聯商網消息：據搜鋪網報道，轉眼即逝的2015年，市場經濟疲軟、生意難做等困境無不讓商業地產界從業人士神傷，但奧萊業的表現無疑是給眾人打了一劑提神針。在2015年，我國奧萊業無論是新增開業項目數量、新開業項目成功率，還是奧萊業整體業績或者績優奧萊店王的門店數量與業績增長速度均大幅上升，從國內奧萊項目的爆發式增長局面可以看出，奧特萊斯在中國終于迎來前所未有的發展窗口期。

根據搜鋪網通過多方渠道收集整理得出的統計數據顯示，2015年，全國年業績超過4億元的奧特萊斯項目達到40家（含港臺地區3家），較2014年增加了16家，這40家奧萊單店的2015年總營業額超過400億元，而全國奧萊業200余家各類奧萊2015年總營業額也僅不足700億元（含港臺地區奧萊業績70余億元，占10％以上），總體來看，門店數占比不足20%而市場占有率超過70％，強者壟斷效應異常突出。

其中，排名前17位、年業績超過8億元的奧萊項目2015年總營業額超過350億元，雖然這17家奧萊項目僅占全國各類奧萊總數的比率不足10％，但市場占有率卻超過50％，奧萊業兩極分化的態勢異常明顯。（TIPS：上海浦東佛羅倫薩小鎮奧萊開業時間僅11個月，但2015年營業額卻快速攀升至榜單第17名，堪稱2015奧萊新星）

即便剔除香港東薈城和臺灣高雄義大世界、宜蘭蘭城新月廣場，大陸（不含港澳臺）TOP40奧萊單店2015年總業績也接近400億元，再加上其他百余家已開業的郊區奧萊及中小型城市奧萊和2015年新開業的40余家奧萊項目，預計大陸各類奧萊項目2015年總營業額將超過600億元，較2013年翻了一倍以上。

還有一點必須注意到，在現在這個強者恒強的世界里，市場競爭不斷加劇，全國歷年新增奧特萊斯項目的存活率不足20％，隨著連鎖大鱷在巨量基金的支持下加速擴張，未來奧萊行業的集中度勢必越來越強。

TIPS：歷年回顧——2013年全國奧萊項目中年業績超過8億元的只有10家（含港臺2家），這十大奧萊項目的總業績為190億元。而在2013年，大陸（不含港澳臺）所有奧萊項目的總營業額尚不足300億元，其中單店業績超過7億元的TOP10項目總業績不足170億元。2014年，大陸（不含港澳臺）單店業績超過10億元的TOP10奧萊項目總營業額增長至204億元左右。

附：2015年TOP10中國奧特萊斯單店業績十強榜

TIPS：以上業績包括各大奧萊項目中各個業態所有品牌的營業額。其中，年業績在8億元以上的奧萊項目大多含有一定比例的奢侈品銷售業績，而年業績在8億元以下的知名奧萊（不含開業未滿2年的新增奧萊）項目往往奢侈品名品銷售占比很低，例如城市奧萊中的績優店——廣州歐萊斯萬博中心店、長春歐亞商都奧萊、南寧王府井城市奧萊、上海飛洲國際廣場、上海國際時尚中心名品倉、廣州萬國城、北京上品折扣旗艦店皆以國際運動休閑品牌和國內服飾品牌為主，2015年總業績均在5億元上下浮動。而在2015年圣誕期間開幕的上海百盛優客城市奧萊，通過結合目前火爆的銷售數據判斷，未來有望憑借百盛和衣戀兩大集團優勢，成為大陸首個沖擊8億元年業績的城市奧萊。

