你可能經常會，聽到有人將這么一句話：“選址對了，那開店也就成功了一半”
我想告訴你的是，不只是便利店，對所有的店來說，選址都非常重要。大家都看好的、**大的商圈，房租都貴到離譜。大的**地，貢獻大的銷售，這個道理沒有自己開過店面的人也了解。
也正是這個原因，一提到選址，很多人第一反應，就是要找**量大的地方。這個想法，如果放在十年前，沒有問題，但現在，就已經不適用了。因為十年前，你的競爭對手就是隔壁店，但今天，你的競爭對手你根本都不知道在哪，可能是隔壁店，也可能是淘寶、京東、餓了么，還可能是樓梯間的自動售賣機。
這就對選址這件事，提出了更高的要求，那么我們怎么辦呢？
就是，一定不能“拍腦門”選址，而是要用科學的方法尋找全新的“流量成本洼地”！那么，怎么理解流量成本洼地呢？
比如：你準備在辦公區寫字樓下面開一家便利店，離寫字樓出入口越近，流量越大，租金肯定也越貴；離寫字樓遠一點的地方，租金便宜，但流量也少。租金的本質是什么？租金的本質，就是線下商鋪的流量成本。
把高昂的租金，平攤在巨大的**上，流量成本其實未必高；遠的地方呢？遠的地方雖然租金便宜，但來的人也少啊，平攤到每一個人身上，流量成本其實也未必低。
那怎樣才能選到一個合適的“流量成本洼地”呢？下面就為大家分享些，實打實的、花錢才能習得的干貨。
無論做什么行業的門店，基本上選址可以分為以下幾個步驟：
第一步，結合門店的定位、經營模式鎖定----商圈/投入預算；
第二步，是根據你店定位好的商圈，以及投入的預算----篩選目標網點；
第三步，利用科學的市調，對確定網點進行實地測查----確定目標網點；
第四步，通過目標網點店鋪最終核查--確定最終門面；
第一步，結合門店的定位、經營模式鎖定----商圈/投入預算；
定位，這個詞經常被大家掛在嘴邊。杰克·特勞特說“定位”就是，讓你（產品/公司）在潛在客戶的心智中與眾不同。
翻譯一下：就是你打算在社區開一家便利店，選址在高端小區和普通居民社區你所采取的各種策略肯定是不同的。高端小區，你的門店裝修設計、貨架選擇相對要提高一個檔次，里面選擇的商品也都是品牌里高端的，有很多進口品……；
而在普通居民區，可能掛個門店頭，刮個大白，店內擺上貨，門口擺上雞蛋、大卷紙……，直接就開業了。同樣是便利店，你針對客群做不同開店策略，這就是“定位”。你可以回憶一下，你在與別人討論開店時，你們是不是首先匹配的是商圈和定位的問題。
那么，經營模式呢？經營模式也非常簡單，就是你打算開一個什么類型的便利店。在說便利店類型之前，我還是先要給大家普及一下什么是便利店。因為，這是“根”！大部分人都是不知道什么是便利店，就開始干，干了后，失敗了，回頭來，說這個行業不好。所以，開便利店前深度的了解這個行業，非常重要。
ps：我渴了想要立即買瓶水喝，馬上走到離自己最近的便利店買瓶水；或者走到一家便利店旁，忽然想起自己要買盒香煙。我們把這種需求叫即時性需求；
我在一家便利店內買飲料，忽然發現這家便利店上了一款新酸奶，包裝很漂亮。雖然我沒有購買酸奶的需求，但還是買了一瓶嘗試了一下。這些需求叫做沖動型需求；
家里突然沒有透明膠布了，現在必須要使用，而附近的大賣場太遠。沒辦法就得到附近便利店買一個，這種需求是應急性需求。
即時性需求+沖動性需求+應急性需求=便利性需求。滿足便利性需求的店即為便利店
這是便利店的基本定義，當然沒到頭，在這里就不延展了，感興趣的同學可以點擊下面鏈接：
我們可以觀察一下，所有的便利性需求的商品，單價都不高。都是大家日常所需的基本生活商品。所以，便利店的銷售注定是靠量級堆積起來的銷售。利潤也一定是一點點堆積起來。經營對一家便利店非常重要。
我們最長見到的，滿大街小巷都有的店，就是“夫妻店”。里面銷售煙酒、飲料、方便食品、零售、糖果……，這是便利店最基本的“根”，其他的一切模式都是在“夫妻店”的基礎上添加形成的新業態。
