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主題：怎樣做好便利店選址，開店選址過程中有哪些注意事項？

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邸一

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發(fā)表于 2020-07-30 16:46 | 只看他樓主

你可能經(jīng)常會，聽到有人將這么一句話：“選址對了，那開店也就成功了一半”

事實真的是這樣嗎？

我想告訴你的是，不只是便利店，對所有的店來說，選址都非常重要。大家都看好的、**大的商圈，房租都貴到離譜。大的**地，貢獻大的銷售，這個道理沒有自己開過店面的人也了解。

也正是這個原因，一提到選址，很多人第一反應，就是要找**量大的地方。這個想法，如果放在十年前，沒有問題，但現(xiàn)在，就已經(jīng)不適用了。因為十年前，你的競爭對手就是隔壁店，但今天，你的競爭對手你根本都不知道在哪，可能是隔壁店，也可能是淘寶、京東、餓了么，還可能是樓梯間的自動售賣機。

這就對選址這件事，提出了更高的要求，那么我們怎么辦呢？

就是，一定不能“拍腦門”選址，而是要用科學的方法尋找全新的“流量成本洼地”！那么，怎么理解流量成本洼地呢？

比如：你準備在辦公區(qū)寫字樓下面開一家便利店，離寫字樓出入口越近，流量越大，租金肯定也越貴；離寫字樓遠一點的地方，租金便宜，但流量也少。租金的本質(zhì)是什么？租金的本質(zhì)，就是線下商鋪的流量成本。

把高昂的租金，平攤在巨大的**上，流量成本其實未必高；遠的地方呢？遠的地方雖然租金便宜，但來的人也少啊，平攤到每一個人身上，流量成本其實也未必低。

那怎樣才能選到一個合適的“流量成本洼地”呢？下面就為大家分享些，實打?qū)嵉�、花錢才能習得的干貨。

無論做什么行業(yè)的門店，基本上選址可以分為以下幾個步驟：

第一步，結(jié)合門店的定位、經(jīng)營模式鎖定----商圈/投入預算；

第二步，是根據(jù)你店定位好的商圈，以及投入的預算----篩選目標網(wǎng)點；

第三步，利用科學的市調(diào)，對確定網(wǎng)點進行實地測查----確定目標網(wǎng)點；

第四步，通過目標網(wǎng)點店鋪最終核查--確定最終門面；

第一步，結(jié)合門店的定位、經(jīng)營模式鎖定----商圈/投入預算；

定位，這個詞經(jīng)常被大家掛在嘴邊。杰克·特勞特說“定位”就是，讓你（產(chǎn)品/公司）在潛在客戶的心智中與眾不同。

翻譯一下：就是你打算在社區(qū)開一家便利店，選址在高端小區(qū)和普通居民社區(qū)你所采取的各種策略肯定是不同的。高端小區(qū)，你的門店裝修設(shè)計、貨架選擇相對要提高一個檔次，里面選擇的商品也都是品牌里高端的，有很多進口品……；

而在普通居民區(qū)，可能掛個門店頭，刮個大白，店內(nèi)擺上貨，門口擺上雞蛋、大卷紙……，直接就開業(yè)了。同樣是便利店，你針對客群做不同開店策略，這就是“定位”。你可以回憶一下，你在與別人討論開店時，你們是不是首先匹配的是商圈和定位的問題。

那么，經(jīng)營模式呢？經(jīng)營模式也非常簡單，就是你打算開一個什么類型的便利店。在說便利店類型之前，我還是先要給大家普及一下什么是便利店。因為，這是“根”！大部分人都是不知道什么是便利店，就開始干，干了后，失敗了，回頭來，說這個行業(yè)不好。所以，開便利店前深度的了解這個行業(yè)，非常重要。

ps：我渴了想要立即買瓶水喝，馬上走到離自己最近的便利店買瓶水；或者走到一家便利店旁，忽然想起自己要買盒香煙。我們把這種需求叫即時性需求；

我在一家便利店內(nèi)買飲料，忽然發(fā)現(xiàn)這家便利店上了一款新酸奶，包裝很漂亮。雖然我沒有購買酸奶的需求，但還是買了一瓶嘗試了一下。這些需求叫做沖動型需求；

家里突然沒有透明膠布了，現(xiàn)在必須要使用，而附近的大賣場太遠。沒辦法就得到附近便利店買一個，這種需求是應急性需求。

即時性需求+沖動性需求+應急性需求=便利性需求。滿足便利性需求的店即為便利店

這是便利店的基本定義，當然沒到頭，在這里就不延展了，感興趣的同學可以點擊下面鏈接：

邸一：顛覆你對便利店的認識,讀懂價值百億!