其他各地知名奧萊如下：

廣州番禺海印又一城1-2期、北京斯普瑞斯1-2期、海南萬寧首創奧特萊斯、上海徐涇米格天地MEGA MILLS 1期、臺灣宜蘭蘭城新月廣場、成都蘇寧城市奧特萊斯、廣州歐萊斯萬博中心店、蘇州唯泰奕歐來精品購物村、蘇州時尚舞臺國際品牌城1期、深圳8號倉奧特萊斯、上海楊浦國際時尚中心名品倉、杭州錢江新城砂之船、南京砂之船奧特萊斯、沈陽賽特奧特萊斯1期、哈爾濱永泰城（含泰泰奧萊）、長春歐亞商都奧特萊斯、上海飛洲國際廣場、廣州萬國城、北京上品折扣總店、天津新燕莎奧萊、沈陽三菱尚柏奧特萊斯、重慶璧山砂之船、杭州衣之家時代廣場店。（以上排名不分先后，未包括雖引入奧萊，但未做統一規劃運營的項目，如設有天河城歐萊斯的廣州番禹萬博中心以及雖設有歐亞奧萊但奧萊占比極低的長春歐亞賣場購物中心，兩者雖然都集餐飲娛樂購為一體但皆為家居建材業態為主）

此外，2015年新開業的大量新奧萊項目雖然日均營業額出眾，但由于開業時間不足半年甚至只有3個月，故無法對比其年業績，諸如哈爾濱杉杉奧萊、沈陽楓葉小鎮和北京華聯八達嶺奧萊、南京砂之船、南京湯山百聯等。

附：2015年部分績優奧萊項目榜單

TIPS：加上前述的TOP17奧萊項目，全國2015年績優奧萊總計達32家。其中，2015年業績在8億元以上的奧萊項目17家，包括大陸15家，港臺2家；2015年業績在4.5-8億元之間的奧萊項目15家，包括大陸13家，臺灣2家。

2015年奧萊榜單點評

亮點一： 新兵老兵秀實力 百聯稱王

如榜單數據所示，中國三大元老奧萊——香港東薈城名店倉、北京燕莎奧特萊斯、上海百聯奧特萊斯，均已成長為世界級奧萊單店，且年業績均上升到了40億元以上。而新興奧萊代表——天津佛羅倫薩小鎮年業績也首次超過30億元。這四大奧萊堪稱中國奧萊業四大天王。

其他諸如成都時代奧特萊斯、重慶砂之船西部奧萊、北京賽特奧萊、沈陽興隆大奧萊、高雄義大世界五大奧萊項目年業績則首次超過20億元門檻。使得2015年營業額超過20億元的奧萊項目達到9家。

另有寧波杉井、杭州百聯、北京房山首創、武漢百聯、長沙友阿、無錫百聯、南京仙林金鷹奧萊城、上海浦東佛羅倫薩小鎮八大奧萊項目的2015年營業額位于8-16億元之間。以及20家2015年營業額在4.5-8億元之間的奧萊項目。

亮點二：奧萊店王背景掃描 比實力更拼顏值

在2015年業績排名前17的奧萊店王（多家并列）中，年業績均超過8億元，無不令業界羨慕。究竟，這些奧萊在建筑形態、發展商背景、選址、開業時間、分期擴建、奧萊類型等方面與其他項目有何差異？

其中，僅從建筑形態來看，開放式街區小鎮型建筑和室內大盒子建筑各占一半（分別為9家和8家），但從總體來看，冬天酷寒的東北和夏季漫長的華南更適合室內大盒子建筑。

從發展商背景來看，擁有百貨背景的奧萊多達9家（包括百聯4家，燕莎、王府井、興隆、友阿、金鷹各一家），占比高達53%，激發了更多百貨企業在2015年進軍奧萊（如北京華聯、百盛、金格、丹尼斯、友好等）；擁有服飾代理權和運營經驗的奧萊企業4家，分別是九龍倉、太古、杉杉三井、砂之船；在擁有外資專業背景的奧萊中，佛羅倫薩小鎮獨占2家，內資奧萊企業首創集團歷經艱辛也終于憑借北京房山項目獲得一席之地；以及將奧萊和游樂園嫁接為一體的旅游綜合體1家——臺灣高雄義大世界，受其模式影響，海上嘉年華、永泰城和世茂嘉年華正醞釀而出。

從選址來看，17家奧萊店王中，只有5家位于城區邊緣的城鄉結合部（除了堪稱大陸奧萊元老的北京燕莎之外，其他四家均位于1.5線城市），8家位于近郊（其中4家更是臨近機場），4家位于遠郊。

