在經(jīng)歷了一季度的相對(duì)低谷之后，今年二季度，上海零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)小高峰。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年二季度上海零售物業(yè)供應(yīng)總體量將接近50萬(wàn)平方米。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗、電商沖擊等因素，此前上升迅猛的快時(shí)尚品牌增速也開(kāi)始放緩。為了應(yīng)對(duì)零售需求新變化，業(yè)主在積極改變招商策略，引進(jìn)科技類(lèi)、運(yùn)動(dòng)類(lèi)等新興業(yè)態(tài)，推動(dòng)主題街區(qū)、主題公園等娛樂(lè)、文化創(chuàng)意類(lèi)需求在國(guó)內(nèi)興起。

現(xiàn)狀招租仍艱難 快時(shí)尚增速放緩

第二季度，上海零售物業(yè)供應(yīng)總量將在50萬(wàn)平方米左右，其中包括核心商圈的一個(gè)項(xiàng)目約4.3萬(wàn)平方米，非核心商圈的兩個(gè)項(xiàng)目約18.8萬(wàn)平方米，以及郊區(qū)商圈的三個(gè)項(xiàng)目約25.7萬(wàn)平方米。本季內(nèi)預(yù)計(jì)竣工的項(xiàng)目均定位中端大眾市場(chǎng)，尤其是非核心及郊區(qū)商圈的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)招入很大比例的餐飲及娛樂(lè)親子類(lèi)商戶(hù)。

事實(shí)上，二季度新增供應(yīng)中有不少是一季度延遲上市的，這種情況在全國(guó)各地都有發(fā)生，尤其是零售商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)過(guò)剩的城市。如成都、天津，二季度入市的購(gòu)物中心有的經(jīng)歷了約一年甚至更久的延遲，主要由于短期內(nèi)供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致部分競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的項(xiàng)目招商困難，加之區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，業(yè)主希望在更成熟的時(shí)機(jī)以高簽約率進(jìn)入市場(chǎng)。就連北京、上海這樣的一線城市也有購(gòu)物中心經(jīng)歷了一個(gè)季度到一年不等的延遲，主要是由于一些業(yè)主和租戶(hù)在商務(wù)條款等方面的不一致。

由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，加上電商沖擊等因素，零售業(yè)持續(xù)走下坡路，導(dǎo)致很多實(shí)體商業(yè)的租用面積不斷縮水。供應(yīng)量增加，而租戶(hù)需求減少，這樣的現(xiàn)狀更令零售物業(yè)的招租困難重重。

受海外購(gòu)買(mǎi)及網(wǎng)上購(gòu)物的沖擊，前幾年在國(guó)內(nèi)發(fā)展風(fēng)光無(wú)二的奢侈品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)紛紛出現(xiàn)下滑。如：路易威登在三月關(guān)閉了上海和山西的兩家門(mén)店。而此前作為零售業(yè)黑馬異軍突起的輕奢品牌雖然仍保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，但部分品牌的擴(kuò)張已有所放緩。作為很多零售物業(yè)主力店的快時(shí)尚品牌雖然受網(wǎng)上購(gòu)物影響較小，但仍出現(xiàn)凈利潤(rùn)的下滑，如：優(yōu)衣庫(kù)在中國(guó)區(qū)的凈利潤(rùn)大幅下滑12.4%。同時(shí)，考慮到經(jīng)濟(jì)下滑等因素，快時(shí)尚品牌在2016年的擴(kuò)張速度也有輕微的放緩。

目前需求最為強(qiáng)勁的仍是餐飲業(yè)態(tài)，尤其是定位中端的家庭型餐飲，如：外婆家;以及快餐休閑餐飲，如星巴克、漢堡王等;包括DQ、鮮芋仙在內(nèi)的部分甜品品牌在華北區(qū)市場(chǎng)也較為活躍。然而令業(yè)主方頗感為難的是，這些餐飲品牌雖然需求強(qiáng)勁、積極擴(kuò)張，但租金支付能力有限，可以填充面積、聚集**，但不能帶來(lái)較高的租金收入，因此并不是業(yè)主的最佳選擇。

對(duì)策挖掘新需求 科技主題類(lèi)方興未艾

在這種情況下，挖掘新的消費(fèi)需求、引入符合需求的零售商，顯得尤為關(guān)鍵。除了餐飲和兒童業(yè)態(tài)外，科技類(lèi)品牌近一兩年來(lái)發(fā)展迅速，方興未艾。該類(lèi)品牌大多選擇具有良好展示面的首層零售區(qū)域，作為其體驗(yàn)店。

例如：樂(lè)視TV在天津世紀(jì)都會(huì)首層開(kāi)出約100平方米的店鋪，其在北京的最大旗艦店有望落戶(hù)其剛剛購(gòu)入的世貿(mào)工三項(xiàng)目;Apple于第一季度在天津恒隆廣場(chǎng)以及大連恒隆廣場(chǎng)分別開(kāi)出當(dāng)?shù)氐诙�家直營(yíng)店，繼續(xù)加速完成其在2016年底中國(guó)區(qū)達(dá)到40家直營(yíng)店的目標(biāo);與此同時(shí)，國(guó)產(chǎn)品牌小米將進(jìn)駐上海大悅城二期以及鄭州丹尼斯大衛(wèi)城百貨。伴隨著越來(lái)越多大體量購(gòu)物中心的入市，充足的室內(nèi)空間推動(dòng)主題街區(qū)、主題公園等娛樂(lè)、文化創(chuàng)意類(lèi)需求在國(guó)內(nèi)興起。如，哈爾濱樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)對(duì)其餐飲進(jìn)行全面調(diào)整，形成歐式室內(nèi)主題餐飲街區(qū)。又如，北京朝陽(yáng)大悅城項(xiàng)目在其6層加入了創(chuàng)新生活方式主題空間“悅界”。

針對(duì)這些需求的變化，零售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主也在積極適應(yīng)、相應(yīng)調(diào)整，以吸引新興需求的租戶(hù)進(jìn)駐。比如說(shuō)在選址上更關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)，明確定位、實(shí)現(xiàn)差異化，尤其是增強(qiáng)項(xiàng)目主題性和體驗(yàn)感。” 專(zhuān)家表示，“例如大部分新建物業(yè)都會(huì)增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)和兒童業(yè)態(tài)的占比;也有大量原有物業(yè)通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量，例如引入微信平臺(tái)等科技因素優(yōu)化消費(fèi)者的體驗(yàn)感，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的零氛圍下，獲得了零售商的親睞。”

專(zhuān)家建議，對(duì)于表現(xiàn)良好的零售項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)該增強(qiáng)創(chuàng)新，不斷優(yōu)化服務(wù)及引入新元素或新主題，形成持續(xù)不斷的新鮮感，以滿(mǎn)足日益挑剔的消費(fèi)者需求。而對(duì)于面臨高空置率的零售項(xiàng)目，業(yè)主則要嘗試引入餐飲、兒童等表現(xiàn)強(qiáng)勁的零售業(yè)態(tài)來(lái)增加入駐率和客流。在項(xiàng)目成熟后，再進(jìn)行定位升級(jí)或租戶(hù)調(diào)整，引入更多服裝等零售業(yè)態(tài)，增加租金收入。