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主題:【干貨】零售店面選址真是個(gè)學(xué)問!

夜月下的風(fēng)

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零售或餐飲門店不論規(guī)模大小,都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析,對企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析,然后將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址。

對業(yè)主初步談判租金,評估取得的可能性,如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場的條件評估(工程部分會在其它章節(jié)介紹),依各項(xiàng)評估指標(biāo)生成立地報(bào)告書(如選 址評估網(wǎng)的評估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表),仔細(xì)測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點(diǎn)(BEP)、回報(bào)年限等并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo),如果 達(dá)到預(yù)期要求,則可進(jìn)行合同簽約。以下簡述各流程重點(diǎn)及應(yīng)注意事項(xiàng)。

1、城市市場分析

對城市進(jìn)行市場分析,為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員對目標(biāo)城市有總體了解,在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會帶來一定的幫助。城市分析的主要內(nèi)容包括:

1)目標(biāo)城市的基本概況

  • 地理信息:目標(biāo)城市及周邊城市的面積、密度等地理信息,查看目標(biāo)城市及周邊城市的地區(qū)地圖。

  • 交通介紹:鐵路、高速公路情況

  • 人口介紹:城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等

  • 產(chǎn)業(yè)情況:支柱產(chǎn)業(yè)介紹

  • 商業(yè)和餐飲情況

  • 集客點(diǎn)地理位置、照片、簡介(面積、開業(yè)時(shí)間、年銷售額、進(jìn)駐品牌介紹)

2)目標(biāo)城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

  • 當(dāng)年的國內(nèi)生產(chǎn)總值,以及歷年的數(shù)據(jù)

  • 投資狀況,是呈發(fā)展趨勢還是衰退趨勢

  • 當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入,全市職工平均工資,提供餐飲消費(fèi)的收入比重,作為餐廳定價(jià)的參考依據(jù)

  • 全市非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)量,用來預(yù)測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力

  • 居民受教育程度

  • 居民生活方式、飲食偏好習(xí)慣

3)產(chǎn)業(yè)環(huán)境

  • 商業(yè)繁盛情況

  • 商業(yè)化的趨勢與潛力

  • 地方政府優(yōu)惠、扶持政策,包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況

  • 從商圈類型的城市商業(yè)中心(每個(gè)城市最繁華的地段),看城市商業(yè)發(fā)展水平

  • 考察大型零售/餐飲品牌的經(jīng)營情況。國際連鎖包括家樂福,沃爾瑪,麥德龍,肯德基,麥當(dāng)勞,星巴克,85度C等,全國連鎖包括萬達(dá)、華潤萬家、大潤發(fā)、永輝、真功夫,地區(qū)品牌如蘇果超市、北京物美超市等

4)社會環(huán)境

  • 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。

  • 歷史文化。

  • 民族結(jié)構(gòu)。

  • 國際交往,主要食品原料生產(chǎn)流通。

2、商圈規(guī)劃與評估

1)在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類型,類型包括城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2)實(shí)際考察各商圈類型,最好下載電子地圖制作平面圖,將集客設(shè)施的調(diào)查、**量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競爭者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來。比如商圈 內(nèi)學(xué)校、各辦公樓宇、醫(yī)院、銀行、賓館、車站等集客點(diǎn)的信息,以及商圈內(nèi)主要和次要的競爭餐廳品牌的位置,交通主干道,高架,天橋,河提等信息都要在平面 圖標(biāo)示出來。

3)然后以新址為中心勾畫一個(gè)同心圓,半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍,制作街道圖以對500米半徑的商圈進(jìn)行分析。

4)商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù)。零售店或餐廳是和人做生意,而人是流動變動的,需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等等資料。顧客就是商圈,調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點(diǎn),所以說了解顧客就是了解商圈。

3、確定位置及考察店址

1)確定位置及考察店址關(guān)鍵就是對新址的店前主要**進(jìn)行測算。在測算**量的同時(shí)需要注意**的速度,如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里,是來辦事或者是為某種 目的而來的,那么這些人不容易進(jìn)入店,這樣的**量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊,那么測算**要注意會帶來**計(jì)算的誤差。測算 **是在較慢的速度路過,就比較容易進(jìn)入店內(nèi),這樣的**質(zhì)量才是我們要測算的目標(biāo)**。

2)不論什么業(yè)態(tài),什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層,都應(yīng)當(dāng)是測算店址一側(cè)經(jīng)過店址主入口正前方的**。但在有些情況下,需要將店址對面**按一定比例計(jì)入總**量。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況,來列舉說明這些情況下,**量的計(jì)算方法:

路寬大小的**:如下圖二,藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小,如路寬大于12米,只需要計(jì)算餐廳門店道路單側(cè),步行雙向**數(shù)量,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A)的紅色雙向步行的**量,得出總**量=A。