從奧萊類型來看，17家奧萊店王中，7家為多業態一站式的奧萊綜合體，10家為輔營業態占比極低的傳統奧萊（10家中有多家即將展開2期擴建工程并升級為奧萊綜合體）。但事實上，成功的奧萊項目往往會分多期建設，諸如美國最大的奧萊——純零售面積7.2萬平方米（不含停車場面積）擁有420間店鋪的WoodburyCommon Premium Outlets，已歷經三次擴建，其1期、2期、3期分別于1985年、1993年、1998年開業，并在2014年啟動4期擴建——大型室內三層停車場和5600平方米零售面積。而在我國17家奧萊店王中，已有4家奧萊店王完成了2期乃至3期的擴建工程（上海百聯、北京燕莎、天津佛羅倫薩小鎮、寧波杉井），5家正在實施或即將啟動2期工程（香港東薈城、北京賽特、南京金鷹、北京首創、武漢百聯），另有5家奧萊預留了2期工程地塊（重慶砂之船西部奧萊、沈陽興隆大奧萊、杭州百聯、長沙友阿、上海佛羅倫薩小鎮），只有3家暫無擴建計劃。

從開業年份來看，中國奧萊的前三強開業時間均超過10年，這從側面說明了奧萊項目的培育期不容忽視。早期，奧萊項目的成功率很低，但在2011年之后，隨著新生代奧萊店王崛起的速度明顯加快，開業三年便突破8億元業績的奧萊項目成倍增加。其中，上海浦東佛羅倫薩小鎮更是開業僅11個月即創造了8億元的業績。

從單店建筑規模來看，除了香港東薈城1期和成都時代奧萊的總建筑面積在7萬平方米上下（含室內停車場面積，兩者的商業經營面積分別為4.2萬和4.5萬平方米），其他奧萊店王建面都超過8萬平方米，更有10家奧萊店王的建面已超過10萬平方米。其中，南京仙林金鷹奧萊城和武漢百聯奧萊的2期建成后將使兩個項目的總建面均超過27萬平方米，但純商業面積均不足15萬平方米，故全球最大的奧萊綜合體仍將是美國西蒙集團旗下商業面積達22萬平方米的Sawgrass Mills（除大量服飾折扣店之外，還設有十余家大中型百貨折扣作為主力店：Marshalls、Century 21、Last Call By Neiman Marcus、Bloomingdale's The Outlet Store、Saks Fifth Avenue OFF 5TH、TJ MAXX、The Sports Authority、Bed Bath & Beyond、Burlington Coat Factory）。

附：2015年TOP23奧萊項目類型對比

就區域來看，華東地區表現出眾，西北地區仍屬藍海市場。

就城市來看，同其他所有業態一樣，上演著京滬雙城記。強勢奧萊仍然集中在一線和1.5線城市，三四線城市奧萊商機尚不明朗。舉例說明的話，就像杭州下沙百聯奧萊和南京東郊奧萊其實并不位于杭州和南京，而是緊鄰杭州和南京的三四線城市嘉興市下屬海寧市和鎮江市下屬句容市，但其絕大部分客流仍來自杭州和南京，故項目命名為杭州和南京自有其道理，不然僅依靠本地小城客流很難發展壯大。

亮點三：2016年新增奧萊店王預計將超過7家

回顧中國奧萊業發展之路，2010年之前，我國奧萊店王幾乎長期呈現三國狀態——香港東薈城、北京燕莎、上海百聯，直到2013年前后進入快速發展狀態，2014年和2015年更是分別新增4家和7家年業績在7億元以上的店王。隨著2015年多家強勢新奧萊項目的開業，2016年新增奧萊店王預計將超過7家。

值得注意的是，2015年業績超過6億元的前22強奧萊中，設有影院、超市、電器或運動專業店、兒童樂園、美食廣場多種業態的大型奧萊綜合體無論數量還是占比均較2013和2014年大為提升，達到13家，占比高達60%，其中寧波三井杉杉、北京斯普瑞斯均在2015年通過2期擴建工程由傳統奧萊升級為綜合性的奧萊綜合體。且其中的北京賽特、北京首創等奧萊項目都已啟動2期擴建，未來都將升級為奧萊綜合體。

