1、招、拍、掛

最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國(guó)家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭(zhēng)議。

問題1：土地閑置費(fèi)問題。(國(guó)稅函【2010】220號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào))

問題2：契稅問題。財(cái)稅【2004】134號(hào)、國(guó)稅函【2009】603號(hào)(一級(jí)開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題)

問題3：考慮拿地的主體問題;例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2009】87號(hào)文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。

思考：如果是直接減免的土地出讓金呢?是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?

問題5：以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通)

2 、不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛(操縱政府)

例如：某國(guó)有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。

第一步，國(guó)家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅(國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件、國(guó)稅函【2008】277號(hào)文件、國(guó)稅函【2009】520號(hào)文件)不征稅，土地增值稅(《條例》和財(cái)稅【2006】21號(hào)文件，不征稅，企業(yè)所得稅(國(guó)稅函【2009】118號(hào)文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇)

第二步，國(guó)家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國(guó)有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付;此時(shí)，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。

第三步，如果該國(guó)有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國(guó)有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤(rùn)分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國(guó)有企業(yè)來(lái)完成。

總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。

3、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地(項(xiàng)目)

買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅;第二，營(yíng)業(yè)稅;第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式(國(guó)稅函【2007】645號(hào))。

注意問題：

(一)賣地營(yíng)業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營(yíng)業(yè)稅(財(cái)稅【2003】16號(hào))2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營(yíng)業(yè)稅差額征收?(國(guó)稅函【2005】83號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號(hào)、桂地稅發(fā)【2009】185號(hào))3、如果是購(gòu)入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計(jì)扣除?

(二)賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除?(國(guó)稅函【1995】110號(hào)文件，不允許加計(jì)扣除)?2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目(國(guó)稅函【1995】110號(hào)、國(guó)稅函【2007】132號(hào)文件，允許扣除)。3、賣在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目;4、不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問題(國(guó)稅函【2007】645號(hào))

注意：營(yíng)業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理

1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函發(fā)【1995】549號(hào);2、土地增值稅：國(guó)稅函【2010】220號(hào);3企業(yè)所得稅;4、個(gè)人所得稅(財(cái)稅【2005】45號(hào);5、契稅：財(cái)稅【2005】45號(hào)

(四)變共同成本為直接成本。

4 、 “購(gòu)買股權(quán)”

將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購(gòu)買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。(財(cái)稅【2002】191號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào)、國(guó)稅函【2000】687號(hào))

買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。

1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的土地增值稅遞延到下游來(lái)了(資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變)。萬(wàn)科拿地多是股權(quán)模式。

2、標(biāo)的企業(yè)未來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)賬上有3000萬(wàn)元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。(不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅)

4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。(例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司)

5、 “創(chuàng)造境外賣股權(quán)”

(一)境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來(lái)將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

(二)將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)(組合拳)。

1、在境外避稅港先建立全資子公司;

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場(chǎng)公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評(píng)估價(jià)值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。(財(cái)稅【2009】59號(hào)文件第七條第三款);

3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅

稅負(fù)比較：如果長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場(chǎng)公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷售價(jià)格為5億元，此時(shí)增值額為2億元，此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。

6、 “設(shè)立spv購(gòu)買股權(quán)”

大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件頒布以后，收到了一些限制。

(一)股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：1、在維爾京群島設(shè)立控股公司;2、在香港設(shè)立二級(jí)控股公司;3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

(二)操作模式：1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。2、理論上，中國(guó)大陸沒有征稅權(quán)。

(三)反避稅：

1、國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國(guó)大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過50%。

疑問：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會(huì)被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動(dòng)產(chǎn)條款?

7、直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。

情況描述：甲公司準(zhǔn)備購(gòu)買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。

操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并;(財(cái)稅【2009】59、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、財(cái)稅【2008】175號(hào)、財(cái)稅【2003】183號(hào)) 2、12個(gè)月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點(diǎn)評(píng)：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

8 、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)

情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。

1、投資及將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營(yíng)業(yè)稅(財(cái)稅【2002】191號(hào)文件。)

2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來(lái)，需要交納土地增值稅。(如果是非地產(chǎn)公司更好)

3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。

總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營(yíng)業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來(lái)說(shuō)，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來(lái)看，上游少繳了營(yíng)業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無(wú)法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。

9、非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

情況描述：(該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞)

第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司(該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅)，由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅;

第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。

第三，運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。

10、投資到新公司，然后賣股權(quán)

情況描述：

由于開發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來(lái)靈活處置。例如：建好的酒店將來(lái)是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個(gè)單獨(dú)的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。

操作手法：

1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè);

2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開發(fā)的企業(yè)。

3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。

11、企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)(實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先)

情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。

操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。(國(guó)稅函【2002】165號(hào)文件、國(guó)稅函【2003】1108號(hào));青地稅函【2009】47號(hào)、財(cái)稅【2009】59號(hào))

2、12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。

12 、分立一個(gè)新公司，然后合并。(先分立，后合并)

先離婚，后結(jié)婚么?

情況描述：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。

操作手法：

1、先分立(財(cái)稅【2009】59號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào))

2、再合并。財(cái)稅【2009】59號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào))

評(píng)述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。

13 、購(gòu)買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立(讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股)

情況描述：甲公司欲購(gòu)買乙公司的土地，土地價(jià)值2億元。

操作手法：

1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股;

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。

3、12個(gè)月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)(讓產(chǎn)贖股)

14、合作建房

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。

稅收分析：

1、營(yíng)業(yè)稅(國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件第17條)

2、企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。

3、土地增值稅：財(cái)稅【1995】48號(hào)

評(píng)述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。

15 、1003+36+48

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營(yíng)業(yè)稅。

稅收分析：國(guó)稅函【2005】1003號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件36條、財(cái)稅【1995】48號(hào)

16 、委托代建

是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方(開發(fā)商)從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)管理和工程施工全過程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。

備注

邏輯關(guān)系(5個(gè)層次，16個(gè)方案，F(xiàn)4總會(huì)有一款適合你)：第一層次(主題詞：買地)，直接買地，分為三種情形。第二層次(主題詞：買股權(quán))，買股權(quán)，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次(主題詞：投資)，有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權(quán)或合并。第四層次(主題詞：分立)，先分立再賣股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次(主題詞：特殊模式)：兩種合作建房、委托代建。

思考：在資本運(yùn)作中：購(gòu)買土地、購(gòu)買股權(quán)、吸收合并，三者的經(jīng)濟(jì)意義相同，都屬于資本擴(kuò)張。區(qū)別點(diǎn)只是兩個(gè)方面，第一究竟是同對(duì)方企業(yè)打交道，還是同對(duì)方的股東打交道;第二是否需要保留被收購(gòu)企業(yè)的法人身份。而投資和分立的本質(zhì)是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項(xiàng)：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發(fā)的項(xiàng)目公司給對(duì)方，而不用銷售的方式處理;

2、拿地分期開發(fā)，考慮拿地分開開票(變共同成本為直接成本)，這種理念始終適用。

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