這是一個(gè)最好的時(shí)代，同時(shí)也是一個(gè)最差的時(shí)代，更新?lián)Q代的速度超過(guò)以往任何年代。你還在回憶過(guò)往的輝煌時(shí)，隨時(shí)就被超越了。隨著購(gòu)物中心不斷井噴，只見(jiàn)新人笑，不見(jiàn)舊人哭。以往購(gòu)物中心的老套路逐漸被市場(chǎng)所拋棄，從上半年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，已經(jīng)越來(lái)越少有購(gòu)物中心再以引進(jìn)**超市、**百貨為噱頭，書店、主題樂(lè)園成為購(gòu)物中心新的IP，沒(méi)有方所、至少也有個(gè)西西弗來(lái)提提檔，不然怎么吸引文青，以及那些自覺(jué)有文青氣質(zhì)的群體。如果什么概念都沒(méi)有，那么你這個(gè)購(gòu)物中心就變得太LOW了。叔叔，我們不約!

2016年的房地產(chǎn)行業(yè)比以往來(lái)得更猛一些，一線、二線、三線城市相繼接棒，輪番上漲。上半年竣工面積直接跳開(kāi)，市場(chǎng)供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商快速開(kāi)始補(bǔ)充庫(kù)存，甚至出現(xiàn)你只要給兩塊地就能成為國(guó)內(nèi)最大地產(chǎn)商的大股東這么離奇的事情。同期新開(kāi)工面積同比也大幅高開(kāi)高走，一舉扭轉(zhuǎn)了2014年來(lái)的弱勢(shì)格局。

商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)共生狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)有著較高的毛利和噱頭，受到開(kāi)發(fā)商的追捧。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)，商業(yè)開(kāi)發(fā)也相應(yīng)加速。

不過(guò)由于商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)大，上半年開(kāi)發(fā)商入市意愿相對(duì)受到限制。據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或者銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量達(dá)到2.5億平米，約占同期商品房待售面積的35%，為歷史最高水平。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2016年5月末商品房待售面積較4月減少521萬(wàn)平米至72169萬(wàn)平米，其中住宅減少721萬(wàn)平米，辦公樓增加7萬(wàn)平米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加105萬(wàn)平米。這也就對(duì)開(kāi)發(fā)商即將入市的產(chǎn)品產(chǎn)生更高的要求。

從一季度商業(yè)地產(chǎn)上市公司的情況來(lái)看，營(yíng)收同比增速由15年的-9.48%大幅提升至65.03%，主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的提振以及經(jīng)營(yíng)性面積的增加。44.59%的銷售毛利率和的19.36%銷售凈利率顯著高于行業(yè)平均水平的29.06%和7.55%，顯示出核心物業(yè)較強(qiáng)的盈利能力。

在庫(kù)存高企、價(jià)格高位情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)出售模式變現(xiàn)難度加大，甚至開(kāi)發(fā)商所謂的返租模式也開(kāi)始逐步爛掉，市場(chǎng)不是太認(rèn)可;新入市土地價(jià)格的不斷創(chuàng)出新高，市場(chǎng)售價(jià)卻沒(méi)有像住宅那樣同步推高，也使得未來(lái)盈利空間受到限制，以開(kāi)發(fā)出售模式受到極大限制。

為了拉高回報(bào)率，我們可以看到開(kāi)發(fā)商逐步轉(zhuǎn)向通過(guò)提升持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)類價(jià)值獲取溢價(jià)。開(kāi)發(fā)商以往的估值體系都取決于開(kāi)發(fā)銷售價(jià)值，屬于靜態(tài)估值模式。靜態(tài)估值使得開(kāi)發(fā)商的價(jià)值一直提升不上去，不論是萬(wàn)科在資本市場(chǎng)給予股東的回報(bào)，還是萬(wàn)達(dá)在不斷抱怨，作為一種中介型行業(yè)，技術(shù)含量不高一直飽受詬病。于是市場(chǎng)開(kāi)始倒逼開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)向物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。提升物業(yè)運(yùn)營(yíng)類價(jià)值可以使開(kāi)發(fā)商獲得資產(chǎn)增值、人流變現(xiàn)、服務(wù)溢價(jià)等等，開(kāi)發(fā)商也想把自己從簡(jiǎn)單的體力行業(yè)轉(zhuǎn)向腦力行業(yè)，開(kāi)始靠智商吃飯。

