聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年全年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約達(dá)30.1萬億元，比上年增長(zhǎng)10.7%（若扣除價(jià)格因素，則實(shí)際增長(zhǎng)10.6%。2014年全年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)26.2萬億元人民幣），僅低于美國(guó)，位居全球第二。消費(fèi)對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)51.2%，比2014年增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力。

就零售業(yè)銷售總額以及多個(gè)子業(yè)態(tài)（如百貨、超市、奢侈品）市場(chǎng)總規(guī)模而言，中國(guó)已高居全球第二大市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)電商業(yè)銷售額更是稱雄全球。但受限于中國(guó)人口基數(shù)龐大的原因，單比較銷售總額，并不足以揭示市場(chǎng)潛力及發(fā)展趨勢(shì)。故搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院選取與中國(guó)地理環(huán)境、人口密度、文化習(xí)俗、消費(fèi)習(xí)慣相近的日本和韓國(guó)，根據(jù)人口基數(shù)、GDP、社消總額、人均消費(fèi)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，形成中日韓各商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)�？傤~、零售業(yè)占比及人均消費(fèi)額比對(duì)及相關(guān)解讀，以供業(yè)內(nèi)參考。

2015年全年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約30.1萬億元，比上年增長(zhǎng)10.7%，其中，限額以上單位消費(fèi)品零售額142558億元，增長(zhǎng)7.8%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，2015年全年，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額258999億元，比上年增長(zhǎng)10.5%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額41932億元，增長(zhǎng)11.8%。按消費(fèi)類型分，餐飲收入32310億元，比上年增長(zhǎng)11.7%；商品零售268621億元，增長(zhǎng)10.6%。在商品零售中，限額以上單位商品零售133891億元，比上年增長(zhǎng)7.9%。全國(guó)網(wǎng)上零售額38773億元，比上年增長(zhǎng)33.3%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額32424億元，增長(zhǎng)31.6%；非實(shí)物商品網(wǎng)上零售額6349億元，增長(zhǎng)42.4%。在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃、穿和用類商品分別增長(zhǎng)40.8%、21.4%和36.0%。

2015年國(guó)內(nèi)公民旅游總支出3.43萬億元，餐飲消費(fèi)3.23萬億元，文化娛樂業(yè)0.45萬億元（德勤數(shù)據(jù)，其中電影院和演出市場(chǎng)合計(jì)票房近900億元），中國(guó)公民境外消費(fèi)1.1萬億（中國(guó)旅游研究院數(shù)據(jù)），出境境外旅游購物消費(fèi)0.68萬億元（自由行游客的消費(fèi)占比超過80%），國(guó)內(nèi)網(wǎng)上零售額3.88萬億元，海淘及海外代購市場(chǎng)交易規(guī)模約0.2478萬億元，以上支出總額已和國(guó)內(nèi)限額以上單位商品零售額13.3萬億元基本持平，外加不菲的教育醫(yī)療房產(chǎn)支出，可見國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)支出及消費(fèi)渠道已極為多維化。

TIPS：比較各國(guó)的各業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)據(jù)時(shí)，務(wù)必留意各國(guó)人均收入及物價(jià)差別因素。由于各國(guó)2015年的數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)尚未全部公布，故本文各業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)兼有2015年2014年資料。

理論上，按每個(gè)國(guó)家的人口總數(shù)及人均收入的乘積可大致推算出各國(guó)各類消費(fèi)的系數(shù)比率，例如中日韓比值為59：31：9。但實(shí)際上，由于涉及基尼系數(shù)、年齡結(jié)構(gòu)、社會(huì)進(jìn)程、商業(yè)渠道、教育程度、消費(fèi)偏好、物價(jià)因素、國(guó)民海外消費(fèi)、外國(guó)游客消費(fèi)等各種因素，導(dǎo)致各項(xiàng)消費(fèi)及消費(fèi)渠道比率大不相同�？傮w而言，日韓的百貨、購物中心、超市等現(xiàn)代商業(yè)模式已經(jīng)高度發(fā)達(dá)，而其傳統(tǒng)市場(chǎng)占比已經(jīng)大幅降低；但中國(guó)大陸的傳統(tǒng)市場(chǎng)占比仍然較高，百貨、購物中心、超市等現(xiàn)代商業(yè)渠道未來在局部微觀市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展空間。

