核心提示：作為靠建筑起家的中海，對建筑開發各環節了如指掌，而其對成本控制可謂錙銖必較，并以一系列制度嚴格管控。下面將按照成本科目，逐一分析中海地產各項成本管理方法。上集包括：前期工程、基礎工程、地下室，共14項。

　　一、前期工程

　　前期工程按一般水平，建筑面積單方造價在20~50元㎡。場地的現狀，直接決定它的成本水平。比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。越是邊遠地區，因其配套設施不齊全，需要施工的項目多，數量大，造價也相應地高于市區項目。

　　1.場地土方工程

　　前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低于市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。

　　2.圍墻

　　另一個是圍墻。曾經有個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，原因就是設計對于圍墻的方案遲遲未定，反復修改。臨時圍墻標準化可以節省很多無謂的時間損耗。其次在圍墻設計上要注意經濟性，圍墻主要功用還是圍護且是臨時性質，局部需要營銷包裝，不要過于奢侈。

　　還有一種情況，對于地塊較大的項目，需要分期建設，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下，必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設施，花費相當大。這是不可取的。

　　二、基礎工程

　　對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是80~120元/㎡。對于非樁工程，暫時錄不到規律(具體地體現在建筑面積上)關聯性較小。以建筑物基底計算的樁基礎工程，其造價為600~800元/㎡。

　　3.地基處理

　　這項費用，完全與場地的地質條件有關。比如佛山地區地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長。相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當節省的，但是，這種方案具有明顯的地區特征，不是每個城市都可以效仿的。

　　4.樁基礎

　　它的造價水平與樁的種類有關。而樁的種類在多數情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導致樁設計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經濟上都沒有優勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質條件直接相關。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。

　　在樁基礎工程施工中，需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算，結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監理去驗收。

　　樁基礎工程，其造價上有相當的彈性，需要做專門的優化處理。曾經某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元/㎡，究其原因是樁數太密，承載力太高。其實完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。

　　5.非樁基礎

　　如果能夠避免獨立的筏板基礎的話，基礎工程的造價將會明顯地降低，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨立柱基是很經濟的。

　　三、地下室

　　地下室工程造價，一般是2,200~3,000元/㎡。目前有不少地區的地下室造價已經達到4千的水平了，非常可怕!影響地下室造價的因素很多：

　　6.地下室面積

　　單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的墻體，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經濟;而如果每一棟的下面都有一個獨立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是“地道戰”一樣，那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。

　　7.地下室的層數

　　地下室的層數多一些，比如2~3層，其經濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。在場地開闊、無不良地質的條件下，多層地下室其經濟性優于單層地下室。

　　8.設計的經濟性

　　具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上，也是地下室建造成本控制的核心!目前的水平是鋼筋140~200kg/㎡，甚至更多;砼是1.0m3/㎡以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系，層數多，攤銷下來的指標就很低。

　　9.頂板覆土

　　這個因素影響很大，建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位不要安排消防通道和大型苗木。

　　10.基坑支護

　　涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優化方案，追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來會面臨被索賠的問題。

　　11.土方工程

　　對于土方工程量較大的項目分期，需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方，盡量用于本期或該項目的前期回填;仍需外運的土方，盡可能回填，“變廢為寶”，減少工程造價。

　　12.地下室的豪華程度

　　豪華的表現，集中在地面處理上，其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔次而定，建議高檔樓盤才考慮面層處理。

　　13.人防工程

　　影響造價較為明顯，但因為具體的表現形式是在結構工程上，所以無法拆分出造價水平。一般來說，只設計外防水，防水層不準做兩道，如果怕漏從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補管理上的漏洞。

　　14.地下室設計優化

　　(1)方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節省10元，甚至15元。

　　墻柱面在用涂料時，可以考慮將膩子工序省略，只刷涂料。當然，地下室地涂料一般檔次的就行。

　　(2)天花不要抹灰，直接做涂料(有些地區天花不抹灰也不刷涂料)。天花因為有大量的梁，所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土時，因為梁需要加高，天花面積甚至會達到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價按12元/㎡計算，對于10,000㎡的地下室，如果天花抹灰面積是15,000㎡，僅此一項就可以節省18萬。

　　(3)少設計幾盞燈。燈火通明是浪費。

　　(4)如果能做成自然通風的地下室，那么在機電工程上，將會節省相當的費用。比如各種風管和風機，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風管就不要用高壓的，因為這兩種情況下使用的板厚相差較大。

　　(5)地下室的機電工程在設計上需要注意以下幾點：

　　a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設計變更和現場修改，以致造成浪費;

　　b.對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配(至少需要機電設計單位了解電力設計院當地做法)，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制;

　　c.合理設置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度;

　　d.合理選用各管材：預埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設備之間的管段用鍍鋅電線管(當地有強制規定的除外);給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。

　　核心提示：成本控制是房地產開發中的重中之重，本文以中海地產為例，詳解其對成本管控的各大要點。下集主要內容：地面以上建筑，共15項。

　　四、地面以上建筑

　　以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650~1,850元/㎡(不含戶內裝飾)，比2006年平均水平高出300~400元/㎡。

　　從物業類型上看，小高層與高層、超高層的造價差別并不大，這一點，可能巔覆了大家的常識。我們現在的住宅設計都是要求不露梁不露柱，所以在結構上基本都是“框剪”體系，而與層數無關，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯;但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設計“剪力”或“短肢”了，太浪費!而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元/㎡。

