導(dǎo)讀：要成為合格的購物中心總經(jīng)理，要堅持做項目，從頭到尾全過程地做項目；要堅持做行業(yè)，積極主動全視覺地做行業(yè)；要堅持做管理，腳踏實地全方位地做管理。

　　1做購物中心要做項目

　　合格的購物中心總經(jīng)理，一定要做項目，而且是從頭到尾全過程地做項目。這句話對做項目者而言有三層意思，第一層要經(jīng)歷過購物中心開發(fā)經(jīng)營全過程；第二層是要作為總經(jīng)理管理開發(fā)經(jīng)營全過程；第三層是要用做企業(yè)的方式做項目。第三層意思我放在“做管理”的一節(jié)去討論，先表達(dá)第一層和第二層意思。我在本書第三章的《購物中心運(yùn)營管理》一文中列出了購物中心的開發(fā)經(jīng)營全全程管理矩陣圖(圖1)。

　　▲ 圖1 購物中心全程管理矩陣圖

　　作為總經(jīng)理，不僅要清楚49個矩陣單元里面的管理要求，而且必須有將49個單元統(tǒng)籌為一個矩陣的能力，最好是有自行設(shè)計類似矩陣的能力。對于想做總經(jīng)理的從業(yè)者，在進(jìn)入總經(jīng)理崗位以前，不僅要做好本職工作，還要深入觀察和研究：

　　第一、對于購物中心兩大時期(開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營管理期)、七個階段(策劃、設(shè)計、施工、試業(yè)、成長、成熟、創(chuàng)新)的縱向管理，明確各個階段的不同特點和管理重點，清楚各個階段的基本標(biāo)志和銜接要點;

　　第二，對于兩大管理(綜合管理、專業(yè)管理)、七項職能(計劃、財務(wù)、行政、人事、招商、營銷、運(yùn)營)的橫向管理，明確各項職能的權(quán)責(zé)范圍和組織架構(gòu)，清楚兩大管理的工作邊界和協(xié)作關(guān)系。

　　國內(nèi)近年涌現(xiàn)了不少知名購物中心，也出現(xiàn)了不少優(yōu)秀的總經(jīng)理，但能滿足上述兩層意思的條件的總經(jīng)理還是相對短缺的。由于國內(nèi)的購物中心行業(yè)發(fā)展很快，所需人才嚴(yán)重不足，本來是為產(chǎn)生新的總經(jīng)理提供了大量的機(jī)會。

　　但是，國內(nèi)購物中心管理人員的高流動率也是一個常態(tài)，很難有機(jī)會讓人從頭到尾做完全流程。而且，國內(nèi)購物中心開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理通常被視為房地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)的事，各自為政現(xiàn)象比較普遍，真正商業(yè)地產(chǎn)意義上的總經(jīng)理更難產(chǎn)生。

　　根據(jù)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，從用人單位的角度，退一步的要求是，總經(jīng)理的人選至少要有從試業(yè)階段到成熟階段的縱向管理的負(fù)責(zé)人經(jīng)歷，而橫向管理的能力一點不能缺乏。舉例來說，用人單位在招聘管理人員時，通常會先看簡歷。我以購物中心總經(jīng)理的上級身份進(jìn)行過大量招聘面試，經(jīng)驗表明：多數(shù)簡歷不簡，大量使用形容詞和副詞來描述自己的人，往往缺乏足夠的任職經(jīng)歷。正常的個人簡歷，只需要寫清楚本人各個時期在哪個單位工作，擔(dān)任什么職務(wù)。招聘崗位的上一級領(lǐng)導(dǎo)如果有足夠的管理經(jīng)歷的話，一般都會依據(jù)類似于圖1的管理矩陣將應(yīng)聘者對號分析的。

　　更簡單一些，用人單位會從應(yīng)聘者做過什么項目、在項目中擔(dān)任什么角色來判斷其崗位適用性。所以，要想爭取新職位，與其努力形容自己如何如何，不如扎扎實實做過一兩個項目。根據(jù)國內(nèi)購物中心行業(yè)現(xiàn)狀，再退一步的要求是，總經(jīng)理人選應(yīng)該要有縱向管理主要階段的管理經(jīng)歷，并至少在一個主要階段主持過工作，而且對橫向管理有充分的認(rèn)識。

　　2做購物中心要做行業(yè)

　　合格的購物中心總經(jīng)理，一定要做行業(yè)，而且是積極主動全視覺地做行業(yè)。做行業(yè)方式多種多樣，最基本的就是盡可能多地參加行業(yè)活動、學(xué)習(xí)行業(yè)先進(jìn)、交流行業(yè)經(jīng)驗，盡可能深地接觸優(yōu)秀行業(yè)專家、優(yōu)秀行業(yè)經(jīng)理人、優(yōu)秀行業(yè)項目。本人從做行業(yè)中獲益匪淺，可以說，寫作本書的過程就是向行業(yè)學(xué)習(xí)和與行業(yè)交流的過程。