我們可以觀察一下，所有的便利性需求的商品，單價都不高。都是大家日常所需的基本生活商品。所以，便利店的銷售注定是靠量級堆積起來的銷售。利潤也一定是一點點堆積起來。經(jīng)營對一家便利店非常重要。

當前便利店模式是什么樣的呢？我們一起來看一下：

我們最長見到的，滿大街小巷都有的店，就是“夫妻店”。里面銷售煙酒、飲料、方便食品、零售、糖果……，這是便利店最基本的“根”，其他的一切模式都是在“夫妻店”的基礎(chǔ)上添加形成的新業(yè)態(tài)。

夫妻店+生鮮（水果、蔬菜）=生鮮便利；

夫妻店+鮮食（關(guān)東煮、烤腸、盒飯）=現(xiàn)代便利店，也是我們統(tǒng)指的“便利店”；

夫妻店+生鮮+肉制品+熟食+檔口=社區(qū)超市，面積是一般便利店的3-5倍左右；

……

不同的經(jīng)營模式，對于主客層：00/90/80/70；需求屬性：個人/家庭；商圈屬性：辦公/街道/商業(yè)/居民；商品策略：速食/生鮮/民生；價格策略：高/中/低；店面VI：時尚/逼格/親民；面積：大/中/小；都是不同的。你只有先確定好自己的經(jīng)驗模式+定位，才能縮定選址的范圍。

第二步，是根據(jù)你店定位好的商圈，以及投入的預算----篩選目標網(wǎng)點；

開店選網(wǎng)址先要確定“預算”，相信很多人都很差異，這個其實很好理解。這玩意根你家里買電視機是一個道理，你肯定先確定預算，是5千、6千還是8千。然后再看功能，是不是4K，什么屏幕、什么品牌、多大多厚……，大部分人家都講究個性價比。

選址也是一樣，選址講究的是“租售比”。資金是選址的最大的約束條件，一定要在一開始就想清楚，這樣能夠避免做一些頭腦發(fā)熱的決定。出口第一黃金位置肯定是最好的，但房租肯定也是最高的，綜合算下來租售比不一定是最高的。要學會測試店面的盈虧平衡點，根據(jù)自己的實力綜合選擇。

在選擇的時候，也可以給自己設(shè)定一個下限。比如，我有位朋友在開店之前，就決定租金投入不能超過啟動資金的四分之一，這樣開業(yè)后的經(jīng)營壓力會小一些。他那里的行業(yè)慣例是，第一筆租金通常需要一次性交半年甚至更多。他開第一家店，第一筆房租花了64000元，就是半年的租金加兩個月的押金。

劃清自己的承受范圍之后，基本上我們就知道自己能夠租得起的商圈范圍了。因為不同地方的租金水平，基本上是可以通過公開渠道查到的，比如像58同城這樣的信息平臺。

確定完畢自己的經(jīng)驗模式、定位、可承受的房租預算之后，我們就要確定商圈。什么是商圈呢？商圈，就是以小店所在地點為中心，輻射顧客的范圍。簡單地說，也就是來你家小店的顧客，他們居住、活動的區(qū)域范圍。便利店的商圈范圍50-300米，不同的區(qū)域橫跨的范圍不一致。

網(wǎng)點為中心點，畫一個200的圈

商圈確認，這個事要是放在以前，確實不容易�，F(xiàn)在以及好多了，任意打開一個地圖APP軟件，比例尺調(diào)到200米，截圖畫圈。這就是你能覆蓋得到得商圈。

商圈范圍內(nèi)主要目標顧客集散點，就是你的目標客群了。比如：上圖這個商圈，背靠小區(qū)，右面是學校，又在主街道上。那么，你的定位就是居民+學校店+街道。商品結(jié)構(gòu)就要按照商圈特點進行選擇。

很多人選商圈的時候，傾向于選**量大的商圈。先不說租金會更貴，關(guān)鍵是，有沒有考慮到目標客流量是否足夠，什么意思呢，你開一個標準便利店，但是商圈人口都是居民且是老年人居多，**大跟你也沒有半毛錢關(guān)系。

如果你想開的是休閑類的店，那你一定要選擇年輕人或者小孩多的區(qū)域，而民生類的店，選擇范圍相對廣一點，只要周圍能有1000家以上的住戶，就能支撐150平方米左右的民生店。