開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的商業(yè)往往簡(jiǎn)單粗暴，通過(guò)引入大牌來(lái)達(dá)到去化目的。以往我們經(jīng)常看到開(kāi)發(fā)商的噱頭就是引入世界500強(qiáng)之類的，就可以讓很多人趨之若鶩。開(kāi)業(yè)營(yíng)銷也是老套路，如前段時(shí)間剛開(kāi)業(yè)的某知名商業(yè)廣場(chǎng)，企劃仍是以往的三件套，洋妞、黑人和裸男。消費(fèi)者早已膩歪了。湊完熱鬧，就慢慢都煙消云散。從上半年來(lái)看，這門傳統(tǒng)手藝逐步?jīng)]落，以迪士尼為首的游樂(lè)業(yè)態(tài)和以誠(chéng)品為首的書店業(yè)態(tài)成為商業(yè)地產(chǎn)新的熱門IP。

以去年底開(kāi)業(yè)的蘇州誠(chéng)品書店為例，攜手日本三菱地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的誠(chéng)品居所樓面價(jià)3千多塊，最終售價(jià)飆到6萬(wàn)每平，比周邊樓盤高出兩萬(wàn)每平，直接進(jìn)入蘇州頂級(jí)俱樂(lè)部。誠(chéng)品書店開(kāi)業(yè)熱潮過(guò)后還受到各類逼格青年從全國(guó)各地涌入，以能拍到一張誠(chéng)品逼格照放到微信朋友圈為榮，誠(chéng)品書店一度成為屏霸。而同商圈的新光等商業(yè)項(xiàng)目則直接被消費(fèi)者所漠視，沒(méi)有IP的項(xiàng)目都不是好項(xiàng)目。

至于主題樂(lè)園項(xiàng)目，有點(diǎn)實(shí)力的家伙要是不趕上這趟時(shí)髦都不好意思說(shuō)自己做商業(yè)地產(chǎn)的了。萬(wàn)達(dá)的南昌主題樂(lè)園項(xiàng)目、步步高的梅西新天地等都想傍上迪斯尼引發(fā)的這股IP熱潮。《旅游綠皮書》透露，2015年是全球主題樂(lè)園巨頭大舉進(jìn)入中國(guó)主題樂(lè)園行業(yè)的元年，未來(lái)世界主題樂(lè)園發(fā)展重心將會(huì)移到中國(guó)及東亞太地區(qū)。從2016年下半年擬將開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，將有摩天城、魔法城等諸多項(xiàng)目入市。這些主題樂(lè)園項(xiàng)目不僅將成為商業(yè)地產(chǎn)的大IP，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，更將直接沖擊那些早期的微縮景觀型主題公園，實(shí)現(xiàn)主題樂(lè)園的更新?lián)Q代。

書店、樂(lè)園不一定能帶來(lái)利潤(rùn)上的快速增長(zhǎng)，但如果沒(méi)有一兩個(gè)像樣的IP來(lái)支撐整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，成為引流利器，商業(yè)地產(chǎn)基本很難脫穎而出。在引流成本越來(lái)越高，且引流效果越來(lái)越難以滿意的情況，早期的商業(yè)地產(chǎn)很容易被新興崛起的帶IP商業(yè)地產(chǎn)直接擊垮。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期被拉長(zhǎng)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，賺快錢模式難以再現(xiàn)。新興的商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)提升物業(yè)運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目?jī)r(jià)值，取代傳統(tǒng)購(gòu)物中心成為趨勢(shì)。擁有了IP引爆人流后，就有機(jī)會(huì)對(duì)人流變現(xiàn)，提升項(xiàng)目估值水平，改變整個(gè)行業(yè)估值模式，從而使得行業(yè)重新洗牌。

不帶IP的傳統(tǒng)購(gòu)物中心只能眼睜睜的看著客群慢慢老化，沒(méi)有妹子會(huì)去那么LOW的購(gòu)物中心消費(fèi)，更沒(méi)有年輕人會(huì)相信在傳統(tǒng)購(gòu)物中心可以撩到妹。傳統(tǒng)購(gòu)物中心最終成為附近中老年居民的生活必需品消費(fèi)中心，因?yàn)椋�叔叔們，我們真的不約！