　　15.建筑工程

　　此處的建筑工程，已經剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目，所以，影響造價水平的因素集中在設計的經濟性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。影響鋼筋和砼用量指標的，還有一個隱性的因素，即“贈送面積”。如果有“贈送面積”的，應說明贈送的部位和面積數量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋45~60kg/㎡，砼0.35~0.45m3/㎡，鋼筋的施工單價約為5.50~6.00元/kg，每節約5kg的鋼筋，就可以節省成本約30元/㎡。C30砼的價格約為350元/m3，每節約0.1m3/㎡砼的用量，也可以省35元/㎡。屋頂造型影響單方造價水平顯明，越是層數少的建筑物，分攤的成本越高。

　　16.防水工程

　　此項攤至地上建筑面積一般約為20~30元/㎡(僅廚衛與屋面)，外墻不一定要做防水，有些地區外墻全部做防水，造價增加至少40元/㎡。

　　17.入戶門工程

　　如果是木質入戶門，其造價與木材的種類有關，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。這一項費用剛性明顯，一般均價在2000-3000元/樘，高檔一點的在5000元/樘左右，“最高記錄”是聯排別墅的3萬/樘。

　　18.外立面門窗工程

　　這一項剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比，即“窗積比”約為0.25~0.3(北方一般在0.25左右)，盡量控制在0.25。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類，如果門窗用后裝法施工，將出現附框的費用，相當于每平方米建筑面積增加造價10~15元。

　　鋁門窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，只能從其檔次上注意節約，比如內開內倒形式的門窗造價是普通的3倍(以350元/㎡為基數)。若以0.3的窗積比計算，相當于地上物業的單方造價將增加210元/㎡(以地上建筑面積計)，若按可售，增加的造價將會更高!

　　19.保溫工程

　　屬于地方性工程，與地區氣候條件有關。目前以50mm~110mm苯板保溫為主，華東地區是采用內外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在80~100元/㎡。

　　20.外立面裝飾

　　這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數字是1~1.3;對于聯排別墅或獨棟別墅來講，墻積比目前大部分在1.8~2.1之間，甚至更高。

　　在設計上，控制立面的層次將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，集中采購的普通檔次的面磚是22元/㎡，面磚施工的單價為45元/㎡，那么外立面的造價是67元/㎡，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價是80.40元/㎡。如果墻積比提高到1.4，則增加建筑面積的造價是13元。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是50元/㎡，相當于增加建筑面積造價33.6元/㎡。如果用涂料，目前來說，30元/㎡的造價可以做到較好的合資產品。

　　設計選型的時候應注意，能用國產就不用進口。目前來看，高檔的聯排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/㎡以下，小高層、高層物業的外立面裝飾造價在110元/㎡左右，高檔的在160元/㎡左右。

　　21.大堂裝飾

　　豪華裝飾一個需要50萬元，普通裝飾，一個只需要不到5萬元。目前《限額審批意見》中提到的檔次標準是3500、2500、1500元/㎡，此項的單方指標受層數的影響較大，但一般在10~20元/㎡，最高不超過25元/㎡。

　　22.公共部位裝飾

　　主要是電梯廳。裝飾標準一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價水平是50~60元/㎡建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元/㎡，設計時盡量減少公共部分空間。

　　對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規格產品，這樣比較經濟。另外就是取消石材點綴，比如踢腳線、波打線等。

　　23.機電系統工程

　　對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為200元/㎡以下，不包括特殊地區的采暖、中水等系統。對于給排水系統的優化：一是管材的材質，比如排水系統要選用UPVC，而不是金屬管材;上水管道要選用普通材質而不是昂貴的新產品;二是系統的功能要講究，比如不要選用造價昂貴的同層排水。

　　24.安防工程

　　造價有相當的彈性。主要表現在功能上，盡量不要用噱頭一類的功能，另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。

　　25.電梯工程

　　其造價高低一是功能，太多的功能沒有必要;另外一點是選配的標準，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板?還有一點要注意，不要盲目地去追新產品。新產品普通存在功能不穩定、價格高，維修運營費用高的特點。

　　電梯工程的單方造價的高低，與其所服務的面積直接相關，對于一個10層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元/㎡是正常的。

　　26.建筑物的泛光照明工程

　　安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元造價是適當的，普通的項目不需要設置泛光照明。

　　27.配套設施

　　控制的標準是學校1600元/㎡全包，會所3500~4000元/㎡全包(含建造與裝修)。

　　28.配套工程

　　可優化的項目是變配電工程，主要體現在設計上，以KVA為指標，每一單位的成本是2000元/KVA左右。但是，其造價水平，又與地方土政策有關，可注意以下幾點：

　　(1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進口的，能用國產的就不用合資的;

　　(2)對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線)，能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異;

　　(3)對于地庫面積很大的地庫，將發電機房分成多個發電機低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多;

　　(4)室外管網工程需要在分判的時候劃分好合同范圍，對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做。

　　29.室外工程

　　主要包括兩方面，一是景觀工程，二是小區圍墻工程。

　　景觀工程，是現代地產行業的一張王牌!目前室外工程的造價水平，一般控制在每平方米建筑面積100~120元/㎡，以空地面積來計，整個室外工程的造價水平是400~500元/㎡。個別項目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價略高，可能在550~750元/㎡。

　　(1)控制景觀工程造價

　　a.軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”;

　　b.普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規格的價格差異非常大。一顆海棗要幾萬甚至10萬，而一顆本地的榕樹或樟樹，估計就是3~5000元，相差十倍。

　　c.控制水景：水景造價昂貴，運營費用高，即耗電又耗水，后期不能經常使用，就變成擺設了。

　　(2)小區圍墻工程

　　要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個門樓花100多萬，并不罕見。
　　（來源：商業地產學院）