中日韓商業(yè)各業(yè)態(tài)規(guī)模總額比對(duì)及解讀↓

就銷售增長(zhǎng)幅度而言，我國(guó)旅游、游戲、影院、電商、境外消費(fèi)等新興項(xiàng)目的消費(fèi)額增長(zhǎng)迅猛。就絕對(duì)額來看，旅游、餐飲、超市、購物中心業(yè)所占的消費(fèi)額均遠(yuǎn)超百貨業(yè)（背后更有隱含的教育、地產(chǎn)、醫(yī)療三大產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）。百貨業(yè)可謂四面受敵，但百貨業(yè)的坪效目前仍是購物中心的一倍有余（我國(guó)單個(gè)購物中心的平均面積接近5萬平方米，百貨商場(chǎng)的平均面積僅2萬平方米左右）。就餐飲業(yè)占日韓零售業(yè)16%以上的占比來看，中國(guó)餐飲業(yè)未來還有較大的潛力，且購物中心和餐飲的合作商機(jī)巨大。

就國(guó)內(nèi)備受實(shí)體店詬病的網(wǎng)絡(luò)電商沖擊而言，韓國(guó)電商的銷售占比超過中國(guó)，日本電商同樣進(jìn)步迅猛，美國(guó)英國(guó)更是僅次于中國(guó)的第二第三大電商市場(chǎng)。之所以國(guó)外實(shí)體店似乎未遭受電商大沖擊，是因?yàn)橛?.17億中國(guó)大陸游客外流產(chǎn)生的9611億元的海外消費(fèi)及數(shù)百上千億元的海淘與代購消費(fèi)（另據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)公民境外消費(fèi)額首破1萬億元人民幣，超1億人次海外掃貨，而2015年境外消費(fèi)額則進(jìn)一步上升到1.1萬億元人民幣），不然日韓乃至歐美的實(shí)體店也將遭受電商沖擊。目前，中國(guó)購物中心、百貨、奧特萊斯的銷售額占比仍大大低于日韓，既是差距也是潛力。網(wǎng)絡(luò)電商消費(fèi)與購物中心、百貨、奧萊的重疊度相對(duì)較低，關(guān)鍵是實(shí)體店如何提供適銷對(duì)路性價(jià)比合理的商品，吸引外流消費(fèi)回流。2015年，奢侈品就已打響降價(jià)第一戰(zhàn)，外加部分進(jìn)口商品關(guān)稅下降，銀泰、百聯(lián)、王府井等紛紛借助于自貿(mào)區(qū)政策啟動(dòng)各自的直采跨境商品體驗(yàn)店，或?yàn)閲?guó)內(nèi)實(shí)體店注入復(fù)蘇興奮劑。

TIPS：本文旨在利用各國(guó)不同業(yè)態(tài)的業(yè)績(jī)及門店數(shù)量大數(shù)據(jù)研究各業(yè)態(tài)業(yè)種的整體商機(jī)，無法判斷具體單店的商機(jī)或風(fēng)險(xiǎn)，畢竟，大牛市中也有經(jīng)驗(yàn)不善的單店，熊市中同樣有成功出位的單店。此外，各國(guó)各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑不盡相同，不同報(bào)告日期的匯率換算均會(huì)影響最終數(shù)據(jù)精度，雖然本報(bào)告數(shù)據(jù)有一定局限性，但仍能在一定程度上說明大勢(shì)情況。另需注意的是，各國(guó)國(guó)情各不相同，切忌盲目照抄照學(xué)，以免南橘北枳。

2015年7月，有第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)101家上市零售連鎖企業(yè)統(tǒng)計(jì)，在57家百貨、購物中心、超市品牌中，總體增幅僅約有1.6%。其中，35家出現(xiàn)營(yíng)收下跌，占比達(dá)61.4%，6家跌幅超過15%，22家營(yíng)收增長(zhǎng)，但多數(shù)增幅不高。57家百貨、購物中心企業(yè)總體利潤(rùn)額跌幅約為1.85%、利潤(rùn)率跌幅為0.23%，52.6%的品牌(30家)凈利率下跌，40%的品牌凈利率低于3%。

然后反觀日本零售數(shù)據(jù)，自1991年日本百貨店銷售額達(dá)到9.71萬億日元的峰值之后，伴隨經(jīng)濟(jì)蕭條，業(yè)績(jī)開始持續(xù)下降，近三分之一門店相繼停業(yè)，一直到2011年萎縮為6.15萬億日元，但隨后幾年受益于外國(guó)游客增多，2014-2015年日本百貨店銷售額穩(wěn)定在6.2-6.3萬億日元。從零售行業(yè)總體規(guī)模和結(jié)構(gòu)來看，1992年日本零售總額為128.9萬億日元，到2007年下降了8.4%，2014年則回升至140余萬億日元。其中，購物中心銷售額從1992年的16.84萬億日元上升到2007年的26.96萬億日元，占年度零售總額的比重由1992年的13.1%上升至2007年的22.5%，后受到便利店、藥妝店等各類專業(yè)店占比小幅提升影響，2014年購物中心占比略降至21.1%。而百貨店銷售額從1992年的9.52萬億日元下降到2007年的7.7萬億日元，占年度零售總額的比重由7.38%降為6.49%。及至2014年，便利店（10萬億日元）、藥妝店（6萬余億日元）、電器店（7萬億日元）等專業(yè)店的年?duì)I業(yè)額也均超越百貨（日本百貨占銷售總額比下降至4.4%，購物中心的市場(chǎng)份額是百貨的近5倍）。

