聯(lián)商網(wǎng)消息:據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道,轉(zhuǎn)眼即逝的2015年,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)疲軟、生意難做等困境無不讓商業(yè)地產(chǎn)界從業(yè)人士神傷,但奧萊業(yè)的表現(xiàn)無疑是給眾人打了一劑提神針。在2015年,我國奧萊業(yè)無論是新增開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、新開業(yè)項(xiàng)目成功率,還是奧萊業(yè)整體業(yè)績(jī)或者績(jī)優(yōu)奧萊店王的門店數(shù)量與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度均大幅上升,從國內(nèi)奧萊項(xiàng)目的爆發(fā)式增長(zhǎng)局面可以看出,奧特萊斯在中國終于迎來前所未有的發(fā)展窗口期。
根據(jù)搜鋪網(wǎng)通過多方渠道收集整理得出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國年業(yè)績(jī)超過4億元的奧特萊斯項(xiàng)目達(dá)到40家(含港臺(tái)地區(qū)3家),較2014年增加了16家,這40家奧萊單店的2015年總營(yíng)業(yè)額超過400億元,而全國奧萊業(yè)200余家各類奧萊2015年總營(yíng)業(yè)額也僅不足700億元(含港臺(tái)地區(qū)奧萊業(yè)績(jī)70余億元,占10%以上),總體來看,門店數(shù)占比不足20%而市場(chǎng)占有率超過70%,強(qiáng)者壟斷效應(yīng)異常突出。
其中,排名前17位、年業(yè)績(jī)超過8億元的奧萊項(xiàng)目2015年總營(yíng)業(yè)額超過350億元,雖然這17家奧萊項(xiàng)目?jī)H占全國各類奧萊總數(shù)的比率不足10%,但市場(chǎng)占有率卻超過50%,奧萊業(yè)兩極分化的態(tài)勢(shì)異常明顯。(TIPS:上海浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊開業(yè)時(shí)間僅11個(gè)月,但2015年?duì)I業(yè)額卻快速攀升至榜單第17名,堪稱2015奧萊新星)
即便剔除香港東薈城和臺(tái)灣高雄義大世界、宜蘭蘭城新月廣場(chǎng),大陸(不含港澳臺(tái))TOP40奧萊單店2015年總業(yè)績(jī)也接近400億元,再加上其他百余家已開業(yè)的郊區(qū)奧萊及中小型城市奧萊和2015年新開業(yè)的40余家奧萊項(xiàng)目,預(yù)計(jì)大陸各類奧萊項(xiàng)目2015年總營(yíng)業(yè)額將超過600億元,較2013年翻了一倍以上。
還有一點(diǎn)必須注意到,在現(xiàn)在這個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的世界里,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇,全國歷年新增奧特萊斯項(xiàng)目的存活率不足20%,隨著連鎖大鱷在巨量基金的支持下加速擴(kuò)張,未來奧萊行業(yè)的集中度勢(shì)必越來越強(qiáng)。
TIPS:歷年回顧——2013年全國奧萊項(xiàng)目中年業(yè)績(jī)超過8億元的只有10家(含港臺(tái)2家),這十大奧萊項(xiàng)目的總業(yè)績(jī)?yōu)?90億元。而在2013年,大陸(不含港澳臺(tái))所有奧萊項(xiàng)目的總營(yíng)業(yè)額尚不足300億元,其中單店業(yè)績(jī)超過7億元的TOP10項(xiàng)目總業(yè)績(jī)不足170億元。2014年,大陸(不含港澳臺(tái))單店業(yè)績(jī)超過10億元的TOP10奧萊項(xiàng)目總營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)至204億元左右。
附:2015年TOP10中國奧特萊斯單店業(yè)績(jī)十強(qiáng)榜
