去年年底，徐匯綠地繽紛城低調開門迎客，相比龍湖天街和瑞虹天地兩個項目的爭相造勢，綠地集團在上海的商業地產第一彈，受關注度相對較低，加上目前并不算高的開業率，我只能把它定義為soft opening。最近前往了幾次，梳理一下感受，與大家分享。

主角出場之前，先來聊幾句斜對面的正大樂城，作為開放式購物中心，優劣勢都顯而易見。雖然沒有官方數據，但據業內朋友反映，零售業態不溫不火，雖然7、12兩線地鐵貫通，但地下樓層區域似乎也沒能產生爆發效果。

在這個大環境以及競爭對手的參考下，后進者如何揚長避短、吸取經驗，就成為了綠地繽紛城在規劃上需要解決的最大問題。該項目商業面積超8萬方，官方將其定位為“品質生活中心”，文化、美食、藝術、親子、時尚、娛樂是它的關鍵詞。

現在10個商場中可能8個都是這么定位的，但最終呈現還是會各有不同，綠地繽紛城有什么“套路”或“亮點”，下文詳述。

整體概況

徐匯綠地繽紛城同樣是地鐵上蓋，由一條戶外主干道將項目分為東西兩部分，主干道的兩端則各有一個地鐵站出入口。除了地鐵換乘樞紐提供交通便利外，周邊還有寫字樓和住宅客群作為基礎。雖然起點不低，但實際日常客流并不高，這點讓我聯想到去年下半年開業的百聯世紀經營情況——坐落于更大的地鐵換乘樞紐，不乏商務和居民客群，但大客流主要集中在飯點以及地下兩個樓層。

▲ 地鐵站標志醒目地“站”在項目主干道入口處

▲ 由于是開放式商業體，同斜對面的正大樂城一樣，地鐵站的出入口可以“融入”內部。

園林式規劃設計增加可看性

查詢資料得知，該項目是由日本設計師操刀，撇開內部商業，光看建筑外觀本身，很容易就能感受到“與自然結合”的態度——場館內外，綠植、水流、山石、雕塑作品等都會成為吸睛點。同時由于群樓樓層不高，如今很多商場偏好的屋頂花園，能夠得到更自然地呈現。客人不用在商場內部經過“通道”走上屋頂花園，而是可以更自由地從外部樓梯直達。雖然這會降低客人的進店概率，但建筑與人文的融合所打造出的“活性”，也許正是業主和設計師追求的特色所在。上一張全景圖能更直觀地感受我所期望表達的內容。

▲ 戶外綠植配搭石凳作品

▲ 指示牌特寫，如同置身于公園。

▲ 供人休息的凳子造型與綠化中的石雕相呼應

▲ 內場中的水流

▲ 內場中的綠植

業態組合顯套路

結合上文對該商圈特征以及與正大樂城、百聯世紀兩個項目的類比，徐匯綠地繽紛城從目前的招商規劃情況來看，開業率過半，但零售業態屈指可數，快時尚品牌主力店已經落戶正大樂城，單個品牌難具號召力，即使正大樂城也面臨著類似難題，因此綠地繽紛城4個樓層目前共只有10個零售業態品牌，其中還包括了“劉洪杰壽桃藝術館”——這種顯然是為了迎合“藝術”主題而特地打造的項目。此消彼長，取而代之的，無疑是餐飲業態。

項目東側面積較小，呈長條狀，B1層只有3個主力店，分別為上文提到的藝術館、健身房和桌球，除此以外，各樓層的所有區域，全部為餐飲業態，考慮到只能容納單側商鋪的體量以及沿街的優勢，做餐飲也是無可厚非。

▲ 位于東側B1層的健身房，動線遠處是桌球館。

▲ 底層沿街餐飲品牌

▲ 底層沿街餐飲品牌

▲ 2層沿街餐飲品牌

▲ 2層沿街餐飲品牌

項目西側是主力空間，面積大，業態也相對更多，格局上，雖然也是多建筑集合，但通過連廊和頂棚等元素融合打造出整體感，因此也更像一個正統的購物中心，餐飲同樣是占比最大的業態。