由此可見，與其它各類零售業(yè)態(tài)比較，百貨店的生存空間越來越小。從百貨店自身規(guī)模與業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)歷10年的快速增長(zhǎng)后，隨著1991年經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，店面經(jīng)營(yíng)效率難以維持。即便是大幅度增加面積、擴(kuò)大規(guī)模，也無法改變這一趨勢(shì)。日本《經(jīng)濟(jì)學(xué)家周刊》2008年指出，從1991年到2007年，雖然眾多百貨紛紛擴(kuò)建，百貨店單位賣場(chǎng)面積增加了195%，但單位面積的銷售額仍下降了30%。

中日韓人均消費(fèi)指標(biāo)比對(duì)及解讀↓

我國(guó)人均消費(fèi)額最高的四項(xiàng)消費(fèi)為：電商零售、超市業(yè)（含大賣場(chǎng)和標(biāo)超及便利店）、餐飲業(yè)、國(guó)內(nèi)旅游，四項(xiàng)人均消費(fèi)均超過2000元。日本人均消費(fèi)額最高的四項(xiàng)消費(fèi)則為：購物中心、餐飲業(yè)、超市業(yè)、國(guó)內(nèi)旅游；韓國(guó)人均消費(fèi)額最高的四項(xiàng)消費(fèi)為：餐飲業(yè)、超市業(yè)、電商零售、百貨業(yè)（韓國(guó)購物中心業(yè)暫缺統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，且韓國(guó)購物中心業(yè)發(fā)展起步較晚，百貨業(yè)中存在大量介于百貨與購物中心之間的類百貨購物中心）�？梢�剛需的超市和餐飲業(yè)的確是各國(guó)最容易捕獲人氣的業(yè)態(tài)，而電商零售則在中韓占有優(yōu)勢(shì)。零售業(yè)態(tài)高度細(xì)分化使得日本購物中心業(yè)一枝獨(dú)秀，具有壟斷優(yōu)勢(shì)的百貨財(cái)團(tuán)則使得韓國(guó)的零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，讓韓國(guó)百貨業(yè)受益匪淺（事實(shí)上，韓國(guó)近半數(shù)百貨門店已購物中心化）。另外，韓國(guó)地域狹小，國(guó)民熱衷于出境游，故國(guó)內(nèi)游和出國(guó)游支出幾乎持平，這與中日本土旅游消費(fèi)數(shù)倍于出境游大不相同�？傮w來看，中日韓三國(guó)的人均國(guó)內(nèi)外旅游消費(fèi)、餐飲消費(fèi)都大大超過了本國(guó)百貨業(yè)的人均消費(fèi)，休閑娛樂及個(gè)人嗜好消費(fèi)均快速成長(zhǎng)，這些因素均利好購物中心發(fā)展。

TIPS：由于日韓貨幣貶值，在日韓免稅店消費(fèi)中外國(guó)人尤其中國(guó)人消費(fèi)占比極高，日韓的百貨、購物中心、奧特萊斯、奢侈品業(yè)績(jī)中外國(guó)游客的消費(fèi)也均占一定比率。

中日購物中心業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)及解讀↓

TIPS：1）所有指標(biāo)已統(tǒng)一折算為人民幣。

2）面積已統(tǒng)一為GLA可租賃面積，日本和美國(guó)統(tǒng)計(jì)的購物中心起步標(biāo)準(zhǔn)為GLA可租賃面積5千平方米，而我國(guó)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)則從2萬平方米建筑面積起步，故大量小型鄰里購物中心并未納入統(tǒng)計(jì)（此外，我國(guó)大量分割銷售缺乏統(tǒng)一管理的項(xiàng)目也無法納入購物中心統(tǒng)計(jì)），導(dǎo)致日本美國(guó)雖然同樣不乏大量10-25萬平方米建筑面積的大型購物中心，但購物中心平均GLA面積僅1.5萬平方米，中國(guó)的購物中心平均建筑面積則為6.6萬平方米（大約相當(dāng)于3.3萬平方米GLA面積）。所以即便中國(guó)購物中心平均面積是日本的2.2倍，但平效僅為日本的30%�？梢娢覈�(guó)購物中心的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)尚有很大的提升空間。

3）本表中，我國(guó)購物中心平均平效1萬元/平方米/年，系依歐美通用的GLA出租面積計(jì)算，如按我國(guó)慣用的建筑面積計(jì)算，則不足0.5萬元/平方米/年。

