電商VS社區(qū)商業(yè)   

電商大行其道之時(shí)，各個(gè)領(lǐng)域相繼攻城略地，服飾、食品、書(shū)籍等相繼“失守”。電商剛進(jìn)入時(shí)以顛覆整個(gè)社會(huì)的姿態(tài)，突破了時(shí)間、空間限制又降低成本等優(yōu)勢(shì)確實(shí)在一定程度上改變了整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式。但是經(jīng)過(guò)這么多年來(lái)，電商似乎也并不是能夠在所有領(lǐng)域都適應(yīng)。

去年，“一天十店”的生鮮O2O水果營(yíng)行資金鏈斷裂，一夜之間神話破滅。前幾天，老牌電商田鮮蔬菜徹底放棄O2O，回歸線下，把店開(kāi)進(jìn)肉菜市場(chǎng)，高調(diào)加入了“反互聯(lián)網(wǎng)”的陣營(yíng)。

互聯(lián)網(wǎng)電商對(duì)實(shí)體商業(yè)憑借著天生優(yōu)勢(shì)，對(duì)社區(qū)商業(yè)造成了非常的威脅，但隨時(shí)間沉淀下來(lái)，電商也有它自身的問(wèn)題。這對(duì)社區(qū)商業(yè)而言恰恰是機(jī)會(huì)。以前的社區(qū)商業(yè)基本上是社區(qū)配套功能的隨意堆砌，缺乏細(xì)致分析和針對(duì)性定位。如今在品牌選擇之時(shí)，需要注意考察誰(shuí)更有特色，更適合進(jìn)入社區(qū)商業(yè)。 

先交互后商業(yè)

互聯(lián)網(wǎng)一定程度上隔絕了人與人的互動(dòng)交流，有違人的最基本屬性——社會(huì)屬性。而社區(qū)商業(yè)作為人們交流的平臺(tái)和空間更具有先天的優(yōu)勢(shì)。

因此，在社區(qū)商業(yè)中，一些具備互動(dòng)交流場(chǎng)所的商戶(hù)更會(huì)受到消費(fèi)者青睞，這也是社區(qū)商業(yè)定位的重要突破口。

比如，媽媽糖休閑咖啡館，雖是一家社區(qū)餐廳，但營(yíng)業(yè)空間里加入了更多的互動(dòng)空間，如音樂(lè)互動(dòng)學(xué)習(xí)角，繪畫(huà)學(xué)習(xí)空間，以供社區(qū)家庭尤其是兒童互動(dòng)。再如,浦東星河灣里上海最大的星巴克會(huì)館，擁有300平米營(yíng)業(yè)區(qū)加500平米私密VIP會(huì)館，使星巴克的交流場(chǎng)更切實(shí)地滿(mǎn)足星河灣社區(qū)客群交流需求。

精細(xì)化和個(gè)性化

以前的社區(qū)商業(yè)基本上是社區(qū)配套功能的隨意堆砌，缺乏細(xì)致分析和針對(duì)性定位。對(duì)本社區(qū)及周邊社區(qū)的客群研究應(yīng)該更加重視，例如一個(gè)中端改善型社區(qū)在兒童業(yè)態(tài)設(shè)置上比重會(huì)加大，高端社區(qū)業(yè)態(tài)和商戶(hù)定位上更加縱向細(xì)分。

比如咖啡這種業(yè)態(tài)類(lèi)型，商務(wù)型的有星巴克，小資情懷的有漫咖啡，文藝范兒的有雕刻時(shí)光，主題型的有Zoo Coffee。

定位時(shí)可以尋找符合產(chǎn)品定位的細(xì)分業(yè)種,再?gòu)母鞣N品牌中挑選出吻合社區(qū)文化的特色品牌，才能真正做到由標(biāo)準(zhǔn)化向精細(xì)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)型。

在品牌選擇之時(shí)，需要注意連鎖品牌因?yàn)槠洹皹?biāo)準(zhǔn)化”，對(duì)客群更為細(xì)分的社區(qū)商業(yè)的適應(yīng)性較差，而小眾品牌和非主流商家的定位和經(jīng)營(yíng)更加靈活，且更容易出特色，更適合進(jìn)入社區(qū)商業(yè)。上海黃金城道就是一例，80%為小眾品牌，別具一格。

場(chǎng)所化和主題化

正因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“社會(huì)屬性”，社區(qū)商業(yè)室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)，更要注重氛圍打造和場(chǎng)所體驗(yàn)，尤其需適合周末家庭活動(dòng)與休閑。

例如萬(wàn)科構(gòu)想在其部分社區(qū)商業(yè)內(nèi)，打造一條標(biāo)準(zhǔn)的400米塑膠跑道環(huán)繞；上海聯(lián)洋證大大拇指廣場(chǎng)將室外公共空間設(shè)置為兒童探險(xiǎn)拓展的活動(dòng)區(qū)域；上海金橋國(guó)際更是把小火車(chē)和植物園開(kāi)進(jìn)了公共空間。

另外，社區(qū)型商業(yè)一般更傾向于開(kāi)放式建筑空間，如街區(qū)結(jié)合盒子或Block的形式，從購(gòu)物中心的內(nèi)向型聚集性消費(fèi)，向社區(qū)商業(yè)的外向型場(chǎng)所性消費(fèi)轉(zhuǎn)移。

主題化場(chǎng)所和社區(qū)化氛圍的結(jié)合也是社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之一。上海浦東嘉里城針對(duì)境外社區(qū)及中產(chǎn)階層消費(fèi)客群，打造“集市”和“部落價(jià)值觀”的主題；仲盛世界商城規(guī)模較大，以時(shí)尚潮流、年輕風(fēng)尚為主題，配以星期八小鎮(zhèn)的兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，形成自身特色的主題業(yè)態(tài)……

定位先行租售有道

在業(yè)態(tài)配比上，社區(qū)商業(yè)更注重服務(wù)和休閑，所以餐飲休閑和生活服務(wù)類(lèi)的業(yè)態(tài)占比會(huì)比一般的購(gòu)物中心的比重高，而零售的比例會(huì)有所下降。

由于社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目一般不會(huì)選址在傳統(tǒng)核心商圈，故租金壓力較低，往往不存在由于非零售業(yè)態(tài)比重過(guò)高而導(dǎo)致的租金收益不能平衡的問(wèn)題。

很多開(kāi)發(fā)商由于面臨回款壓力，會(huì)將社區(qū)商業(yè)分割成小商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售或部分銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的項(xiàng)目往往遭遇招商難、經(jīng)營(yíng)難的困局。

銷(xiāo)售類(lèi)項(xiàng)目會(huì)面對(duì)三類(lèi)客群：消費(fèi)者、投資客群和商戶(hù)。很多人認(rèn)為，銷(xiāo)售型商鋪不需要定位，只要一味地劃分小鋪位滿(mǎn)足適銷(xiāo)總價(jià)即可，這一做法實(shí)際上只關(guān)注投資客群的需求而忽視了消費(fèi)客群和商戶(hù)租用的需求。

因而，銷(xiāo)售型商業(yè)更需要定位，應(yīng)該先考慮做什么產(chǎn)品，定什么業(yè)態(tài)，選什么主力商戶(hù)，放在什么位置，適當(dāng)?shù)目紤]持有配比，每個(gè)分區(qū)打造什么賣(mài)點(diǎn)，租售組合怎么最優(yōu)化，租售策略怎么平衡，等等。這些因素都可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)分割差異和未來(lái)運(yùn)營(yíng)的好壞。