王健林董事長在演講

4月15日晚，王健林董事長應邀參加深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”，發表主題為“萬達的輕資產模式”演講，首次完整地闡述了萬達的輕資產模式，并回答現場觀眾的提問。

以下為王健林董事長演講的實錄：

萬達的“輕”資產模式

王健林董事長與現場觀眾互動

三、怎樣做好輕資產

1、建立輕資產標準模塊

重資產模式下，萬達商業地產考核地方公司主要看利潤；到各地發展，主要看房價。輕資產模式的考核目標發生變化，主要看成本和租金。萬達全國發展二十幾年，做過幾百個項目，對全國各地的建造成本心中有數。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時間，建立ABCD四個版本的輕資產成本標準。南方地質條件好的地方與軟基礎的地方有不同的成本標準，北方也根據地質條件好壞形成兩個成本標準。

過去發展萬達廣場主要由發展部門牽頭，他們負責到各地談項目，項目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進行審核，兩個部門還要進行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批。現在的輕資產項目做不做主要由商業管理公司決定，就是看租金。商業管理公司是萬達廣場的管理者，他來測算租金，一定會保守測算，所以我們要求商業地產研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，如果兩個部門的測算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產投資標準模塊。

2、工程管理重大改革

為加快發展輕資產，萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理，從招標、預算到決算，過程復雜，費時耗力。萬達實施輕資產后一年計劃開業50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創新。萬達和長期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只需監督工程質量，不用再自己招分包單位。發達國家工程建設都是交鑰匙工程，投資是投資，建設是建設，管理是管理，專業化細分程度高。中國房地產企業全能，從投資、買地、設計、建設全部自己干，這是中國目前發展階段決定的。

實施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達廣場，項目公司要六七十人，現在人數減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實現雙贏。實施交鑰匙工程后，工程建設單位成為真正的總包，過去他們只負責土建，最多只占工程造價的50%，外墻、內裝、機電等是萬達招標。現在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費，利潤也提高了，所以交鑰匙工程受到戰略伙伴的極大歡迎。對于萬達，也可以徹底防止工程招標腐敗。當然，所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

3、商業管理實現信息化

萬達發展這么快，很多人擔心會不會翻車？輕資產模式推出后，工程管理的活少了，但商業管理的任務加重了，現在一年開業二十多家廣場，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業管理就成為萬達能不能安全走下去的核心。

全國這么多萬達廣場，光靠人管不過來，萬達已實現高度的信息化管理。萬達創新研發出一套慧云商業管理系統，2013年試行，2014年正式在全國萬達廣場推行。慧云把萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統分散管理，消防是消防、機電是機電，一個20萬平米的商業中心，地下好幾個監控室，要用幾十個人。現在只要一個控制室，因為計算機管理，值班的人都是工程師，人員素質也提高了。慧云系統的推行保障了萬達商業管理的快速發展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過去萬達的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌，因為質量相對可靠；其次嚴防死守，加大巡查力度。但仍無法完全避免出現電路安全事故，我們也有這方面的教訓。現在萬達采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常范圍，系統就會自動報警。問題出在哪里，馬上就能找到。

萬達廣場的一大特點是餐飲商家多，一個廣場有三四十家餐飲，我在十年前講過，萬達廣場旺不是賣出來的，是吃出來的。餐飲需要用火，火災隱患也最多。萬達就與國家消防部門聯合研發了一套廚房自動滅火系統，現已在全球申請專利。這套系統可以自動感知廚房溫度，一旦超過警戒值，電腦就會自動切斷廚房燃氣；溫度再上升到一定程度，自動噴淋滅火系統就會啟動，最大限度防止火災發生。

商業管理信息化不僅支撐了萬達商業管理的運營，保障了安全，而且也減低了管理成本。過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現在只需要80人，減少40%。

4、建立輕資產融資管道

萬達做輕資產，錢從哪來？一是外部管道，像基金、保險等機構投資者，現在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。二是建立內部融資管道。萬達成立了自己的電子商務公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。萬達的理財產品真正投向實體，能產生真實回報。我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法，資本化或賣掉。中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區談好，設立一個權證交易平臺，也找了做市商。買我們的理財產品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。

萬達商業地產轉向輕資產，不是大家想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業管理到建立融資管道，已經折騰一年多，只是現在消息發布出來。

四、輕資產戰略目標

萬達的輕資產有兩個戰略目標:一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業100個？以萬達現在特別是5年后的執行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現實。二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。

謝謝大家！