4）中國(guó)購物中心平均面積表面貌似比美日大了不少，但實(shí)際上我們的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一導(dǎo)致無法比較，我國(guó)統(tǒng)計(jì)的是整體建筑面積，而海外則只統(tǒng)計(jì)不包含停車場(chǎng)的純商業(yè)出租面積。所以歐美日的平均商業(yè)租賃面積在1.5萬平方米的購物中心幾乎相當(dāng)于我國(guó)商業(yè)建筑面積5萬平方米的項(xiàng)目。雖然我國(guó)有多個(gè)號(hào)稱全球或全亞洲最大的購物中心，但就商戶租賃面積來看，美國(guó)最大的三大購物中心King of Prussia Mall、South Coast Plaza、Mall of America（美洲的霸級(jí)購物中心往往擁有上萬個(gè)戶外車位，相當(dāng)于我國(guó)二十余萬平方米的室內(nèi)停車場(chǎng)建筑面積）及迪拜、曼谷、吉隆坡、馬尼拉等地超級(jí)摩爾的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積遠(yuǎn)大于我國(guó)同行。

2014年全國(guó)購物中心業(yè)4800家購物中心年銷售總額逼近1.6萬億元，其中，進(jìn)駐購物中心的超市、電器、百貨、專業(yè)店等各類主力店及百貨購物中心（如上海八佰伴、上海新世界商城）的銷售額約占總額的三分之一（這部分銷售額在社區(qū)消費(fèi)零售額中或存在重復(fù)計(jì)算可能性），76家奧特萊斯購物中心的年銷售總額約375億元。全國(guó)購物中心年?duì)I業(yè)額大致相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的6%。而購物中心最發(fā)達(dá)的城市，上海購物中心年?duì)I業(yè)額已相當(dāng)于當(dāng)年上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額的15%。

雖然我國(guó)購物中心總營(yíng)業(yè)額已接近甚至略超日本購物中心總銷售額，但無論單店業(yè)績(jī)、坪效、占零售業(yè)比重、百萬人口擁有購物中心數(shù)量等方面仍大大落后于日本。以坪效為例，中國(guó)購物中心的單店平均面積約是日本購物中心的3.3倍，但單店平均業(yè)績(jī)反而僅是日本的67%。在購物中心的選址、前期策劃、定位、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面，中方當(dāng)向日方多多取經(jīng)。

中國(guó)購物中心業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)

中國(guó)大陸購物中心誕生于1990年，發(fā)展至今已有25年的歷史。自2009年啟動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)熱潮開始，我國(guó)的購物中心數(shù)量和面積在短期內(nèi)快速增長(zhǎng)。2012年三四線城市的購物中心建設(shè)開始進(jìn)入高潮。

據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年，我國(guó)開業(yè)及試營(yíng)業(yè)的面積在3萬平方米以上的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目接近600個(gè)，新增商業(yè)建筑面積超過2千萬平方米。其中有近20個(gè)項(xiàng)目屬于存量資產(chǎn)改造升級(jí)重開項(xiàng)目（例如上海新業(yè)中心527、上海百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)、北京望京新薈城、重慶英利大融城、重慶茂業(yè)天地、深圳華強(qiáng)茂業(yè)天地、武漢摩爾城、合并杭州百貨大樓的杭州武林銀泰總店、蘇州歐尚城），10來個(gè)項(xiàng)目屬于擴(kuò)建項(xiàng)目（例如上海大悅城2期、杭州星光大道2期和蕭山匯德隆2期、蘇州綠寶廣場(chǎng)2期、青島海信廣場(chǎng)2期、石家莊北國(guó)商城西區(qū)擴(kuò)建工程），20余個(gè)項(xiàng)目屬于2014年試營(yíng)業(yè)2015年正式營(yíng)業(yè)，另有近百個(gè)項(xiàng)目由于開業(yè)率偏低（例如只開出了影院超市等主力店及部分餐廳）并沒有宣布明確的開業(yè)日期。此外，若計(jì)算上面積在5千平方米-3萬平方米之間的各類小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，則2015年的開業(yè)項(xiàng)目增量預(yù)計(jì)超過800個(gè)。2015年大陸新增電影院達(dá)1200家，其中200余家位于往年開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)，近200家則屬于獨(dú)立影院或位于文體建筑內(nèi)，800家位于各類新開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)。

據(jù)推算，截止2015年年底，大陸所有城市共有影院7千余家，剔除其中約1千家單體影院及迷你型社區(qū)商業(yè)，意味著全國(guó)有6千家各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。外加近三分之一的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并未引入電影院，故經(jīng)過大致推算可知，大陸大大小小類型不一的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)已達(dá)近9千家，包括復(fù)合型百貨商場(chǎng)、購物中心、奧萊、大賣場(chǎng)加強(qiáng)版購物中心、混合服飾市場(chǎng)與購物中心特點(diǎn)的類購物中心——但這類項(xiàng)目通常因?yàn)楣芾砘靵y往往不被認(rèn)同為購物中心）。

