導讀：

       目前在國內各類級別的城市可以看到商業地產項目的死盤、爛盤、垂死掙扎盤多如牛毛，這樣的景象究竟是什么原因導致而成?到底是誰“動了商業地產開發亂象的奶酪”?為何如此一地雞毛，龐雜因素諸多。CIH學習中心借助專家的視角，為大家解讀一下!

       今年第一季度末，菜市場里時令的大蒜猶如股票的漲停板，價格真是晃人眼目。推測判斷，今年下半年以及明年的大蒜的價格應該可以回歸自然并會“撮堆賣”，因為農民看到當前大蒜的高價格，要追求短期高利潤就會一定跟風大面積種植大蒜，而后導致國內各地區產量過剩，大蒜價格暴跌的情形。

       現如今中國國內各地持續“高燒不退”的商業地產項目開發道理也是如此，只不過商業地產的立項、開發、入市、運營周期要比種植大蒜“來的晚一些”。

一、官員急功，商人急利

       很多人都在講中國的商業地產發展跟歐洲發達國家沒法比，差距太遠。我認為，這只是表象。一方面，我國的GDP指數主要依靠地產開發的單指數迅速攀升，各地時任政府主管官員都想在自身當政期間創造管理政績，所以通過“引誘”、交換、出讓、強壓、優惠、政策等手法“迫使”一些想被“合法利用”的開發商摘牌開發土地;另一方面，開發商愿意開發商業地產與上述因素雖有直接的關系，但深層次原因就是商業地產利益誘惑之大，有利可圖成為商業開發商大肆開發推進的關鍵動因。

二、政策風向，蜂擁而至

       中國政府在住宅地產領域系列性出臺政策限購，導致開發商將開發住宅的規劃逐步轉移到商業地產等開發領域上來，而且是跟風的、快速的且帶有盲目的。開發商這種對商業地產的熱衷并非醞釀已久，而是受政策所限一時的興起，導致國內各地城市商業地產項目猶如雨后春筍般如火如荼地進行開發建設，這些商業項目能否正常在入市后進行盈利或走上正軌，顯然沒有理性結合地區商業形勢進行科學考量。

三、規劃缺失，惡性競爭

       商業地產項目的正常經營是需要定量、常態、反復性消費群體進行支撐，也就是區域性人均商業面積比值，比值越低，經營效果越好，反之就越差。我國政府主管部門對城市規劃的最長“紙面“年限是十五年，更多只是政府的形式主義而已，政府主管部門并非按照實際商業地產發展的可行性、人均性、消費性、使用性以及在實用性層面做出分析判斷。當然，本身中國在民用城市規劃方面智庫不夠發達，所以確實在某種程度上也為難了我們政府的主管領導，導致不能正確、合理的做出長遠理性判斷。

四、商業開發，資金緊缺

       綜合而談，商業地產開發投資資金，每一個商業地產項目的開發資金少則上億，多則幾十億、甚至上百億，而開發商往往僅能拿出前期投入項目占總投入約15%-30%的自有資金，其他資金來源更多要依靠銀行貸款、商業產權出售以及其他融資渠道來解決。在開發商自有資金達到投資預警紅線時，國家宏觀調控政策導向使得在銀行的貸款難度系數陡然增大，除了現今各種高利貸外的直接融資渠道窄、借力外來資本的能力又有限，故此導致商業項目開發的進度緩慢，即使能有部分資金注入，但對于項目整體投資的資金缺口也只能說是杯水車薪，以至于我們所到國內的各個城市，都能看到長達幾年都無法復工的商業地產項目夭折的景象。

       資金鏈就是開發商開發商業地產的生命線，商業地產的屬性又不同于住宅地產，預售回收資金的指數不像住宅地產一樣順暢，畢竟是商業項目，投資者、經營者都是“不見現鋪不下定”的思路，所以開發商如果像住宅地產一樣想通過預售商鋪而進行回款進而推進項目進度，這些零散資金顯然很難前行，因為資金是商業地產開發的基石。

五、設計瑕疵，定位失準

       我曾經在很多場合多次講一個問題：商業地產開發不同住宅地產的開發，摘牌拿地后開發商按照政府主管部門批復地塊的各類經濟指標結合自身所看過或了解的案例，就將設計訴求傳遞給建筑設計機構而進行項目的規劃方案設計、建筑設計。注意，是將商業項目的定位規劃方案交給建筑設計機構，而不是商業地產專業機構，這是商業項目在娘胎里就要出現的問題。

       建設設計機構的任務是在滿足地方政府批復的地塊經濟數據指標前提下，結合發展商老板或公司決策想法進行規劃設計，這顯然不是按照項目入市的未來商業地產市場進行的有針對性的規劃和設計，以及不是按照項目是否能夠在該區域存活而考量，顯然做出的這一步是錯誤的。2009年，鄂爾多斯的地產在沒有崩盤前，走在東勝區，商業地產項目可以用“一步一景”來形容都不為過，每個項目都是城市綜合體，都有購物中心，試想即使鄂爾多斯的經濟不崩盤，密度如此之高的商業項目經營之地，會有經營好的項目嗎?!