如下圖三,藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米,道路中間沒有障礙物或隔離欄,需要分別計(jì)算餐廳門店道路雙側(cè),如紅色雙向箭頭代表(測算位置A和測算位置B)雙向步 行的**量,這種情況下的**量計(jì)算要將位于新址的對面(測算位置B)按50%比例計(jì)入總**量的計(jì)算,得出總**量=A+Bx50%。

步行街的**:下圖四為步行街舉例,位于新址前方道路為步行街,中間沒有障礙物或隔離欄,不再是測算餐廳門口,而是整個(gè)步行街的道路,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A),得出步行雙向總**量=A。

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙,當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況,需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障礙物的雙側(cè),如紅色雙向箭頭表示(測算位 置A和測算位置B),位于新址的對面(測算位置B)可按50%比例計(jì)入總**量的計(jì)算,得出總**量=A+Bx50%。

MALL商圈的**:下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境,綠色長條代表商場入口,紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場,需要分別計(jì)算所有MALL的單向**量。總**量=A+B+C。

4、租金初步談判及評估

在初步選定新址后,還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估,可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評估:

1)未來5-10年內(nèi)是否有拆違的可能,在租店面之前,一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查,包括政府規(guī)劃與政策。

2)房東背景調(diào)查:通過附近的中介公司側(cè)面打聽真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)的背景情況,同時(shí)了解租戶的歷史情況以及租金方行情,以利于下一步的租金談判。

3)房租價(jià)位談判:先了解房東的出租意愿,向附近類似的門面打探一下,租金價(jià)位是否和歷史信息基本一致,以及租期和可簽約的日期的大概情況。

5、工程現(xiàn)場的要點(diǎn)

以餐飲業(yè)為例,餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模,對工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如:西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求,包括A店面現(xiàn)況高度,B給 排水,C電力供應(yīng)(面積的大小對電力的供應(yīng)要求都不同),D空調(diào)工程,E排煙工程,F(xiàn)衛(wèi)生工程,G招牌工程,H外立面工程,I結(jié)構(gòu)體的要求。這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉,并得到房東的同意與配合。

6、合同談判

1)免租裝修期:以下表二為例,一般情況下免租裝修期45-60天,這是和房東談判首要條件,這涉及到裝修的周期,盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

2)租金及押金:在與房東砍價(jià)前,自己已經(jīng)做過未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算,心里有譜,能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià),盡可能取得合 理的價(jià)位。另外,繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。 押金方面,各地有所不同,但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。

3)續(xù)租和租期:比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件,也就是租金遞增頻率,盡可能和房東談判,每兩年遞增一次,每次遞增調(diào)整在5%以下,一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的,一租就是五年十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

7、立地報(bào)告

立地報(bào)告是新門店籌備階段完成的一份重要文件,也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估,以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人 流量基本一致情況下,那可不做**測算,通過對等店的方式,來預(yù)估新址的營業(yè)額,通常用在社區(qū)型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報(bào)告包含16項(xiàng) 如下:

  • 新店選址申請書

  • 門店租賃要件調(diào)查表

  • 門店工程配套條件表

  • 開發(fā)基準(zhǔn)表

  • 商圈評估表

  • 競爭對手分析

  • 客流量分析

  • 租金成本計(jì)算表

  • 對等店應(yīng)收預(yù)估表

  • 新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表

  • 門店損益分析表

  • 未來五年預(yù)估損益表

  • 商圈示意圖

  • 商圈圖說明

  • 商鋪實(shí)景照片

  • 門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

8、合同簽約

相關(guān)部門依立地報(bào)告的評估,總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向,接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題:

1)承租人的主體資格:商鋪?zhàn)鳛椴粍赢a(chǎn),出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人,若是所有權(quán)人,應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證;若是使用權(quán)人,應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外,房屋有共有人的,還須經(jīng)過共有人書面同意。

2)租賃物的用途:租賃商鋪必須確認(rèn)房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業(yè)用房。否則,無法辦理營業(yè)執(zhí)照,沒有營業(yè)執(zhí)照是開不了業(yè)的。

3)租賃期限:根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。

4)轉(zhuǎn)租:因商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大,故在經(jīng)營狀況不佳時(shí),可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租,應(yīng)在租賃合同中予以明確。

5)租賃合同登記:在租賃合同成立后,合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同,但不具有對抗第三人的法律效力。


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2016-05-31 11:30被設(shè)為精華,積分加20,金幣加4- 該帖于 2016/5/31 9:48:00 被修改過

四月等風(fēng)來

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  |   只看他 2樓
門店的選址會很大程度上影響到今后的經(jīng)營、盈利等

華商縱橫零售管理

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  |   只看他 3樓
角度全面,比較專業(yè)
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