另據(jù)中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)，到2014年底，中國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市擁有單個(gè)商業(yè)建筑面積在2萬平方米（可租賃面積約1萬平方米）以上的購物中心約3800家，總商業(yè)建筑面積約2.5億平方米，購物中心建筑面積的復(fù)合增長(zhǎng)率保持在每年25%左右，購物中心的單個(gè)項(xiàng)目平均建筑面積下降為6.6萬平方米。如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)擴(kuò)大到中國(guó)所有657個(gè)城市（其中100萬人口以上的城市已達(dá)142個(gè)，含1000萬人口以上的城市6個(gè)，500萬-1000萬人口的城市10個(gè)），則估算2014年年底中國(guó)大陸地區(qū)的購物中心總數(shù)已超過4800家（對(duì)比其他人口比中國(guó)少得多但人均收入是中國(guó)數(shù)倍的國(guó)家，日本購物中心總量達(dá)3174家，美國(guó)更是高達(dá)近5萬家），但其中包含大量分割出售、效能低下的泛購物中心和非典型購物中心。

如將統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)放寬到跟日本購物中心協(xié)會(huì)同步——可租賃商業(yè)面積按照超過5千平方米，而不是1萬平方米進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的話，則我國(guó)購物中心數(shù)量和總業(yè)績(jī)還將進(jìn)一步增加，購物中心平均面積及單店業(yè)績(jī)將大幅下降。事實(shí)上，我國(guó)各地?fù)碛写罅拷橛?千平方米至2萬平方米之間的小微型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但大多為分割出售且缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目，即便是整體持有的小微型商場(chǎng)也大多整體租給電器店、超市、百貨乃至傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)，從而一了百了省心省力，卻難以符合購物中心的嚴(yán)格定義。而日本卻擁有大量由辦公樓及住宅裙房商場(chǎng)統(tǒng)一定位并運(yùn)營(yíng)的面積在5000至1萬平方米之間的小微型特色購物中心及鄰里購物中心，且運(yùn)營(yíng)管理得井井有條，這方面值得我們學(xué)習(xí)。

日本購物中心業(yè)發(fā)展比對(duì)

日本購物中心起源于20世紀(jì)60年代，投資主力軍為各地鐵路公司在火車站附近興建的中小型購物中心，而玉川高島屋是日本首個(gè)以百貨公司為主力店的大型購物中心。70-80年代為日本購物中心起步期（70和80年代分別新建502家和626家），90年代（1990至2000年）為日本購物中心建設(shè)高峰期，平均每年都有100多家購物中心興建。2001至2010年平均每年新建購物中心約50家，受2007年實(shí)施的管制郊外開店的新《城鎮(zhèn)建設(shè)3法》限制，新購物中心建設(shè)一度低迷，及至2013年、2014年才分別回升至65家和63家（按人口規(guī)模對(duì)比，日本每年新建成的購物中心數(shù)量和中國(guó)每年新建成的購物中心數(shù)量近似）。

據(jù)日本購物中心協(xié)會(huì)JCSC統(tǒng)計(jì)，截止2014年年底日本商業(yè)建筑面積在5000平方米以上的購物中心總數(shù)達(dá)到3174家（其中設(shè)有百貨主力店的項(xiàng)目?jī)H有100來家，與美國(guó)幾乎每個(gè)大型購物中心都擁有4至6家百貨主力店大不相同），年?duì)I業(yè)額總計(jì)29.77萬億日元，相當(dāng)于全國(guó)零售銷售額的21.1%，即便扣除購物中心中的百貨業(yè)態(tài)銷售額，日本購物中心市場(chǎng)份額仍然大于20%。雖然日本購物中心的平均商業(yè)面積僅1.5萬平方米，但近年新開業(yè)購物中心的面積正不斷加大，其中不乏面積達(dá)10萬甚至20萬平方米以上的巨型購物中心如永旺幕張新都心、東京灣拉拉寶都和越谷永旺湖城Lake Town。

TIPS：日本典型綜合購物中心——越谷AEON LAKETOWN永旺湖城1-3館、永旺幕張新都心、東京LaLaport TOKYO-BAY、大阪難波城、JR博多城、博多運(yùn)河城、京都火車站購物中心、阪急西宮花園購物中心、高島屋TIMES SQUARE。日本兩大購物中心發(fā)展商——永旺、三井均已在中國(guó)投資開發(fā)大型購物中心。

韓國(guó)購物中心發(fā)展比對(duì)

