在近來的上市傳聞中，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司面向債券市場公布了2020年度業(yè)績。在萬達(dá)商管持續(xù)推進(jìn)上市工作的節(jié)點(diǎn)，外界得以一探它的資產(chǎn)質(zhì)素。

據(jù)公司報(bào)告披露，萬達(dá)商管在2020年實(shí)現(xiàn)收入391.34億元，同比下降50.25%；利潤總額187.67億元，同比下降44.4%；凈利潤138.8億元，同比下降44.89%；歸屬母公司股東的凈利潤135.22億元，同比下降44.58%。

整體而言，萬達(dá)商管2020年多項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)相較2019年下滑逾4成，其解釋主要是2019年度有物業(yè)銷售業(yè)務(wù)，產(chǎn)生利潤較多，同時 2020年疫情導(dǎo)致酒店管理圣汐游艇等收入有所下降，酒店運(yùn)營收入減少了27.4%，物業(yè)銷售收入下降了100.17%。

值得注意的是，萬達(dá)廣場的整體毛利率為70.2%，較2019年增長16.51個百分點(diǎn)。其中投資物業(yè)租賃及管理的毛利率高達(dá)74.38%，雖然有所下降，但仍屬于領(lǐng)頭羊。它身后的主要競爭者中，華潤萬象城毛利率為72%，新城吾悅廣場則為70.76%。

由于去年受到整體形勢的影響，萬達(dá)商管的財(cái)務(wù)亦有所惡化，在手貨幣現(xiàn)金415億元，同比減少了超過240億，其稱構(gòu)建商業(yè)廣場、購買快錢資產(chǎn)包股權(quán)、購買理財(cái)產(chǎn)品和償還部分有息負(fù)債等支出較多。

然而，該公司的短期負(fù)債壓力并不輕，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債480億元，截至2020年12月31日，萬達(dá)商管有息負(fù)債規(guī)模為1736.26億元，其中短期借款8.04億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債(有息部分)478.62億元、長期借款856.42億元、應(yīng)付債券367.53億元、其他非流動負(fù)債25.65億元。

萬達(dá)商管在期內(nèi)加速了各項(xiàng)沉積資金的回流，從地產(chǎn)集團(tuán)收回湘潭萬達(dá)等公司處置價(jià)款33億元；收回一方等外部欠款17億元。

2020年，萬達(dá)廣場開業(yè)45家，完成年初原定開業(yè)目標(biāo)。與其他商業(yè)購物中心的遭遇相似的是，該公司整體開業(yè)計(jì)劃都被迫調(diào)整至下半年，原定全年的目標(biāo)壓縮至6-12月完成，其中11月開業(yè)8座，12月開業(yè)25座。

2020年度，子公司萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司新設(shè)子公司112家，納入合并范圍。目前在建的有17家萬達(dá)廣場，分別位于哈爾濱、天津、麗水、河源、杭州、重慶、武漢等地。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2020年萬達(dá)調(diào)整了整體的商業(yè)布局計(jì)劃，加大了在一線城市布局的力度，在北京、上海、廣州、深圳都新開出了萬達(dá)廣場。

位于深圳的寶安福城萬達(dá)廣場，是萬達(dá)首次進(jìn)入該城市，同時也是以輕資產(chǎn)模式進(jìn)駐，合作方為福城集團(tuán)。同時深圳龍崗萬達(dá)廣場也計(jì)劃在2021年6月，這個項(xiàng)目同樣為輕資產(chǎn)模式，合作方為華南城集團(tuán)。

萬達(dá)商管集團(tuán)在去年曾表示，截至2020年9月底，年內(nèi)已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個。從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)面向的第三方管理輸出，被市場認(rèn)為是上市前極其重要的一步，而萬達(dá)集團(tuán)接下來的多筆動作似乎都是在為這部分商管業(yè)務(wù)的上市做準(zhǔn)備。

目前市場上極少專注于輕資產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理的公司，上市的物業(yè)管理公司大多為綜合住宅管理、商業(yè)管理、城市服務(wù)的公司。萬達(dá)主要競爭對手新城的商管公司仍屬于A股平臺新城控股控制之下，而華潤同樣如此。

而3月29日，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

新平臺萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司被外界視為主要的上市對象。據(jù)悉，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個萬達(dá)廣場、在建的155個萬達(dá)廣場以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理。

至4月21日，據(jù)路透社報(bào)道，大連萬達(dá)計(jì)劃為萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司融資200億元，目標(biāo)年底前在香港上市。

路透社稱，此次IPO前融資主要目標(biāo)是使萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司的估值達(dá)到2000億元，萬達(dá)計(jì)劃在7月前完成這項(xiàng)融資，并于9月提交IPO申請，珠海市政府將是本輪IPO前融資的牽頭投資方。

于此同時，另一條線索顯示，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下樂山萬達(dá)廣場投資有限公司，近日亦參與了港股中國新城鎮(zhèn)發(fā)展控股股東的股份競標(biāo)。該部分標(biāo)的為中國新城鎮(zhèn)的29.17億股股份，占已發(fā)行股份數(shù)量的29.99%。

萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)是萬達(dá)集團(tuán)旗下另一個地產(chǎn)分支，在2019年的業(yè)務(wù)整合中，萬達(dá)商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，承接方便是新成立的萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。換言之，萬達(dá)商管、萬達(dá)地產(chǎn)分別代表的，是萬達(dá)的輕、重資產(chǎn)模式。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年，萬達(dá)地產(chǎn)先是新增富泰(香港)投資有限公司為股東；此后萬達(dá)集團(tuán)退出，新增股東為深圳迪迅實(shí)業(yè)有限公司，后者穿透后也是境外公司。分析指，萬達(dá)地產(chǎn)實(shí)際上已完成了“紅籌”架構(gòu)的調(diào)整。

不過，目前萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)若想獲得中國新城鎮(zhèn)這一殼平臺，仍需面對著中國能源建設(shè)集團(tuán)有限公司、無錫市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司兩位競爭對手。其中，中國能源建設(shè)集團(tuán)目前還在推進(jìn)中國能建與葛洲壩的重組工作，旨在實(shí)現(xiàn)“A+H”兩地上市。

即便如此，無論是引入珠海國資推進(jìn)萬達(dá)商管分拆上市，還是通過中國新城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)借殼，都已顯示王健林在加速推進(jìn)重新對接資本市場的工作。

尤其是作為市場上的頭部商業(yè)運(yùn)營管理公司之一，萬達(dá)商管的資本市場之路或許會比萬達(dá)電影、萬達(dá)體育要好走不少。