       術業有專攻，建筑設計機構不是商業地產運營公司，所以在一個商業項目投入使用后的商業實用性、可利用性、價值性、商業市場專屬性等問題不能預見很多，有的只是一些市場上的案例參考。這不是建設設計單位的錯，因為他們有他們建筑設計的專攻。但是，如果商業地產的開發步伐走對，顯然商業項目在入市后上述問題就有可能規避或減少。經常接到一些開發商的訴求，問題大都是自身項目已經建成或者要進行改造，難點是前期設計考慮不周的失誤導致現在調整難度大或無法進行調整，這就為商業經營帶來了較大不利。

六、既得利益，賣完就走

       我國的商業地產起步晚，國外商業地產開發商大都長期持有商業物業，只租不售，但是在中國，在開發住宅地產的思維和慣性驅動下，很多開發商在商業地產開發上也是抱著“賣完就走”的思維屬性，我想開發商老板的思維一定是：開發、出售、利潤、在開發或在投資的循環周期理論，顯然都希望這個周期越短越好，在以既得利益和以賺取豐厚利潤的前提下，誰還對商業地產項目做出美輪美奐的規劃和精雕細琢，又有哪個開發商愿意像日本六本木新城，前后進行嚴謹科學的論證、開發、在論證累計17年的開發建設?!顯然在中國不會有，如果有那項目一定有問題。

七、無序開發，布局失衡

       很多城市，尤其是現在國內的中小城市、縣級市的開發商，在拿到地后就動工蓋樓，項目的沿街一定會留出商鋪面積或是商業街區，這就是所謂的商業地產中的一種價值形態。地塊相連，沿街商鋪相通，儼然“清明上河圖”的“繁榮景象”。這種開發模式除了帶來商業地產和商業經營的不適應性，更造成了商業區域網點布局的嚴重失衡。

八、同質商業，缺失差異

       原本一個區域內的商業項目可以正常經營，當中國城市化率指標被政府強制提升后，更多的商業項目使得區域內的商業項目之間產生了商業經營上的競爭和不平衡性。本身在中國，商業地產開發商多是拿來主義，效仿知名商業項目或其他城市經營較好的項目，造成一個區域內商業業態與落位品牌基本同質化、毫無特色可以，消費者開始熱衷于“消費價格戰”。

      沒有商魂的商業地產項目一定沒有核心競爭力，導致各個商業項目經營與品牌落位都是大同小異，并無明顯區別，經營流水額下降嚴重，業績慘淡。當然上述談到的商業地產的無序開發與布局規劃失衡是經營不佳的“罪魁禍首”，但關鍵是自身如何窮則思變，才是出路。

九、行活操作，害人害己

       本身商業地產與商業領域的專業人才就不多，國內的院校開設商業地產與商業的專業可算寥寥無幾，所以正規軍從業人員都是半路出家或該行而來。由于缺乏系統的專業理論知識以及不能定期學習國外先進的項目案例經驗，就會使操盤手的實際經驗欠缺，只能按照已有較為成功的商業項目模仿操盤，殊不知商業地產由于本身綜合特殊性，復制模式導致成功很難。加之一些想掙快錢不負責任商業公司，為掙招商、銷售傭金，并以簽約為王的“指導思想”，根本不會考慮商業項目的前景、特點差異、價值提升等問題，導致項目后期遇到各種風險甚至是法律糾紛，行活操盤商業毀了項目。

十、復合人才，市場奇缺

       一個商業地產項目的開發是一個系統工程，相比住宅地產開發在戶型與朝向、環境與園林、綠植與休閑、停車與便捷等專業技術要求，商業地產的開發實施則是具有更多、更高的綜合性要求，這就需要跨界型、復合型專業人才去完成。

       住宅地產的性質是人居生活的消費，商業地產的屬性側重于經營和增值，況且商業地產是作為商業經濟產業價值鏈條中最基礎性上游產業，造就了商業地產不光要考慮建筑形態、經濟指標、商業特點、功能使用、空間合理，還要有涉及商業經營所連帶的產業經濟、消費人群、市場特點、收入水平、商品定位等綜合因素。這些都需要具有復合型的專業人員，才能減少或規避在開發過程中不必要的問題出現。例如，在考慮商業項目核心地位的同時就已經要考慮功能分區后落位品牌與工程物理條件的關系、要考慮動線寬度與出房率及投資價值的關系、要考慮燈光照明與空調節能及運營周期費用的關系、要考慮餐飲業態排煙與主入口及中庭氣味的感受……

       人非萬能，但人所不能。所以商業地產開發如果沒有專業、復合型人才進行把控，前期開發一點的閃失就會導致商業項目在后期的“欲哭無淚”。