TIPS:以上業(yè)績(jī)包括各大奧萊項(xiàng)目中各個(gè)業(yè)態(tài)所有品牌的營(yíng)業(yè)額。其中,年業(yè)績(jī)?cè)?億元以上的奧萊項(xiàng)目大多含有一定比例的奢侈品銷售業(yè)績(jī),而年業(yè)績(jī)?cè)?億元以下的知名奧萊(不含開業(yè)未滿2年的新增奧萊)項(xiàng)目往往奢侈品名品銷售占比很低,例如城市奧萊中的績(jī)優(yōu)店——廣州歐萊斯萬博中心店、長(zhǎng)春歐亞商都奧萊、南寧王府井城市奧萊、上海飛洲國際廣場(chǎng)、上海國際時(shí)尚中心名品倉、廣州萬國城、北京上品折扣旗艦店皆以國際運(yùn)動(dòng)休閑品牌和國內(nèi)服飾品牌為主,2015年總業(yè)績(jī)均在5億元上下浮動(dòng)。而在2015年圣誕期間開幕的上海百盛優(yōu)客城市奧萊,通過結(jié)合目前火爆的銷售數(shù)據(jù)判斷,未來有望憑借百盛和衣戀兩大集團(tuán)優(yōu)勢(shì),成為大陸首個(gè)沖擊8億元年業(yè)績(jī)的城市奧萊。
其他各地知名奧萊如下:
廣州番禺海印又一城1-2期、北京斯普瑞斯1-2期、海南萬寧首創(chuàng)奧特萊斯、上海徐涇米格天地MEGA MILLS 1期、臺(tái)灣宜蘭蘭城新月廣場(chǎng)、成都蘇寧城市奧特萊斯、廣州歐萊斯萬博中心店、蘇州唯泰奕歐來精品購物村、蘇州時(shí)尚舞臺(tái)國際品牌城1期、深圳8號(hào)倉奧特萊斯、上海楊浦國際時(shí)尚中心名品倉、杭州錢江新城砂之船、南京砂之船奧特萊斯、沈陽賽特奧特萊斯1期、哈爾濱永泰城(含泰泰奧萊)、長(zhǎng)春歐亞商都奧特萊斯、上海飛洲國際廣場(chǎng)、廣州萬國城、北京上品折扣總店、天津新燕莎奧萊、沈陽三菱尚柏奧特萊斯、重慶璧山砂之船、杭州衣之家時(shí)代廣場(chǎng)店。(以上排名不分先后,未包括雖引入奧萊,但未做統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目,如設(shè)有天河城歐萊斯的廣州番禹萬博中心以及雖設(shè)有歐亞奧萊但奧萊占比極低的長(zhǎng)春歐亞賣場(chǎng)購物中心,兩者雖然都集餐飲娛樂購為一體但皆為家居建材業(yè)態(tài)為主)
此外,2015年新開業(yè)的大量新奧萊項(xiàng)目雖然日均營(yíng)業(yè)額出眾,但由于開業(yè)時(shí)間不足半年甚至只有3個(gè)月,故無法對(duì)比其年業(yè)績(jī),諸如哈爾濱杉杉奧萊、沈陽楓葉小鎮(zhèn)和北京華聯(lián)八達(dá)嶺奧萊、南京砂之船、南京湯山百聯(lián)等。
附:2015年部分績(jī)優(yōu)奧萊項(xiàng)目榜單
TIPS:加上前述的TOP17奧萊項(xiàng)目,全國2015年績(jī)優(yōu)奧萊總計(jì)達(dá)32家。其中,2015年業(yè)績(jī)?cè)?億元以上的奧萊項(xiàng)目17家,包括大陸15家,港臺(tái)2家;2015年業(yè)績(jī)?cè)?.5-8億元之間的奧萊項(xiàng)目15家,包括大陸13家,臺(tái)灣2家。
2015年奧萊榜單點(diǎn)評(píng)
亮點(diǎn)一: 新兵老兵秀實(shí)力 百聯(lián)稱王
如榜單數(shù)據(jù)所示,中國三大元老奧萊——香港東薈城名店倉、北京燕莎奧特萊斯、上海百聯(lián)奧特萊斯,均已成長(zhǎng)為世界級(jí)奧萊單店,且年業(yè)績(jī)均上升到了40億元以上。而新興奧萊代表——天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)年業(yè)績(jī)也首次超過30億元。這四大奧萊堪稱中國奧萊業(yè)四大天王。
其他諸如成都時(shí)代奧特萊斯、重慶砂之船西部奧萊、北京賽特奧萊、沈陽興隆大奧萊、高雄義大世界五大奧萊項(xiàng)目年業(yè)績(jī)則首次超過20億元門檻。使得2015年?duì)I業(yè)額超過20億元的奧萊項(xiàng)目達(dá)到9家。
另有寧波杉井、杭州百聯(lián)、北京房山首創(chuàng)、武漢百聯(lián)、長(zhǎng)沙友阿、無錫百聯(lián)、南京仙林金鷹奧萊城、上海浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)八大奧萊項(xiàng)目的2015年?duì)I業(yè)額位于8-16億元之間。以及20家2015年?duì)I業(yè)額在4.5-8億元之間的奧萊項(xiàng)目。
亮點(diǎn)二:奧萊店王背景掃描 比實(shí)力更拼顏值
在2015年業(yè)績(jī)排名前17的奧萊店王(多家并列)中,年業(yè)績(jī)均超過8億元,無不令業(yè)界羨慕。究竟,這些奧萊在建筑形態(tài)、發(fā)展商背景、選址、開業(yè)時(shí)間、分期擴(kuò)建、奧萊類型等方面與其他項(xiàng)目有何差異?