相較于歐美、東南亞及日本分別于1950年、1990年前后進(jìn)入購物中心高速發(fā)展期，韓國(guó)中高端商業(yè)長(zhǎng)期被百貨業(yè)所壟斷，直至2010年方才與中國(guó)同步進(jìn)入購物中心發(fā)展高峰期，目前韓國(guó)購物中心業(yè)銷售增長(zhǎng)迅猛，而百貨業(yè)正陷入第二次衰退期。在2010年之前開業(yè)的韓國(guó)百余家購物中心中，百貨購物中心（如樂天、新世界Centum City、現(xiàn)代UPLEX）、東大門市場(chǎng)型購物中心、免稅購物中心、奧特萊斯購物中心占比很高。大規(guī)模的一站式綜合型購物中心于2010年之后發(fā)展迅猛，數(shù)十個(gè)新型購物中心拔地而起。如今，韓國(guó)最主要的購物中心發(fā)展商為三大百貨集團(tuán)(樂天、新世界、現(xiàn)代)，各個(gè)集團(tuán)在建及規(guī)劃籌備的綜合購物中心和奧萊購物中心都達(dá)到十來個(gè)。此外，樂天集團(tuán)已經(jīng)在沈陽成都等地開發(fā)建設(shè)大型娛樂購物中心樂天世界，Shinsegae新世界集團(tuán)則在上海設(shè)有社區(qū)購物中心。

TIPS：韓國(guó)主要購物中心項(xiàng)目包括蠶室洞樂天世界購物中心、三成洞Coex購物中心、江南高速汽車站Central City、高速巴士客運(yùn)站Famille Station、D-CUBE CITY、SQUARE ONE、One Mount Mall娛樂購物中心、Metapolis mall、汝矣島IFC Mall、Up Square、龍山I'park Mall、NOON SQUARE、東大門Migliore、Lott Young Plaza、永登浦時(shí)代廣場(chǎng)Times Square、Ssamzigil、Avata、Star City、Doota Mall(Doosan Tower)、Dongdaemun、MPLAZA、九宜洞TechnoMart、釜山新世界CentumCity、水原華城樂天MALL、COMMON GROUND。

美國(guó)購物中心發(fā)展比對(duì)

1920至1960年為美國(guó)購物中心導(dǎo)入期，40年間美國(guó)開發(fā)了4500個(gè)購物中心，年均新增113個(gè)。1961至1990年這30年為購物中心快速增長(zhǎng)期，在此期間美國(guó)凈增加了32012個(gè)購物中心，總數(shù)達(dá)到36512個(gè)，年均新增1067個(gè)購物中心，其中，遠(yuǎn)郊購物中心占比較大。1991至2005年進(jìn)入成熟期，15年間凈增加了16683個(gè)購物中心，存量總數(shù)達(dá)48695家，年均新增1112個(gè)購物中心，由于基數(shù)增大，導(dǎo)致環(huán)比年增長(zhǎng)率大幅下滑至2%，且2003至2005年間，年均新增購物中心已下降至796家。2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年全美購物中心業(yè)年銷售額達(dá)2.12萬億美元，占據(jù)美國(guó)零售業(yè)的半壁江山，共有48695家各類購物中心，但商業(yè)可出租面積超過一百萬平方英尺（約為9.29萬平方米）的單體大型購物中心只有437家，占比僅為0.9%，而其出租面積占總數(shù)的近10%。單體商業(yè)出租面積規(guī)模在40萬平方英尺（約為3.7萬平方米，大致相當(dāng)于中國(guó)那些包含室內(nèi)停車場(chǎng)面積在內(nèi)的10萬平方米級(jí)購物中心）以上的大中型購物中心，其網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量比重保持在5%左右(2000余家)，面積比重保持在30%左右。

2006至2015年，美國(guó)購物中心總量接近飽和后發(fā)展進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)的調(diào)整期（對(duì)比同一時(shí)期，俄羅斯、土耳其、中國(guó)、迪拜、馬來西亞、泰國(guó)、菲律賓、南非等地購物中心進(jìn)入加速發(fā)展期），10年間，據(jù)美國(guó)deadmalls機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)倒閉的郊區(qū)購物中心數(shù)量達(dá)到442家（由于城市發(fā)展方向從郊區(qū)向市區(qū)回歸，人口變遷及網(wǎng)絡(luò)電商沖擊等原因所致），新購物中心尤其是10萬平方米以上的大型項(xiàng)目開發(fā)速度放緩，年均新增購物中心由之前的千余家下降到僅有百余家（例如2013年開業(yè)的洛杉磯國(guó)際機(jī)場(chǎng) Westfield LAX購物中心），大型郊區(qū)購物中心增量下降，市區(qū)中小型的LIFESTYLE生活購物中心則進(jìn)一步增加。雖然新的大型購物中心占比大幅下降，但新建和擴(kuò)建的大型購物中心仍在不斷涌現(xiàn)，例如在建的美國(guó)最大購物中心——建筑面積70萬平方米（含停車場(chǎng)及賓館）商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)40萬平方米的美國(guó)夢(mèng)購物中心American Dream Miami及紐約Westfield世貿(mào)中心，而出租面積達(dá)22萬平方米的King of Prussia Mall新擴(kuò)建工程將于2016年開業(yè)。此外，預(yù)計(jì)到2015年年末，美國(guó)購物中心總數(shù)將逼近5萬家，購物中心GLA總商業(yè)出租面積超過5億平方米。至于美國(guó)購物中心業(yè)的年銷售額之高，可從其納稅數(shù)據(jù)中管中窺豹，據(jù)悉，美國(guó)購物中心行業(yè)每年貢獻(xiàn)1410億美元的營(yíng)業(yè)稅收以及240億美元的財(cái)產(chǎn)稅收。