夫妻店+鮮食（關東煮、烤腸、盒飯）=現代便利店，也是我們統指的“便利店”；
夫妻店+生鮮+肉制品+熟食+檔口=社區超市，面積是一般便利店的3-5倍左右；
不同的經營模式，對于主客層：00/90/80/70；需求屬性：個人/家庭；商圈屬性：辦公/街道/商業/居民；商品策略：速食/生鮮/民生；價格策略：高/中/低；店面VI：時尚/逼格/親民；面積：大/中/小；都是不同的。你只有先確定好自己的經驗模式+定位，才能縮定選址的范圍。
第二步，是根據你店定位好的商圈，以及投入的預算----篩選目標網點；
開店選網址先要確定“預算”，相信很多人都很差異，這個其實很好理解。這玩意根你家里買電視機是一個道理，你肯定先確定預算，是5千、6千還是8千。然后再看功能，是不是4K，什么屏幕、什么品牌、多大多厚……，大部分人家都講究個性價比。
選址也是一樣，選址講究的是“租售比”。資金是選址的最大的約束條件，一定要在一開始就想清楚，這樣能夠避免做一些頭腦發熱的決定。出口第一黃金位置肯定是最好的，但房租肯定也是最高的，綜合算下來租售比不一定是最高的。要學會測試店面的盈虧平衡點，根據自己的實力綜合選擇。
在選擇的時候，也可以給自己設定一個下限。比如，我有位朋友在開店之前，就決定租金投入不能超過啟動資金的四分之一，這樣開業后的經營壓力會小一些。他那里的行業慣例是，第一筆租金通常需要一次性交半年甚至更多。他開第一家店，第一筆房租花了64000元，就是半年的租金加兩個月的押金。
劃清自己的承受范圍之后，基本上我們就知道自己能夠租得起的商圈范圍了。因為不同地方的租金水平，基本上是可以通過公開渠道查到的，比如像58同城這樣的信息平臺。
確定完畢自己的經驗模式、定位、可承受的房租預算之后，我們就要確定商圈。什么是商圈呢？商圈，就是以小店所在地點為中心，輻射顧客的范圍。簡單地說，也就是來你家小店的顧客，他們居住、活動的區域范圍。便利店的商圈范圍50-300米，不同的區域橫跨的范圍不一致。
商圈確認，這個事要是放在以前，確實不容易。現在以及好多了，任意打開一個地圖APP軟件，比例尺調到200米，截圖畫圈。這就是你能覆蓋得到得商圈。
商圈范圍內主要目標顧客集散點，就是你的目標客群了。比如：上圖這個商圈，背靠小區，右面是學校，又在主街道上。那么，你的定位就是居民+學校店+街道。商品結構就要按照商圈特點進行選擇。
很多人選商圈的時候，傾向于選**量大的商圈。先不說租金會更貴，關鍵是，有沒有考慮到目標客流量是否足夠，什么意思呢，你開一個標準便利店，但是商圈人口都是居民且是老年人居多，**大跟你也沒有半毛錢關系。
如果你想開的是休閑類的店，那你一定要選擇年輕人或者小孩多的區域，而民生類的店，選擇范圍相對廣一點，只要周圍能有1000家以上的住戶，就能支撐150平方米左右的民生店。
我教你一招，你可以根據一些細節來判斷，比如幼兒園聚集的地方，一般就是年輕夫妻比較多，而社區門口有**館，或者十塊錢就能剪一次頭發的簡易理發館，那說明這片區域里老年人比較多。
還有一個細節指標，你要重點關注，就是這片區域早上和晚上的亮燈率。
如果晚上天一黑，亮燈率就挺高，一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8點過后，亮燈率才會逐漸高起來，那基本上說明小兩口、單身的人多。而早晨天蒙蒙亮時，亮燈率就高，那顯然就是老年人多。
好了，商圈就給大家介紹到這里，下面我在如何測查商圈。
第三步，利用科學的市調，對確定網點進行實地測查----確定目標網點；
我們前面說的：“選址對了，那開店也就成功了一半”，這句話其實說的就是這個環節，這個環節非常重要，大家一定要認真看。
我認為重點就看四件事：1，200米商圈內一共有多少人；2，門口**量多少；3，小區、路口、辦公樓下等得主動線在哪；4，這附近的相關店鋪賺錢不賺錢。搞懂了這四個問題， 你的店開出來肯定錯不了。