亮點四：初步形成龍頭壟斷局面

縱觀2015年奧萊店王榜單，已經初步形成龍頭百貨企業（如百聯、燕莎、王府井）、專業奧萊（如佛羅倫薩小鎮、砂之船、首創）寡頭壟斷局面。

亮點五：奧萊店王引進品牌掃描 餐飲奢侈品受追捧

另據搜鋪網統計，2015年業績在8億元以上的TOP17奧萊店王中，引進餐飲品牌最多的6大奧萊分別是：臺灣高雄義大世界（46家）、北京房山首創奧特萊斯（28家含食美匯美食廣場）、南京仙林金鷹奧萊城（24家）、上海青浦徐涇百聯奧特萊斯（23家）、香港東薈城名店倉（16家含大食代美食廣場內攤檔）、成都時代奧特萊斯（15家）。而在TOP17-40績優奧萊中，引進餐飲品牌則更多，其中深圳8號倉有46家餐廳、上海米格天地有31家餐廳、宜蘭蘭城新月廣場有30家餐廳。

引進主力店、次主力最多的6大奧萊分別是：臺灣高雄義大世界（5家）、香港東薈城名店倉（4家）、沈陽興隆大奧萊（4家）、寧波杉井奧萊（3家）、南京仙林金鷹奧萊城（3家）、長沙友阿奧特萊斯（3家）。與餐飲品牌類似，在TOP17-40績優奧萊中，引進的主力店、次主力店也相較增多，其中上海米格天地3家、宜蘭蘭城新月廣場3家、南京砂之船3家、哈爾濱杉杉3家，還有超市、電影院、兒童樂園乃至溜冰場、電器商場紛紛進駐奧萊綜合體，顯示國內奧萊功能日趨多元化，逐漸能夠滿足居民日常生活需求。但與美式大型奧萊中往往集中著4至6家百貨折扣店不同，我國百貨鮮有自營業務，沒有去庫存需求，故有品牌資源的百貨公司紛紛自建郊區奧萊或將市區副中心業績欠佳的百貨商場轉型為城市奧萊，設有百貨折扣店的國內奧萊也大多是引進外資買手制百貨開設百貨折扣店，如香港連卡佛百貨折扣店和法國老佛爺百貨折扣店聯袂進駐北京斯普瑞斯奧特萊斯。

而奢侈品大牌最為集中的奧萊（主要依據各大奢侈品官網店鋪數據統計，不含集合店形式）項目是天津佛羅倫薩小鎮，與緊隨其后的蘇州奕歐來、上海佛羅倫薩小鎮、重慶砂之船西部奧特萊斯、成都時代奧特萊斯構成國內奧萊奢侈品的第一軍團。此外，香港東薈城、臺灣高雄義大世界、上海百聯奧萊、北京賽特奧萊、北京華聯八達嶺奧萊、北京燕莎奧萊、杭州百聯奧萊、武漢百聯奧萊、上海米格天地、沈陽賽特奧萊、廣州海印又一城、寧波杉井、南京砂之船等則構成遙遙領先于國內其他百余家奧萊的奢侈品奧萊第二軍團。總體來看，奢侈品牌集中的名品奧萊不僅需要背靠擁有豐富品牌資源的大集團（例如佛羅倫薩小鎮、奕歐來、九龍倉、砂之船、百聯、王府井、北京華聯等），同時，奢侈品的特性也決定了奢侈品奧萊店的進駐是個循序漸進的過程，所以剛開業不久的南京百聯和佛山砂之船雖然背景雄厚，但很多大牌預計在2016年開幕。另一方面，部分并不主打奢侈品大牌的綜合性奧萊綜合體，憑借一站式的業態組合、豐富的國際休閑運動品牌及二三線時裝品牌和出色的運營管理，也獲得了佳績，例如北京首創奧萊、南京金鷹奧萊城、沈陽興隆大奧萊。

（搜鋪網商業地產研究院 郭歆曄、劉萍萍/獨家報道；轉載引用請務必注明出處！違者必究！）