同時(shí)，在近十余年間，美國(guó)各大購物中心發(fā)展商由之前的自主開發(fā)為主，轉(zhuǎn)為并購擴(kuò)建升級(jí)發(fā)展為主，例如全球最大的商業(yè)地產(chǎn)商西蒙集團(tuán)陸續(xù)收購了切爾西集團(tuán)Premium奧萊、TheMillsCorporation、Prime奧萊、General Growth集團(tuán)數(shù)百家購物中心。

另據(jù)萬達(dá)研究院統(tǒng)計(jì)，截止2015年年底，按集團(tuán)自持購物中心總租賃面積GLA排名，美國(guó)排名前四的四大集團(tuán)——西蒙地產(chǎn)Simon、通用增長(zhǎng)GGP、多遠(yuǎn)發(fā)展DDR、金科地產(chǎn)Kimco分別持有1788萬、1177萬、1078萬、875萬平方米的租賃面積，而亞太第一的中國(guó)萬達(dá)集團(tuán)雖持有2632萬平方米的購物中心建筑面積，但剔除室內(nèi)停車場(chǎng)、通道、倉庫等各種非租賃面積，則全球老大地位仍控制在西蒙集團(tuán)手中，但有鑒于萬達(dá)2016將新增50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和2個(gè)萬達(dá)城，而西蒙集團(tuán)每年新增項(xiàng)目?jī)H有幾個(gè)，除非西蒙集團(tuán)加大收購幅度，不然2016年，GLA面積的桂冠必將易手萬達(dá)集團(tuán)。此外，亞太其他購物中心持有量位居前列的集團(tuán)包括新加坡凱德集團(tuán)、澳大利亞WESTFIELD、菲律賓SM集團(tuán)、日本永旺集團(tuán)等。

中美購物中心巨大差異及不可比性

雖然中國(guó)各地屢屢出現(xiàn)全球最大或亞洲最大面積購物中心開業(yè)的新聞，以及中國(guó)購物中心總數(shù)及總面積再創(chuàng)天量的報(bào)道，但這些數(shù)據(jù)絕大部分為未采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致的誤解，例如發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用GLA可租賃面積，而不是我國(guó)包含了停車場(chǎng)及通道、中庭等公共面積的所謂商業(yè)建筑面積（部分企業(yè)為了突出宣傳項(xiàng)目規(guī)模，更將賓館、寫字樓等泛商業(yè)面積一并計(jì)入，造成項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模虛高）。同時(shí)我國(guó)幅員廣大，部分地區(qū)數(shù)據(jù)缺失，無法將2萬平方米以下的小型鄰里購物中心納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而 ICSC定義及統(tǒng)計(jì)的購物中心為可租賃面積（包括經(jīng)營(yíng)單元和公共空間）不小于5000平方米的零售物業(yè)，導(dǎo)致我國(guó)項(xiàng)目單體平均面積及購物中心業(yè)總面積成倍虛高。另一方面，我國(guó)近年來出現(xiàn)了大量商業(yè)地產(chǎn)及綜合體項(xiàng)目一哄而上的現(xiàn)象，但事實(shí)上很多項(xiàng)目并未能實(shí)現(xiàn)有限的經(jīng)營(yíng)管理，還有很多項(xiàng)目則是披著綜合體外衣的新型市場(chǎng)，都達(dá)不到ICSC對(duì)購物中心的嚴(yán)格定義，如剔除這些項(xiàng)目，則我國(guó)的購物中心項(xiàng)目數(shù)量及總面積將進(jìn)一步大幅下降。