其中,僅從建筑形態(tài)來看,開放式街區(qū)小鎮(zhèn)型建筑和室內(nèi)大盒子建筑各占一半(分別為9家和8家),但從總體來看,冬天酷寒的東北和夏季漫長(zhǎng)的華南更適合室內(nèi)大盒子建筑。
從發(fā)展商背景來看,擁有百貨背景的奧萊多達(dá)9家(包括百聯(lián)4家,燕莎、王府井、興隆、友阿、金鷹各一家),占比高達(dá)53%,激發(fā)了更多百貨企業(yè)在2015年進(jìn)軍奧萊(如北京華聯(lián)、百盛、金格、丹尼斯、友好等);擁有服飾代理權(quán)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的奧萊企業(yè)4家,分別是九龍倉、太古、杉杉三井、砂之船;在擁有外資專業(yè)背景的奧萊中,佛羅倫薩小鎮(zhèn)獨(dú)占2家,內(nèi)資奧萊企業(yè)首創(chuàng)集團(tuán)歷經(jīng)艱辛也終于憑借北京房山項(xiàng)目獲得一席之地;以及將奧萊和游樂園嫁接為一體的旅游綜合體1家——臺(tái)灣高雄義大世界,受其模式影響,海上嘉年華、永泰城和世茂嘉年華正醞釀而出。
從選址來看,17家奧萊店王中,只有5家位于城區(qū)邊緣的城鄉(xiāng)結(jié)合部(除了堪稱大陸奧萊元老的北京燕莎之外,其他四家均位于1.5線城市),8家位于近郊(其中4家更是臨近機(jī)場(chǎng)),4家位于遠(yuǎn)郊。
從奧萊類型來看,17家奧萊店王中,7家為多業(yè)態(tài)一站式的奧萊綜合體,10家為輔營(yíng)業(yè)態(tài)占比極低的傳統(tǒng)奧萊(10家中有多家即將展開2期擴(kuò)建工程并升級(jí)為奧萊綜合體)。但事實(shí)上,成功的奧萊項(xiàng)目往往會(huì)分多期建設(shè),諸如美國最大的奧萊——純零售面積7.2萬平方米(不含停車場(chǎng)面積)擁有420間店鋪的WoodburyCommon Premium Outlets,已歷經(jīng)三次擴(kuò)建,其1期、2期、3期分別于1985年、1993年、1998年開業(yè),并在2014年啟動(dòng)4期擴(kuò)建——大型室內(nèi)三層停車場(chǎng)和5600平方米零售面積。而在我國17家奧萊店王中,已有4家奧萊店王完成了2期乃至3期的擴(kuò)建工程(上海百聯(lián)、北京燕莎、天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、寧波杉井),5家正在實(shí)施或即將啟動(dòng)2期工程(香港東薈城、北京賽特、南京金鷹、北京首創(chuàng)、武漢百聯(lián)),另有5家奧萊預(yù)留了2期工程地塊(重慶砂之船西部奧萊、沈陽興隆大奧萊、杭州百聯(lián)、長(zhǎng)沙友阿、上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)),只有3家暫無擴(kuò)建計(jì)劃。
從開業(yè)年份來看,中國奧萊的前三強(qiáng)開業(yè)時(shí)間均超過10年,這從側(cè)面說明了奧萊項(xiàng)目的培育期不容忽視。早期,奧萊項(xiàng)目的成功率很低,但在2011年之后,隨著新生代奧萊店王崛起的速度明顯加快,開業(yè)三年便突破8億元業(yè)績(jī)的奧萊項(xiàng)目成倍增加。其中,上海浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)更是開業(yè)僅11個(gè)月即創(chuàng)造了8億元的業(yè)績(jī)。