　　我任職廣東天河城集團(tuán)時，2003年11月到北京參加“中國購物中心國際論壇第一屆年會”，從此與年會、與《中國購物中心》雜志、與年會和雜志的主辦者中購聯(lián)及郭增利先生結(jié)下了不解之緣，也正式走上了做購物中心行業(yè)之路。本書第一章的《購物中心三一原理》中就記載了本人與年會共同成長的經(jīng)歷。中國購物中心國際論壇的年會至2015年已舉辦了十三屆，是購物中心行業(yè)的年度盛會。

　　年會通常與CASC等國際購物中心組織的年會合辦，參加的境外專家逐年增加，幾乎云集了全球所有重要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的高層，其專業(yè)化和國際程度很高。《中國購物中心》雜志創(chuàng)刊于2004年，獲得國內(nèi)外近百位行業(yè)學(xué)術(shù)專家、海外機(jī)構(gòu)的聯(lián)合支持，是中國購物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)第一本集國際性、專業(yè)性、指導(dǎo)性、交流性于一體的權(quán)威專業(yè)性雙月期刊。

　　主要服務(wù)于中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會會員，包括購物中心業(yè)主、投資商、開發(fā)商、經(jīng)理人和各類商業(yè)品牌，以及政府有關(guān)部門主管、從事相關(guān)問題研究的專家學(xué)者等。自創(chuàng)刊以來，至2016年2月已發(fā)行70期，深得國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)商、零售商、服務(wù)商以及政府部門的認(rèn)可與重視，擁有包括開發(fā)商、購物中心項目、零售品牌、政府部門及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)近萬名讀者，并擁有中購聯(lián)近800余家會員單位以及3000多名國內(nèi)外開發(fā)商/購物中心的高層專業(yè)讀者群。發(fā)行和影響范圍遍及中國大陸、中國香港、中國臺灣、東南亞以及澳大利亞等地區(qū)。主辦中國購物中心年會和《中國購物中心》雜志的中購聯(lián)(MALLCHINA)成立于2002年5月，發(fā)展至今已成為中國商業(yè)地產(chǎn)和購物中心行業(yè)會員最多和極具影響力的數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心與產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。

　　為本書寫序的三位專家是商業(yè)地產(chǎn)和購物中心行業(yè)的優(yōu)秀代表。中購聯(lián)的創(chuàng)辦人郭增利先生是中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任、亞洲購物中心協(xié)會副主席，同時擔(dān)任中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長兼學(xué)術(shù)委員會主任；先后任職于中國商業(yè)部、國內(nèi)貿(mào)易部、國家國內(nèi)貿(mào)易局等中央部委；曾任中國商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會創(chuàng)會秘書長；2007年、2012年、2015年三度當(dāng)選亞洲購物中心協(xié)會(CASA)輪值主席。

　　郭增利先生是中國大陸最早專注于購物中心和商業(yè)地產(chǎn)理論與應(yīng)用研究的專業(yè)人士之一，具有超過15年的從業(yè)經(jīng)歷,推出了諸多商業(yè)地產(chǎn)理論與專業(yè)文著;每年組織編撰《中國購物中心發(fā)展報告》或《中國購物中心專題報告》，注重用數(shù)據(jù)揭示行業(yè)發(fā)展最新特征。郭增利先生倡導(dǎo)“以專業(yè)化推動產(chǎn)業(yè)化”，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)“地產(chǎn)、商業(yè)、金融、社會”復(fù)合屬性。

　　王裕強(qiáng)先生從1993年至2013年在香港恒隆地產(chǎn)公司任職20年，曾擔(dān)任香港恒隆地產(chǎn)副董事、上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、濟(jì)南恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、無錫恒隆廣場的董事長、總經(jīng)理；現(xiàn)任協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司高級副總裁、協(xié)信購物中心發(fā)展管理有限公司董事總經(jīng)理。王裕強(qiáng)先生還擔(dān)任國際購物中心協(xié)會會員、中國購物中心發(fā)展委員會副理事長、中國購物中心協(xié)會認(rèn)證委員、亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院專家委員會常務(wù)主席;任復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院、交通大學(xué)安泰管理學(xué)院、聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署--同濟(jì)大學(xué)環(huán)境與可持續(xù)性發(fā)展學(xué)院MBA課程特聘導(dǎo)師。譚祐華先生現(xiàn)任中國新天地商業(yè)部執(zhí)行總監(jiān)，中購聯(lián)中國購物中心專業(yè)認(rèn)證委員，香港測量師學(xué)會及英國特許測量師學(xué)會會員。

　　譚祐華先生1993年開始涉足中國房地產(chǎn)市場，2001年起擔(dān)任北京東方廣場之購物中心—東方新天地總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全部招商及營運(yùn)業(yè)務(wù)，把東方新天地打造成為北京最有名之購物中心。另外，他在多個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目中擔(dān)任高層管理角色，包括中信泰富廣場、香港置地廣場、香港怡和大廈、香港會議展覽中心等。本世紀(jì)初，郭增利先生創(chuàng)辦中購聯(lián)，王裕強(qiáng)先生、譚祐華先生和我在當(dāng)時中國三大城市最著名的購物中心(上海港匯恒隆廣場、北京東方新天地、廣州天河城)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，并多次暢談于中購聯(lián)會議上，這是我懇請三位審書稿和寫序言的重要原因。