前面我們已經提到，商圈的概念，200米商圈范圍內的人怎么查呢？告訴大家一個簡單的方法，如果小區比較正規，可以根物業要相關的人口統計。如果沒有或是要不到，那么沒辦法只能自己查了。就是笨方法，商圈范圍內幾個小區/寫字樓，每個小區幾棟樓，幾個單元，一梯幾戶然后算出總的人數。就能估算出大約的銷售。
PS：商圈范圍外的不要測量了，測量基本也沒用。如果一個小區，你在他的主出入口，其他出入口封閉，或是出去也沒有任何購物地方，那么這個小區默認都是你的客源。
這個，正規的連鎖便利店已經有了一整套的測算模型，自己做不到那么專業，怎么辦呢？
告訴你個簡單實用的方法，掐表數**。在淘寶上買個計數器，在你心儀網址的門口，每經過一個人就按一次表。這個法子很土，但卻非常直觀有效。一般，周一到周五選擇2天進行測算，周六日選擇一天進行測試。每日的時間根據你們當地的營業情況。我們這里一般是早上7：00--晚上10：00。這樣就測算出門口的**大小。
所謂主動線，就是大部分人在這個商圈里的移動路線，在主動線上的商鋪，**肯定就多。這個就像，每個城市都有一個步行街，主街上到了旺季一般都人滿為患，而旁邊的輻街一般就差非常多，就是這個道理。所以，選店一定要在主動線上。
這個也沒啥簡單的方法，就是測查。比如在小區口，跟著三十個目標顧客走路的路徑，主動線自然就清晰了，也就知道哪些店鋪位置是在主動線上的。
最后一個需要測查的就是，這附近的相關店鋪賺錢不賺錢；
如果這里的店本來經營得就不怎么樣，你開一家新店想鶴立雞群也不太可能。你可能會問，這怎么調查呢，別人也不會告訴我。其實有辦法，選出幾家跟自己想開的店類似的店，等快打烊的時候，進去點一份餐，去看它的**單號是多少，再用**單號乘以它大眾點評上的客單價，就能知道它一天的營業額大概是多少錢了。
這里有個小提醒，有可能堂食跟外賣不是同一套**單號。其實方法差不多，也是等快打烊的時候，點一單外賣，就知道他的外賣**了。外賣跟堂食加起來，你就知道這家店的日營業額了。如果單據上沒有怎么辦，那就查他家飯口的**，乘上大眾點評上的平均單價，就能計算出銷售。
第四步，通過目標網點店鋪最終核查--確定最終門面
有的店地理位置看起來不錯，但門頭很難被各個角度路過的人看見，這種情況你要是租下來了就會很吃虧。比如德克士的選址就有一條原則是絕對不選購物中心地下一層的店鋪。有些路邊的店也會有這種問題。冬天去看，招牌看得很清楚，因為門口的樹葉都掉光了，可到了夏天再去看，店鋪招牌就會被擋得干干凈凈。
還要，門口的樓梯也是重點要關注的，門口是否有超過5層以上的臺階，如果超過5層，顧客的“接近性”會大大降低，需要特別注意。
便利店門面的寬度，至少要在3-5米。第一，門店過載門頭招牌就會小，遠處看不見，不利于宣傳引流；第二，過窄會導致門店過于狹長，會讓顧客感覺很憋屈，不愿意進店。同時，空間利用率底，坪效自然而然就低！行業里一般建議，店鋪深度在8-10米左右，具體須參考店鋪總面積。
店鋪在選擇的時候，要考慮是否吊頂，如果吊頂，需要考慮吊頂的高度。店鋪的頂太低，會給人壓迫感，體驗感差。還要注意查看是否存在前高后低，或是左高右低等情況。
這條也很重要，如果門口允許擺。就相當于你的店面無形中擴大了，那就非常劃算了。夏天可以擺冰柜，搖搖車等。既可以增加銷售，又可以有效引流。你在測查時，如果周邊店鋪都干干凈凈，那么多半是物業或是城管不讓擺，這個可提前與房東物業確認。
講到這里，怎樣做好便利店選擇，開店選址過程中的注意事項已經給大家介紹完畢。我們在具體的選址過程中還會有很多的變量。但萬變不離其中的就是“便利屬性“。你的位置要很便利的讓顧客看見、很便利的路過、很便利的進門……。便利店、便利店，只有各項都滿足了“便利屬性”才能真正成功。
全篇完
參考資料 1，得到：黃碧云的小店創業課/根宋宣開小型餐廳
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