從單店建筑規(guī)模來看,除了香港東薈城1期和成都時(shí)代奧萊的總建筑面積在7萬平方米上下(含室內(nèi)停車場(chǎng)面積,兩者的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積分別為4.2萬和4.5萬平方米),其他奧萊店王建面都超過8萬平方米,更有10家奧萊店王的建面已超過10萬平方米。其中,南京仙林金鷹奧萊城和武漢百聯(lián)奧萊的2期建成后將使兩個(gè)項(xiàng)目的總建面均超過27萬平方米,但純商業(yè)面積均不足15萬平方米,故全球最大的奧萊綜合體仍將是美國西蒙集團(tuán)旗下商業(yè)面積達(dá)22萬平方米的Sawgrass Mills(除大量服飾折扣店之外,還設(shè)有十余家大中型百貨折扣作為主力店:Marshalls、Century 21、Last Call By Neiman Marcus、Bloomingdale's The Outlet Store、Saks Fifth Avenue OFF 5TH、TJ MAXX、The Sports Authority、Bed Bath & Beyond、Burlington Coat Factory)。
附:2015年TOP23奧萊項(xiàng)目類型對(duì)比
就區(qū)域來看,華東地區(qū)表現(xiàn)出眾,西北地區(qū)仍屬藍(lán)海市場(chǎng)。
就城市來看,同其他所有業(yè)態(tài)一樣,上演著京滬雙城記。強(qiáng)勢(shì)奧萊仍然集中在一線和1.5線城市,三四線城市奧萊商機(jī)尚不明朗。舉例說明的話,就像杭州下沙百聯(lián)奧萊和南京東郊奧萊其實(shí)并不位于杭州和南京,而是緊鄰杭州和南京的三四線城市嘉興市下屬海寧市和鎮(zhèn)江市下屬句容市,但其絕大部分客流仍來自杭州和南京,故項(xiàng)目命名為杭州和南京自有其道理,不然僅依靠本地小城客流很難發(fā)展壯大。
亮點(diǎn)三:2016年新增奧萊店王預(yù)計(jì)將超過7家
回顧中國奧萊業(yè)發(fā)展之路,2010年之前,我國奧萊店王幾乎長(zhǎng)期呈現(xiàn)三國狀態(tài)——香港東薈城、北京燕莎、上海百聯(lián),直到2013年前后進(jìn)入快速發(fā)展?fàn)顟B(tài),2014年和2015年更是分別新增4家和7家年業(yè)績(jī)?cè)?億元以上的店王。隨著2015年多家強(qiáng)勢(shì)新奧萊項(xiàng)目的開業(yè),2016年新增奧萊店王預(yù)計(jì)將超過7家。
值得注意的是,2015年業(yè)績(jī)超過6億元的前22強(qiáng)奧萊中,設(shè)有影院、超市、電器或運(yùn)動(dòng)專業(yè)店、兒童樂園、美食廣場(chǎng)多種業(yè)態(tài)的大型奧萊綜合體無論數(shù)量還是占比均較2013和2014年大為提升,達(dá)到13家,占比高達(dá)60%,其中寧波三井杉杉、北京斯普瑞斯均在2015年通過2期擴(kuò)建工程由傳統(tǒng)奧萊升級(jí)為綜合性的奧萊綜合體。且其中的北京賽特、北京首創(chuàng)等奧萊項(xiàng)目都已啟動(dòng)2期擴(kuò)建,未來都將升級(jí)為奧萊綜合體。
亮點(diǎn)四:初步形成龍頭壟斷局面
縱觀2015年奧萊店王榜單,已經(jīng)初步形成龍頭百貨企業(yè)(如百聯(lián)、燕莎、王府井)、專業(yè)奧萊(如佛羅倫薩小鎮(zhèn)、砂之船、首創(chuàng))寡頭壟斷局面。
亮點(diǎn)五:奧萊店王引進(jìn)品牌掃描 餐飲奢侈品受追捧