但如果將標(biāo)準(zhǔn)由美國(guó)精準(zhǔn)可比較的商業(yè)可出租面積Gross leasable area (GLA)變更為中國(guó)常用卻不具可比性的商業(yè)總建筑面積Floor area，則中國(guó)部分總商業(yè)建筑面積在10萬平方米左右的購物中心，扣除停車場(chǎng)、通道、中庭及各種公攤面積后僅相當(dāng)于5萬多平方米的商業(yè)可出租面積，而美國(guó)的大型購物中心數(shù)量及占比也將增加好幾倍。事實(shí)上，中國(guó)很多總建筑面積在20萬平方米左右的購物中心，扣除室內(nèi)停車場(chǎng)、設(shè)備間及公共空間之后，其商業(yè)可出租面積往往不足9.29萬平方米。而那些宣傳有上百萬平方米面積的超級(jí)綜合體，扣除辦公樓、賓館及公寓，其商業(yè)可出租面積也可能不足9.29萬平方米。TIPS：剔除專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，中國(guó)大陸目前商業(yè)可出租面積超過9.29萬平方米的大型購物中心不足150家。當(dāng)然我國(guó)的品牌豐富度及人均購買力均無法和美國(guó)相提并論，這也導(dǎo)致我國(guó)的大型購物中心數(shù)量自然大大低于美國(guó)。

所以，兩國(guó)之所以存在數(shù)據(jù)誤解，主要是統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一，中美購物中心平均單店面積的巨大差異，在于美國(guó)購物中心的面積數(shù)據(jù)為GLA商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，而我國(guó)的購物中心往往包含了室內(nèi)停車場(chǎng)甚至辦公樓和賓館的項(xiàng)目總建筑面積。例如日本永旺夢(mèng)樂城岡山店占地面積4.6萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米（含停車場(chǎng)不含辦公樓及賓館），而GLA商業(yè)出租面積僅9.2萬平方米。東京越谷永旺湖城1-3期總建筑面積49萬平方米，而GLA面積僅17.9萬平方米。美國(guó)Mall of America總建筑面積達(dá)50萬平方米，而GLA商業(yè)出租面積僅25萬平方米（和中日以室內(nèi)停車場(chǎng)為主不同，美國(guó)購物中心停車場(chǎng)以室外停車場(chǎng)為主）。

此外，我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì)算，起步面積不是5千平方米，而是2萬平方米，這也會(huì)對(duì)購物中心平均數(shù)據(jù)造成一定影響（例如1家10萬平方米，2家5萬平方米的購物中心的平均面積高達(dá)6.7萬平方米，但如果加上未納入統(tǒng)計(jì)的小型購物中心如7家5千平方米的小型鄰里購物中心，則10家購物中心的平均面積僅為2.35萬平方米）。

當(dāng)然，中美兩國(guó)的人均消費(fèi)力，人口密度，郊區(qū)城鎮(zhèn)化程度，消費(fèi)偏好，商業(yè)發(fā)展階段，品牌豐富度等諸多方面均存在差異，雖然無法直接套用美國(guó)購物中心的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來探討中國(guó)購物中心業(yè)的未來發(fā)展之路。但美國(guó)購物中心業(yè)發(fā)展之路上的諸多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)仍可借鑒。

TIPS：活躍在美國(guó)的四大主要購物中心集團(tuán)在中國(guó)的表現(xiàn)各異，美國(guó)Simon集團(tuán)曾于2006年在常熟、鄭州、蘇州、杭州等地開發(fā)了5個(gè)格瑞印象城購物中心，一方面由于水土不服，另一方面西蒙集團(tuán)為了加強(qiáng)美國(guó)本土的并購實(shí)力，于2010年將印象城股份出售給合作伙伴深國(guó)投集團(tuán)撤離中國(guó)市場(chǎng)；其后，西蒙集團(tuán)計(jì)劃與上海百聯(lián)集團(tuán)合作在上海迪士尼樂園周圍開設(shè)Premium奧萊但未果。美國(guó)Tabuman集團(tuán)近期選擇與王府井集團(tuán)合作在西安鄭州等地開發(fā)CityOn熙地港大型購物中心。加拿大三五集團(tuán)歷經(jīng)多次選址后，決定與中路集團(tuán)合作在上海迪士尼樂園旁開發(fā)類似MALL OF AMERICA美國(guó)摩爾的巨型娛樂購物中心。澳洲Westfield集團(tuán)則尚無在中國(guó)發(fā)展的計(jì)劃。

不能割裂看待一個(gè)國(guó)家一個(gè)城市的購物中心數(shù)量是否飽和過量，必須綜合衡量該國(guó)該城市的經(jīng)濟(jì)人文各個(gè)因素，英國(guó)6460萬人口擁有768家購物中心，而擁有550萬人口的新加坡和擁有723萬人口的香港雖然地域面積、人均收入及消費(fèi)習(xí)慣完全不同，但均各有一百來個(gè)不同類型的購物中心。至于擁有1200萬人口的菲律賓馬尼拉，雖然常住人口和人均收入均遠(yuǎn)遜上海，但熱帶地區(qū)市民熱衷消費(fèi)，故馬尼拉的大型購物中心數(shù)量卻較上海有過之而無不及，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。

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