天津出差期間，征求朋友天津商業網點布局建議時談到了幾個即將開業的新購物中心，其中包括了和平大悅城和其它幾個項目，談到了各品牌對新項目的觀望態度和對和平大悅城主題街區模式的認可，引發了我對此文撰寫的興趣!

印象中大悅城是2014年宣布了五大創新，其中產品創新中特別強調了街區創新!建筑空間的形態升級與業態品牌的多元化、體驗化和新鮮度是產品創新的兩大關鍵，從而賦予消費者逛街一種超越購物的全新體驗!從空間設計及品類有機組合，構建區域化個性商業氛圍!

在這個思路的指導下，經過不斷的完善騎鵝公社、神獸寺街、5號車庫等一系列街區產品成為引導行業街區產品的風向標!

在這里需要強調的是，天津大悅城的這些街區，統統分布在其它購物中心“不好賣”、或者“賣不出高價”的地理位置，徹底的解決了非黃金位置的客流問題!

所有的大悅城主題街區里面，天津大悅城5層的騎鵝公社是特區、試驗田!這條被稱為騎鵝公社的主題街區本意是為了消化不良位置，解決空鋪率。最開始騎鵝公社日均租金水平為每平米2元到3元，而現在的日租金水平在20元，它為天津大悅城吸引了近50%的客流!

由此可見大悅城要做什么?要降低空鋪率、提升租金水平!

怎么提升租金水平?提升客流量、提升租賃對象的興趣!

怎么提升?創新!

什么是創新?需要把大悅城推到后從頭再來的創新嗎?

通過對大悅城街區產品暢銷的原因分析可以發現，創新并非來自天馬行空、驚世駭俗的發明，而多是通過在現有框架內進行微小改進，結果卻非同凡響、創意無限。

這就是“微創新”!

從2013年開始，客流問題就成為天津很多商業項目(包括百貨、購物中心)急需解決的硬傷。不做活動(折扣)、非節假日就沒有消費者逛街、購物，到后來即使是做活動也無法抵消大環境低迷帶來的負增長!

很多人都意識到了，商業經營的關鍵問題，從經營商品、經營品牌，轉移到了經營客流!

這個期間我在天津從事頻繁的商業活動，親眼見證了從“明星臨店”、“活動突破”、“異業聯合”等種種方式試圖經營客流，最終形成一時效果或負效果的無效創新!

也見證了大悅城針對核心客群細分及需求所形成的鮮明主題，最終提出主題街區理念并加以實施，形成客流發動機!

并且大悅城非常清楚，單單提出一個概念無法保證長期穩定的客流，招商和營運環節對消費者體驗與店鋪盈利水平之間的微妙平衡是確保長期穩定客流的不二法門

大悅城對于業態品牌選擇很重要的衡量指標是：該品牌是否能為我帶來客流，強調該品牌的體驗感!而很多體驗感非常出色的品牌盈利能力十分有限，同時也存在盈利能力強的品牌體驗感一般，彈性的租金制度及對未來潛力的判斷機制，是保證街區概念落地的前提和保障!

套用句老話，大悅城主題街區不只是眼前的租金，還有詩和微創新的初心!

也正是微創新的初心，促成了大悅城在目前國內購物中心的地位!