　　跟做項目一樣，做行業(yè)也是需要平臺的。我參加了中購聯(lián)十三屆年會的每屆會議，深深體會到：在這種高規(guī)格的會議上與同行交流、吸取專業(yè)營養(yǎng)，對自己了解產(chǎn)業(yè)動向的重要作用。每屆會議我都進(jìn)行主題演講或?qū)ｎ}發(fā)言，深深體會到：要組織發(fā)言稿、做好演講，對自己提升專業(yè)水平的重要作用。

　　每屆會議上我都能結(jié)識新的行業(yè)精英，深深體會到：有幸與知名開發(fā)商和著名購物中心的職業(yè)經(jīng)理人深入廣泛交流，對自己擴(kuò)大行業(yè)視野的重要作用。更重要體會的是，如果不做好自己的項目，不管好自己的企業(yè)，不進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)，不主動為行業(yè)做貢獻(xiàn)，是難以與海內(nèi)外專家進(jìn)行有效交流的和大幅提升自己專業(yè)水平的。由是，從2011年起，欣然應(yīng)郭增利先生邀請在《中國購物中心》上開設(shè)“禹來專欄”，撰寫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和購物中心管理方面的文章，并在行業(yè)專家的共同推動下，倡導(dǎo)并實踐“中國式購物中心”。

　　3做購物中心要做管理

　　合格的購物中心總經(jīng)理，一定要做管理，而且是腳踏實地全方位地做管理。全方位地做管理，就是總經(jīng)理不僅要做項目管理，還要做企業(yè)管理;腳踏實地地做管理，就是總經(jīng)理要有自己的管理體系。做項目和做企業(yè)是有區(qū)別的：做項目不等于做企業(yè)，做企業(yè)包括做項目;做項目強(qiáng)調(diào)階段可結(jié)算性，做企業(yè)重視長期可持續(xù)性。這就是我在第一節(jié)所要講的做項目的第三層意思：要用做企業(yè)的方式做項目。也就是說，購物中心總經(jīng)理要懂企業(yè)管理。我在本書第一章的《購物中心職業(yè)經(jīng)理》一節(jié)中，從職業(yè)操守和從業(yè)能力兩個方面闡述了職業(yè)經(jīng)理的基本要素(圖5)。

　　▲ 圖 5 職業(yè)經(jīng)理人的基本要素

　　本文所說的總經(jīng)理在從業(yè)能力方面上與職業(yè)經(jīng)理的要求是一致的：購物中心總經(jīng)理要建立自己的理論體系，具備同類企業(yè)或不同企業(yè)的管理經(jīng)驗，使用相應(yīng)的管理工具和管理辦法制定、實現(xiàn)技術(shù)路線和進(jìn)行要素組合，將現(xiàn)代管理理念和管理技術(shù)落實到圖1的49個單元中去，并持續(xù)進(jìn)行創(chuàng)新，才能用做企業(yè)的方式做項目。

　　中購聯(lián)從2002年開始“注冊購物中心職業(yè)經(jīng)理人(ASM)”系列培訓(xùn)認(rèn)證。圖6顯示其培訓(xùn)系列分為職業(yè)經(jīng)理人(購物中心總經(jīng)理)和專科經(jīng)理(例如運(yùn)營經(jīng)理)兩個層次。

　　▲ 圖 6 ASM資格認(rèn)證體系

　　我們來比較ASM認(rèn)證大綱中對購物中心職業(yè)經(jīng)理人與專科經(jīng)理(例如運(yùn)營經(jīng)理)要求在知識和技能方面的不同。

　　▲ 圖 7 職業(yè)經(jīng)理人與專科經(jīng)理知識技能要求

　　圖7左邊的橙色方框部分是對職業(yè)經(jīng)理人的要求，右邊黃色方框部分是對運(yùn)營經(jīng)理的要求，中間白色方框部分是對兩個層面的共同要求。這個分層要求不一定是普遍適用的，但至少傳達(dá)三個信息：

　　其一，總經(jīng)理的知識結(jié)構(gòu)要完整，知識要覆蓋專科經(jīng)理；

　　其二，總經(jīng)理的技能是管理，包括專科經(jīng)理的專業(yè)管理；

　　其三，職業(yè)經(jīng)理人要進(jìn)行企業(yè)管理，而不僅僅是項目管理。

　　其實，總經(jīng)理的專業(yè)就是企業(yè)管理，而不論其是管理購物中心還是百貨公司；也不論其是從事零　售行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)。所以，購物中心總經(jīng)理要做項目、做行業(yè)、做管理，歸根到底要重管理。

　　（來源：中購聯(lián) 作者：中購聯(lián)首席專家委員禹來）