這是一個最好的時代，同時也是一個最差的時代，更新?lián)Q代的速度超過以往任何年代。你還在回憶過往的輝煌時，隨時就被超越了。隨著購物中心不斷井噴，只見新人笑，不見舊人哭。以往購物中心的老套路逐漸被市場所拋棄，從上半年新開業(yè)項目來看，已經(jīng)越來越少有購物中心再以引進**超市、**百貨為噱頭，書店、主題樂園成為購物中心新的IP，沒有方所、至少也有個西西弗來提提檔，不然怎么吸引文青，以及那些自覺有文青氣質的群體。如果什么概念都沒有，那么你這個購物中心就變得太LOW了。叔叔，我們不約!

2016年的房地產(chǎn)行業(yè)比以往來得更猛一些，一線、二線、三線城市相繼接棒，輪番上漲。上半年竣工面積直接跳開，市場供不應求，開發(fā)商快速開始補充庫存，甚至出現(xiàn)你只要給兩塊地就能成為國內最大地產(chǎn)商的大股東這么離奇的事情。同期新開工面積同比也大幅高開高走，一舉扭轉了2014年來的弱勢格局。

商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)共生狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)有著較高的毛利和噱頭，受到開發(fā)商的追捧。當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)轉暖時，商業(yè)開發(fā)也相應加速。

不過由于商業(yè)地產(chǎn)存量過大，上半年開發(fā)商入市意愿相對受到限制。據(jù)統(tǒng)計2015年全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或者銷售收入的商業(yè)項目體量達到2.5億平米，約占同期商品房待售面積的35%，為歷史最高水平。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2016年5月末商品房待售面積較4月減少521萬平米至72169萬平米，其中住宅減少721萬平米，辦公樓增加7萬平米，商業(yè)營業(yè)用房增加105萬平米。這也就對開發(fā)商即將入市的產(chǎn)品產(chǎn)生更高的要求。

從一季度商業(yè)地產(chǎn)上市公司的情況來看，營收同比增速由15年的-9.48%大幅提升至65.03%，主要來源于開發(fā)業(yè)務的提振以及經(jīng)營性面積的增加。44.59%的銷售毛利率和的19.36%銷售凈利率顯著高于行業(yè)平均水平的29.06%和7.55%，顯示出核心物業(yè)較強的盈利能力。

在庫存高企、價格高位情況下，開發(fā)商通過開發(fā)出售模式變現(xiàn)難度加大，甚至開發(fā)商所謂的返租模式也開始逐步爛掉，市場不是太認可;新入市土地價格的不斷創(chuàng)出新高，市場售價卻沒有像住宅那樣同步推高，也使得未來盈利空間受到限制，以開發(fā)出售模式受到極大限制。

為了拉高回報率，我們可以看到開發(fā)商逐步轉向通過提升持有物業(yè)的運營類價值獲取溢價。開發(fā)商以往的估值體系都取決于開發(fā)銷售價值，屬于靜態(tài)估值模式。靜態(tài)估值使得開發(fā)商的價值一直提升不上去，不論是萬科在資本市場給予股東的回報，還是萬達在不斷抱怨，作為一種中介型行業(yè)，技術含量不高一直飽受詬病。于是市場開始倒逼開發(fā)商從開發(fā)銷售模式轉向物業(yè)運營模式。提升物業(yè)運營類價值可以使開發(fā)商獲得資產(chǎn)增值、人流變現(xiàn)、服務溢價等等，開發(fā)商也想把自己從簡單的體力行業(yè)轉向腦力行業(yè)，開始靠智商吃飯。

開發(fā)商運營的商業(yè)往往簡單粗暴，通過引入大牌來達到去化目的。以往我們經(jīng)�？吹介_發(fā)商的噱頭就是引入世界500強之類的，就可以讓很多人趨之若鶩。開業(yè)營銷也是老套路，如前段時間剛開業(yè)的某知名商業(yè)廣場，企劃仍是以往的三件套，洋妞、黑人和裸男。消費者早已膩歪了。湊完熱鬧，就慢慢都煙消云散。從上半年來看，這門傳統(tǒng)手藝逐步?jīng)]落，以迪士尼為首的游樂業(yè)態(tài)和以誠品為首的書店業(yè)態(tài)成為商業(yè)地產(chǎn)新的熱門IP。

以去年底開業(yè)的蘇州誠品書店為例，攜手日本三菱地產(chǎn)開發(fā)的誠品居所樓面價3千多塊，最終售價飆到6萬每平，比周邊樓盤高出兩萬每平，直接進入蘇州頂級俱樂部。誠品書店開業(yè)熱潮過后還受到各類逼格青年從全國各地涌入，以能拍到一張誠品逼格照放到微信朋友圈為榮，誠品書店一度成為屏霸。而同商圈的新光等商業(yè)項目則直接被消費者所漠視，沒有IP的項目都不是好項目。

至于主題樂園項目，有點實力的家伙要是不趕上這趟時髦都不好意思說自己做商業(yè)地產(chǎn)的了。萬達的南昌主題樂園項目、步步高的梅西新天地等都想傍上迪斯尼引發(fā)的這股IP熱潮�！堵糜尉G皮書》透露，2015年是全球主題樂園巨頭大舉進入中國主題樂園行業(yè)的元年，未來世界主題樂園發(fā)展重心將會移到中國及東亞太地區(qū)。從2016年下半年擬將開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，將有摩天城、魔法城等諸多項目入市。這些主題樂園項目不僅將成為商業(yè)地產(chǎn)的大IP，為商業(yè)地產(chǎn)項目帶來大量人流，更將直接沖擊那些早期的微縮景觀型主題公園，實現(xiàn)主題樂園的更新?lián)Q代。

書店、樂園不一定能帶來利潤上的快速增長，但如果沒有一兩個像樣的IP來支撐整個商業(yè)地產(chǎn)，成為引流利器，商業(yè)地產(chǎn)基本很難脫穎而出。在引流成本越來越高，且引流效果越來越難以滿意的情況，早期的商業(yè)地產(chǎn)很容易被新興崛起的帶IP商業(yè)地產(chǎn)直接擊垮。商業(yè)地產(chǎn)回報周期被拉長已經(jīng)成為現(xiàn)實，賺快錢模式難以再現(xiàn)。新興的商業(yè)地產(chǎn)通過提升物業(yè)運營類項目價值，取代傳統(tǒng)購物中心成為趨勢。擁有了IP引爆人流后，就有機會對人流變現(xiàn)，提升項目估值水平，改變整個行業(yè)估值模式，從而使得行業(yè)重新洗牌。

不帶IP的傳統(tǒng)購物中心只能眼睜睜的看著客群慢慢老化，沒有妹子會去那么LOW的購物中心消費，更沒有年輕人會相信在傳統(tǒng)購物中心可以撩到妹。傳統(tǒng)購物中心最終成為附近中老年居民的生活必需品消費中心，因為，叔叔們，我們真的不約！