CIH學(xué)習(xí)中心的小編注意到，前段時間，有個美國最老的購物中心改成出租公寓的案例在微信圈里火了。

       這座叫 The Arcade 的購物中心建于 1828 年，是美國第一家封閉的室內(nèi)購物中心。經(jīng)濟危機后Dead Mall風(fēng)潮中，這家購物中心關(guān)閉了。沉寂幾年以后，改造后成出租公寓，結(jié)果一房難求。

       之所以這個案例火，是業(yè)內(nèi)驚嘆于這種顛覆式的改造方式，更是為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)日漸高企的庫存提供了一個新的思路。

       這種案例在澳洲也有，布里斯本老城區(qū)的購物中心如Brookside，Toombul和Strathpine縮小規(guī)模，把空余的空間改造成公寓。如今，這種商業(yè)改公寓的創(chuàng)新或許在不久就在國內(nèi)大行其道了。

       5月4日，在李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，其中有一條將對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

       這個政策的意義非同小可。在國內(nèi)一二線城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)用房卻過剩的現(xiàn)象。此次會議明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房意味著商鋪、辦公樓等允許后續(xù)可以按規(guī)定進行屬性更改，通過結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。這實際上為商業(yè)地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)斗提供了更多彈藥。

       5月3日，高盛的一份報告也指出，從全國范圍來看，中國房地產(chǎn)的去庫存僅完成了1/3左右，“(中國)總體庫存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)，后者可能需要10年時間才能消化潛在供給”。

       商業(yè)改公寓出租也有較強的市場需求，尤其在一二線城市高房價導(dǎo)致越來越多奮斗者長期租房，一定程度上使得租賃市場租金持續(xù)高漲。按住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉(zhuǎn)型升級機遇期。房企進入房屋租賃市場，建立“薄利多租”商業(yè)新模式，將創(chuàng)造新供給。

       就今年三月的數(shù)據(jù)顯示，全國各個城市人均房租支出金額平均漲幅達14.8 %，其中北京是全國人均房租支出最高的城市;在人均租房面積的統(tǒng)計中，二線城市遙遙領(lǐng)先，而深圳和上海由于年初樓價飆升，為人均租房面積下滑最快的一線城市。

       細化來看，人均房租支出漲幅較快的城市集中在中西部二三線城市，前五位分別為太原、哈爾濱、成都、青島、昆明。而北京、上海、杭州、成都、天津則為人均租金支出最高的城市，北京超越上海成為“最貴都市”。

        在一二線城市，城市優(yōu)質(zhì)位置的住宅用地稀缺，相較于商業(yè)用地的地價而言價格會高出很多，這也是造成住宅高房價的原因之一。如果將商業(yè)用地變性或者商業(yè)用房改變用途后出租，這樣會緩解住房需求。

       國內(nèi)目前商用房比如寫字樓、商業(yè)很多都以整體持有為主。并不是開發(fā)商傾向于持有，而現(xiàn)實情況是：開發(fā)商想散賣，但散買的投資者越來越少，最后只好被動持有。經(jīng)濟下滑，企業(yè)擴張減少對寫字樓需求普遍不振;而商業(yè)也不是隨便一個開發(fā)商一個項目就能搞起來的。如今政府允許商用房改做租賃住宅或公寓，真的也算是給了這些項目一個新的生機。

一個比較大的方向就是改造成酒店式公寓。

       非一線城市商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓庫存量很大，怎么樣來盤活，改租賃是很好的辦法。途家在沈陽、重慶、武漢等城市與一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作，如酒店式公寓、服務(wù)公寓，無論是整棟的還是分布式的都有合作。

還有的市場機會就是度假公寓。

       政策里面所鼓勵的租賃，應(yīng)該也包括度假租賃。從政策出臺角度講，該政策是政府出臺一系列鼓勵度假租賃政策里面最新的一個政策，去年出臺了放寬度假租賃，后來又出臺鼓勵民宿客棧等社會服務(wù)業(yè)相關(guān)政策，目前這個政策是最新的一個政策。庫存積壓最厲害的是二三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)，未來通過管家和托管的模式使這些閑置不動產(chǎn)盤活，給需要的旅客入住。

還有一個就是國內(nèi)住房租賃機構(gòu)的興起。

       在許多發(fā)達國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。在房地產(chǎn)迎來存量之際，租賃市場既是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的藍海，也是立足國情、通過公共服務(wù)保障住房民生的當(dāng)然選項。

       國內(nèi)目前還沒有非常健全的市場化運作的住房租賃機構(gòu)來統(tǒng)一管理，這對于下一步商業(yè)地產(chǎn)商進行輕資產(chǎn)發(fā)展也提供了新的機會。目前雖然有一些企業(yè)進行收購改建商業(yè)地產(chǎn)，從事住房租賃業(yè)務(wù)，但是利潤并不高。

       清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算過一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)模化，企業(yè)不易做大做強。

       當(dāng)然，此次國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。我們就期待這些優(yōu)惠措施早日落地吧!好了，CIH學(xué)習(xí)中心就與您聊這么多，希望能夠幫到大家！