多的功能沒(méi)有必要;另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門(mén)是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板?還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高的特點(diǎn)。
電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對(duì)于一個(gè)10層左右的小高層來(lái)說(shuō)，如果是一梯兩戶(hù)，其電梯攤銷(xiāo)的成本非常高，如果是一梯三戶(hù)或四戶(hù)，則成本成倍地下降。目前對(duì)于100米高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià)50元/㎡是正常的。
26.建筑物的泛光照明工程
安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬(wàn)元造價(jià)是適當(dāng)?shù)模胀ǖ捻?xiàng)目不需要設(shè)置泛光照明。
27.配套設(shè)施
控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元/㎡全包，會(huì)所3500~4000元/㎡全包(含建造與裝修)。
28.配套工程
可優(yōu)化的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2000元/KVA左右。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：
(1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國(guó)產(chǎn)的就不用合資的;
(2)對(duì)于電纜，能用四芯滿(mǎn)足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線)，能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異;
(3)對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多;
(4)室外管網(wǎng)工程需要在分判的時(shí)候劃分好合同范圍，對(duì)于室外工程的土石方開(kāi)挖與回填分判給一家單位去做。
29.室外工程
主要包括兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。
景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌!目前室外工程的造價(jià)水平，一般控制在每平方米建筑面積100~120元/㎡，以空地面積來(lái)計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是400~500元/㎡。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在550~750元/㎡。
(1)控制景觀工程造價(jià)
a.軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價(jià)昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”;
b.普通的多，名貴的少：對(duì)于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常大。一顆海棗要幾萬(wàn)甚至10萬(wàn)，而一顆本地的榕樹(shù)或樟樹(shù)，估計(jì)就是3~5000元，相差十倍。
c.控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，即耗電又耗水，后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。
(2)小區(qū)圍墻工程
要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門(mén)樓。門(mén)樓也可以說(shuō)是無(wú)底洞，一個(gè)門(mén)樓花100多萬(wàn)，并不罕見(jiàn)。
（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