不過，怎么判斷一個商圈里住的都是哪種家庭結(jié)構(gòu)呢？

我教你一招，你可以根據(jù)一些細節(jié)來判斷，比如幼兒園聚集的地方，一般就是年輕夫妻比較多，而社區(qū)門口有**館，或者十塊錢就能剪一次頭發(fā)的簡易理發(fā)館，那說明這片區(qū)域里老年人比較多。

還有一個細節(jié)指標，你要重點關(guān)注，就是這片區(qū)域早上和晚上的亮燈率。

如果晚上天一黑，亮燈率就挺高，一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8點過后，亮燈率才會逐漸高起來，那基本上說明小兩口、單身的人多。而早晨天蒙蒙亮時，亮燈率就高，那顯然就是老年人多。

好了，商圈就給大家介紹到這里，下面我在如何測查商圈。

第三步，利用科學的市調(diào)，對確定網(wǎng)點進行實地測查----確定目標網(wǎng)點；

我們前面說的：“選址對了，那開店也就成功了一半”，這句話其實說的就是這個環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)非常重要，大家一定要認真看。

我認為重點就看四件事：1，200米商圈內(nèi)一共有多少人；2，門口**量多少；3，小區(qū)、路口、辦公樓下等得主動線在哪；4，這附近的相關(guān)店鋪賺錢不賺錢。搞懂了這四個問題，你的店開出來肯定錯不了。

先來說說，200米商圈內(nèi)一共有多少人；

前面我們已經(jīng)提到，商圈的概念，200米商圈范圍內(nèi)的人怎么查呢？告訴大家一個簡單的方法，如果小區(qū)比較正規(guī)，可以根物業(yè)要相關(guān)的人口統(tǒng)計。如果沒有或是要不到，那么沒辦法只能自己查了。就是笨方法，商圈范圍內(nèi)幾個小區(qū)/寫字樓，每個小區(qū)幾棟樓，幾個單元，一梯幾戶然后算出總的人數(shù)。就能估算出大約的銷售。

PS：商圈范圍外的不要測量了，測量基本也沒用。如果一個小區(qū)，你在他的主出入口，其他出入口封閉，或是出去也沒有任何購物地方，那么這個小區(qū)默認都是你的客源。

第二，再來看看門口**量多少，如何測查；

這個，正規(guī)的連鎖便利店已經(jīng)有了一整套的測算模型，自己做不到那么專業(yè)，怎么辦呢？

告訴你個簡單實用的方法，掐表數(shù)**。在淘寶上買個計數(shù)器，在你心儀網(wǎng)址的門口，每經(jīng)過一個人就按一次表。這個法子很土，但卻非常直觀有效。一般，周一到周五選擇2天進行測算，周六日選擇一天進行測試。每日的時間根據(jù)你們當?shù)氐臓I業(yè)情況。我們這里一般是早上7：00--晚上10：00。這樣就測算出門口的**大小。

第三，小區(qū)、路口、辦公樓下等得主動線在哪；

所謂主動線，就是大部分人在這個商圈里的移動路線，在主動線上的商鋪，**肯定就多。這個就像，每個城市都有一個步行街，主街上到了旺季一般都人滿為患，而旁邊的輻街一般就差非常多，就是這個道理。所以，選店一定要在主動線上。

這個也沒啥簡單的方法，就是測查。比如在小區(qū)口，跟著三十個目標顧客走路的路徑，主動線自然就清晰了，也就知道哪些店鋪位置是在主動線上的。

最后一個需要測查的就是，這附近的相關(guān)店鋪賺錢不賺錢；

如果這里的店本來經(jīng)營得就不怎么樣，你開一家新店想鶴立雞群也不太可能。你可能會問，這怎么調(diào)查呢，別人也不會告訴我。其實有辦法，選出幾家跟自己想開的店類似的店，等快打烊的時候，進去點一份餐，去看它的**單號是多少，再用**單號乘以它大眾點評上的客單價，就能知道它一天的營業(yè)額大概是多少錢了。

這里有個小提醒，有可能堂食跟外賣不是同一套**單號。其實方法差不多，也是等快打烊的時候，點一單外賣，就知道他的外賣**了。外賣跟堂食加起來，你就知道這家店的日營業(yè)額了。如果單據(jù)上沒有怎么辦，那就查他家飯口的**，乘上大眾點評上的平均單價，就能計算出銷售。