▲ 南端靠近居民區，是easy家樂福便利店，而TREK自行車則是少有的零售業態，同樣也算是生活方式品牌吧。

▲ 內場動線基本橫平豎直，如同棋盤。

▲ 內場公共空間與外部呼應，做了綠植裝飾以及造型休息區，品牌則基本以餐飲類為主。

▲ 不同風味的餐飲品牌入駐，雖然并未全部開業，但該區域的招商情況相對良好。

▲ 1層也有一整片區域正在裝修施工中，不乏人氣大店。

▲ 這是少有的需要排隊的店

有意思的是，正大樂城有兩家星巴克，不知這是否是徐匯綠地繽紛城沒有開星巴克(至少目前沒有開)的原因之一。但商場中并不缺咖啡業態，而且均為大店，這似乎與如今的咖啡業態發展趨勢有點相悖，至少從目前的客流量來看，咖啡的體量顯然有些許過剩。

▲ 正在圍板裝修的COSTA

▲ kiwi cafe

▲ MANGOSIX

B1層依舊是套路——以小餐飲為主的類美食廣場布局，商場取名為“食番街”。

▲ 食番街區域入口

▲ 內部觀感

▲ 柱面指示彰顯細節處的用心

除了餐飲外，兒童品類也是商場非常重視的兩大業態之一，在3層的北側劃撥了一整個區域用來做親子業態，為附近的社區消費者提供選擇。

▲ 商場對該區域做了主題裝飾

▲ 天地墻的設計處理都彰顯活力，游戲區域也更開放。

▲ 兒童樂園與影院連通

▲ 巧虎歡樂島

除了餐飲和兒童兩個大品類，西側的主力店還包括擁有IMAX銀幕的上影影城，以及目前上海唯一一家五洲會全球購體驗店。

▲ 在1層就能看到上影影城的logo

▲ 精致現代的售票大廳

▲ 休息區域以及自主取票機

▲ 位于B1層的五洲會全球購體驗店

經常關注我們內容推送的朋友應該了解，我對商場圍板的關注度一直很高，好的圍板不僅是設計案例的分享，更是態度體現，雖然綠地繽紛城開業率一般，但在大面積的圍板處理方面，也算是彰顯用心。

▲ 主題街區式的圍板畫面設計，當然，大面積的空置鋪位可不算積極信號。

有些則是項目定位的宣傳標語，這就顯得套路了，項目名稱中的“繽紛”兩字也正好得到用武之地，當然，從目前的觀感來看，零售業態的缺失讓“時尚度”大打折扣，更無“引領潮流、購享無限”之說，也許這樣評論有些咬文爵字，但這恰恰暗含了項目在最初定位和實際招商過程中的心路歷程，背后定有故事，值得玩味。

亮點和細節均得以體現

公共區域的規劃設計布局，彰顯商場的軟實力，這方面綠地繽紛城做得還算不錯。

▲ 巨型天幕無疑是設計亮點之一

▲ 換個角度的觀感

▲ 服務臺、樓層指示均配套到位，內部安保等工作人員也能較好地進行引導。值得一提的是，樓層指示做得比較好，不僅數量多，而且由于目前品牌仍舊處于陸續開業狀態，因此需要不斷更新，彰顯商場在完善消費體驗部分的投入。

▲ 衛生間

▲ 上文就提及的，對于區域品牌指示的用心處理。

▲ 目前正在進行的GEELE主題展，但個人認為這部分吸引力不強，呈現效果一般，只是蹭了IP潮熱點吧。

徐匯綠地繽紛城從招商角度和開業率考量，除非公關稿，否則絕對無法套用“一鳴驚人”、“璀璨亮相”等字眼，但我分享的理由是，雖然目前氛圍不成氣候，但商場在招商定位策略上，并沒有為了追求開業率而“亂來”，我能感受到商場在招商前期規劃布局上的邏輯以及過程中的無奈。

商業體很多，但如今即使是過往相對比較好做的社區型商業，也難說個個都能像七寶萬科般成功，對于有待培養的項目，是應該為了追求開業率采用激進填鋪措施?還是為了追求原本的定位布局細火慢燉?不同的新開商場有各自的做法，而采用相應的策略后，分別會朝哪個進程發展，則更值得關注。我認為，徐匯綠地繽紛城目前最需解決的問題，是提供消費者更完善的餐飲選擇，尤其是適合公司客群的簡餐品牌，在中午時段留住原本就應屬于“內部消化”的辦公樓客群。