另據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2015年業(yè)績(jī)?cè)?億元以上的TOP17奧萊店王中,引進(jìn)餐飲品牌最多的6大奧萊分別是:臺(tái)灣高雄義大世界(46家)、北京房山首創(chuàng)奧特萊斯(28家含食美匯美食廣場(chǎng))、南京仙林金鷹奧萊城(24家)、上海青浦徐涇百聯(lián)奧特萊斯(23家)、香港東薈城名店倉(16家含大食代美食廣場(chǎng)內(nèi)攤檔)、成都時(shí)代奧特萊斯(15家)。而在TOP17-40績(jī)優(yōu)奧萊中,引進(jìn)餐飲品牌則更多,其中深圳8號(hào)倉有46家餐廳、上海米格天地有31家餐廳、宜蘭蘭城新月廣場(chǎng)有30家餐廳。
引進(jìn)主力店、次主力最多的6大奧萊分別是:臺(tái)灣高雄義大世界(5家)、香港東薈城名店倉(4家)、沈陽興隆大奧萊(4家)、寧波杉井奧萊(3家)、南京仙林金鷹奧萊城(3家)、長(zhǎng)沙友阿奧特萊斯(3家)。與餐飲品牌類似,在TOP17-40績(jī)優(yōu)奧萊中,引進(jìn)的主力店、次主力店也相較增多,其中上海米格天地3家、宜蘭蘭城新月廣場(chǎng)3家、南京砂之船3家、哈爾濱杉杉3家,還有超市、電影院、兒童樂園乃至溜冰場(chǎng)、電器商場(chǎng)紛紛進(jìn)駐奧萊綜合體,顯示國內(nèi)奧萊功能日趨多元化,逐漸能夠滿足居民日常生活需求。但與美式大型奧萊中往往集中著4至6家百貨折扣店不同,我國百貨鮮有自營(yíng)業(yè)務(wù),沒有去庫存需求,故有品牌資源的百貨公司紛紛自建郊區(qū)奧萊或?qū)⑹袇^(qū)副中心業(yè)績(jī)欠佳的百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)型為城市奧萊,設(shè)有百貨折扣店的國內(nèi)奧萊也大多是引進(jìn)外資買手制百貨開設(shè)百貨折扣店,如香港連卡佛百貨折扣店和法國老佛爺百貨折扣店聯(lián)袂進(jìn)駐北京斯普瑞斯奧特萊斯。
而奢侈品大牌最為集中的奧萊(主要依據(jù)各大奢侈品官網(wǎng)店鋪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),不含集合店形式)項(xiàng)目是天津佛羅倫薩小鎮(zhèn),與緊隨其后的蘇州奕歐來、上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)、重慶砂之船西部奧特萊斯、成都時(shí)代奧特萊斯構(gòu)成國內(nèi)奧萊奢侈品的第一軍團(tuán)。此外,香港東薈城、臺(tái)灣高雄義大世界、上海百聯(lián)奧萊、北京賽特奧萊、北京華聯(lián)八達(dá)嶺奧萊、北京燕莎奧萊、杭州百聯(lián)奧萊、武漢百聯(lián)奧萊、上海米格天地、沈陽賽特奧萊、廣州海印又一城、寧波杉井、南京砂之船等則構(gòu)成遙遙領(lǐng)先于國內(nèi)其他百余家奧萊的奢侈品奧萊第二軍團(tuán)。總體來看,奢侈品牌集中的名品奧萊不僅需要背靠擁有豐富品牌資源的大集團(tuán)(例如佛羅倫薩小鎮(zhèn)、奕歐來、九龍倉、砂之船、百聯(lián)、王府井、北京華聯(lián)等),同時(shí),奢侈品的特性也決定了奢侈品奧萊店的進(jìn)駐是個(gè)循序漸進(jìn)的過程,所以剛開業(yè)不久的南京百聯(lián)和佛山砂之船雖然背景雄厚,但很多大牌預(yù)計(jì)在2016年開幕。另一方面,部分并不主打奢侈品大牌的綜合性奧萊綜合體,憑借一站式的業(yè)態(tài)組合、豐富的國際休閑運(yùn)動(dòng)品牌及二三線時(shí)裝品牌和出色的運(yùn)營(yíng)管理,也獲得了佳績(jī),例如北京首創(chuàng)奧萊、南京金鷹奧萊城、沈陽興隆大奧萊。
(搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院 郭歆曄、劉萍萍/獨(dú)家報(bào)道;轉(zhuǎn)載引用請(qǐng)務(wù)必注明出處!違者必究!)