電商的變革似乎從來都沒有停止過，從2016年馬云提出新零售概念一開始，越來越多的生鮮超市、無人便利店、無人超市紛紛落地，除了電商巨頭入股線下零售，也有越來越多電商紛紛設線下自營店。可見，“新零售”已經充分撩動了電商企業的騷動。

阿里新零售布局

京東新零售布局

關于線上線下的融合，京東阿里各自布局了一張密不透風的網，新零售已經成為了所有電商探索發展前路的最佳選擇。對于幾年前電商和傳統實體店的“線下線上冰火兩重天”，到如今趨于“線上線下比翼齊飛”，電商與傳統實體店正發生著翻天覆地的變化。

電商品牌紛紛轉戰線下背后的原因是什么？

因為線上流量成本越來越高，而線下流量成本已經低于線上，且能產生極高的用戶粘性。實體商業相對來說是擁有部分資產的，比如建筑資產，而資產本身也是在不斷增值的過程當中，比如這幾年實體商業的價值就是挖地，住宅同樣也是，導致土地資源越來越稀缺，所以從資產方面來看，在實體商業投資的價值就已經體現的很明顯。

現在互聯網電商本身處于一個高估值的水平，它的資金獲取是非常容易的，所以當前環境下電商搶占新零售等于是高溢價、高估值去拿下低估值的資源，這是一個非常好的搶籌的一個機會。傳統的實體商業被改造的機會確實很高，當前情況下傳統商業的運營效率太低，無論是從數據、體系、改造等方面來看，相比于互聯網的精耕細作以及對人的各種深度體驗都是欠缺很多的，因此巨大的發展空間吸引著電商紛紛轉向線下。

電商開設線下店本質上來說是將線上線下打通，線上做得再好，始終是要把線上流量轉變為客流的，傳統的線下渠道可以給消費者帶來相對較好的用戶體驗，而傳統的線上電商可以給消費者提供定制化的商品，但如果把其中任何一個單拎出來，似乎都無法契合消費者的最終需求，所以線上線下加速融合才會是真正的趨勢，阿里京東不斷入股線下零售的布局更是讓電商品牌看到了這種趨勢。

電商與傳統實體店的融合過程中需考慮的因素？

對傳統零售業來說，要讓用戶在線下擁有更好的體驗，可以做不同的商品跨界、集中體驗利用好空間、豐富消費場景等，但是線下如果想要提升客戶粘性，就要關注消費者在場外的消費行為和關聯，現在的很多商場的情況是當消費者人離開商場的時候，基本上就和商場沒什么關系了，而現在如果有了線上，可以做到跟消費者24小時掛鉤，那么線下的商業就更有機會給消費者做導引，這個是一個很好的方向。

對于電商來說要考慮自身在線下發展的時候是否有用戶粘性，比如線上店很多人購買，但最終卻有很多人又退貨了，其實可以基于大數據進行一個分析，然后把這些線上不太支持的產品轉移到線下去直接銷售，就可以擴大產品的銷售額，帶來利潤，其實就是多種渠道的銷售。

互聯網+的新零售背景下，地產商圈如何入局？

商圈招商要的都是自帶流量的大牌，大牌又都想選擇能自帶流量的商圈入駐。然而目前的地產商圈正面臨的尷尬局面是：地產商仍舊以“租金”的形式招商，不愿意放棄現有的利益“租金”，租金形式的賣場對于商家來說選擇很多萬達這種除外，很多一般的品牌進不去；花錢“租金”入住的商家，就想自己主導運營、地產商失去了話語權、整合力度大大降低、建了一個平臺，也就當網站用，運營不起來！沒辦法真正實現線上線下聯動，線下做極致體驗、線上做無限豐富的品類來增加經營業績的目的； 更沒法實現各商家的每一筆訂單都能及時配送到客戶手里。品牌商家都有自己的完善體系，收銀、卡券及營銷體系；甚至營銷策略超過了地產商圈的運營團隊，剛入住就想統一品牌的POS、卡券、營銷方案等基本不可能。

傳統商業地產本身是最需改造的業態，重資產投入導致所謂船大難掉頭，互聯網對實體行業的沖擊，劍指商業地產，所以必須改造，要么自己顛覆，要么找人來幫忙顛覆。

當然要改造的前提是必須清楚商業地產的五種類型：第一種，產業園內的，如嶺南海淘。第二種，商貿城，如原點商貿城。第三種，百貨類，如巴黎春天，大名城。第四種，購物中心，如萬達、SM購物廣場。第五種，住宅下的商業街。

其次要清楚這五種類型的商業地產的不同特點。

第一種， 產業園。一般綜合配套比較齊全，有辦公、有物流、甚至還有商業。不足是位置比較偏，商業相對較薄弱。產業園可以基于自身的配套向外延伸推廣。

第二種，商貿城。商業地產偏于出租和**，直接參與商業運營的比較少，里面的業態大多是批發貿易型的企業， To C的基因比較薄弱，商業地產運營能力也較弱。所以一般會從渠道多元化和零售的場景化來切入。渠道的多元化，就是除了傳統的批發之外，可以做網絡分銷或社區店代銷，還可以結合**等等拓展更多元化的這種渠道。零售場景化，就是對原有的業態進行一定的改造。多整合一些零售業態甚至一些服務，或者有一些會跟旅游街、民俗街等結合來吸引普通的客流，從而帶動商貿城的零售。同時，也可以擴張各種渠道，比如與市區的其他網點吸引客流，商貿城也可以為每個家庭做自己的配送。

第三種，百貨類。一般運營的經驗相對豐富，至少有線下運營的經驗，對電商關注的比較多，本身有規范的系統，統一收銀，因此改造起來相對難。其次，百貨的品類偏向于服裝等復購率相對比較低、庫存比較淺。跟百貨類的客戶談，要談他們比較關注的像會員營銷、供應鏈管理和協同、推廣方式、零售產品等方面。

第四種，購物中心。一般業態比較豐富，**較大，但隨著購物中心數量越來越多他們也會有危機感。因為業態豐富， 所以系統整合起來難度也較大。購物中心里面的業態偏服務業類如餐飲，主要關注如何整合餐飲業、電影院這些引流入口，以及電影院如何與停車場結合等方面。所以改造前期可以做一些核銷、優惠券等與零售業態去結合。

第五種，商業街。一般在社區、住宅，已經比較接近商圈。店鋪一般比較分散，整合難度比較大，物業方也不一定有整合的動力。可以通過當地的管委會或者一些龍頭的商家去整合其他的商家。

地產新零售的方案模式（圖片來源廈門又一城）

不管哪一種商業地產，都受到同質化競爭的壓力，加上電商的沖擊，以及一些巨頭的介入，目前面臨的的危機感越來越強。商業的地產改造還是需要從自營開始，然后再建立線上線下的運營能力，下一步再去擴展到其他的商家或者品類。