南昌市2002-2010年商業發展規劃(下） 來源： 聯商網 2004-02-04 15:02 五、南昌市商業發展的業態結構 本次制訂商業發展規劃時普查，按東湖、西湖、青云譜、青山湖區、南昌經濟技術開發區五個區統計，2001年共有商業網點12056個。南昌市商業基本上還是以傳統商業業態和各類交易市場為主體的商業，不能適應城市發展和消費水平提高的需要。為此必須引進和配置新的商業業態。但是，在上節所述不同的商業區域，應配置不同的業態。 （一） 市級商業中心。 市級商業中心。在中山路八一廣場周邊最多開設4-5家大型綜合性、多功能百貨商廈（購物中心），發揮其規模大、品種全、品牌多、功能全的綜合優勢。并逐步引導成為品牌集聚的購物中心型百貨商廈，除已開設的南昌百貨大樓、大洋百貨、洪城大廈外，如有可能尚可開出麗華大廈（或購物中心），但重點是建設好八一廣場上大型現代購物中心。在市級商業中心附近重點開設品牌專賣店，專業特色街。在適當時期也可開設大型連鎖專業超市，取代專業市場。由于市級商業中心的主要功能是繁榮繁華，因此必須從嚴控制開設大賣場（大型綜合超市，下同），以防止沖擊市區商業和交通過度擁擠。按南昌市中心城區人口高度集聚的現狀，為滿足居民基本生活消費品需要，最多只能開設1-2家。市級商業中心應是"超廣域"商業中心，外來客流應占80-90%.（二） 區域性商業中心。 應重點開設以大賣場為主體，以品牌專賣店為依托，餐飲、文化娛樂、休閑多功能的大型購物中心。并以大型購物中心為中心，形成若干專業商店、品牌專賣店街和大型專業超市和專業市場，系廣域型商業，本地和外來消費基本各半，因此規模上應適度控制，不宜鋪得過大過散，成為塊狀為主體的商業中心。每個區域性商業中心，商業建筑面積以控制10-15萬平方米左右為好。但是，紅谷灘地區商業中心應超前配置，引入"銷品茂"業態（Shopping Mall），成為南昌市領先的商業中心。 （三） 衛星城區商業中心。 由于規模不大，可適度配置社區型多功能購物中心和連鎖超市、專業商店。蓮塘地區由于人口達20萬人，可以比照區域性商業中心配置。 （四）社區商業配置。 在居住區重點配置連鎖超市、便利店、中小型餐飲和生活服務業業態。 由于商業屬開放型產業，進入門檻相對較低，因此商業網點大量將按消費需要由市場化配置，實行優勝劣汰。政府不可能，也不必要作很細的業態配置規劃。但是，根據國際、國內商業發展經驗，對大型商業必須由政府規劃調控。按南昌市實際，2010年以前：（1）2萬平方米以上大型百貨商廈、購物中心控制在10家左右（按20－30萬人一家，并必須建在二個市級商業中心和四個區域性商業中心，屬超廣域和廣域型商業）；（2）1萬平方米以上大賣場（大型綜合超市）控制在15家左右（按每15萬人一家計算），間距必須在3公里以上；（3）連鎖商業經營比重（主要是大賣場、連鎖超市、連鎖便利店、連鎖快餐店、連鎖專業性超市等）占社會零售額30％以上；（4）大型百貨商廈、購物中心、品牌專賣店經營比重占社會零售額30％以上；（5）農貿市場全部入室，改型為以凈菜、生鮮食品、熟食品綜合經營為主體室內菜市場與連鎖超市結合的家居型居住區商業中心。大型百貨商廈、購物中心、大賣場、連鎖商業、品牌專賣店等業態，應是南昌市現代商業的主要業態。徹底改變滿街小商店、沿街設攤、農貿市場臟、亂、差的傳統商業面貌。商業經營的規模化、連鎖化、規范化反映了城市商業的現代化水平。 （附表：《南昌市2002-2010年商業發展規劃》專業術語規范） 六、推進本商業發展規劃的實施步驟本商業規劃實施期九年，建設面積近700萬平方米（商業180萬，大市場500萬平方米），總投資達220億元以上。九年間國際、國內經濟局勢會有很大變化，江西省和南昌市的經濟也會有很大變化。而且商業"以人為本"，必須按經濟中心和人口布局的大規模動遷、調整為基礎，商業發展才能產出相應的經濟效益。因此必須實行分步發展，其中尤可以2005年為界分步發展。 （一）2005年前重點舊城區商業調整，適時推進四大區域商業中心基礎建設，擴大現有大市場和已規劃的大市場建設。 1、舊城區商業的重點是調整、鞏固、充實、提高。（1）中心商業區中南昌百貨大樓擴大，太平洋百貨鞏固、洪城大廈、麗華大廈調整改造必須在2004年前進行，八一廣場的大型購物中心（引入外資）爭取在 2005年前開業，這樣中心商業區五大百貨商廈（購物中心）可形成堅強的支撐力；（2）調整中山路品牌專賣店，在可能條件下，引入二、三家品牌旗艦店以提高檔次；（3）著手十條專業特色街的評選推廣，優化環境，特色更強。 2、四大區域性商業中心的形成，一般要5-6年時間。2005年前先進行基礎建設，在區域性商業中心先集聚一定量的各類商業，適時選地（交通結點）各建設一個功能較全的中型購物中心，成為該區域的標志性企業。紅谷灘地區爭取在2005年前后建成四個項目：四星級賓館、大型會展中心、大型多功能購物中心、家居型大賣場（大賣場、家電、家具、建材綜合城）。不要再建傳統商業。 3、大市場建設在2005年前著力擴大現有的洪城大市場和南昌深圳農副產品批發市場。建設好已規劃招商的昌南大市場、南昌建材大市場、昌東大市場和江西國際汽車城，使其逐步形成規模。然后由有關區提出地塊，經審核再發展若干新的市場。現有中心城區的大市場逐步撤出會有一個過程，消費型市場是一個整治的過程，集散型的市場要逐步搬遷、有一個整合的過程。 （二）2005年后，重點進行新區商業建設，鞏固擴大區域性商業中心，按市統一規劃籌建物流集散中心。 l、2005年后紅谷灘新區已逐步成為CBD地區，鳳凰洲逐步成為中等偏上的居住區，毗鄰南昌經濟技術開發區和文教區，應著手規劃建設"銷品茂"和國際國內名牌集散的名品廣場。對重點在昌北的理解應該是：新區商業建設的特點在于"高"，其商業總量約占全市總量20％左右。不必要，也不可能代替舊城區的第一個市級商業中心，而是應該錯位、互補。 2、經過3－5年建設，區域性商業中心已有相當基礎，要善于整合，使行業結構，業態結構、布局結構調整到符合該區域居民需要，充分發揮屬地型和廣域型商業的作用。 3、2005年后除繼續規劃招商若干大市場建設外，南昌市的交通建設已成規模，輪廓明顯，應在市統一規劃下，加快進行物流集散中心建設。至于五個衛星城商業中心可由城區政府規劃建設，社區商業配置可由房地產開發商為主建設，由市商貿委會同市城鄉規劃局共同調控。 （三）商業經營業態和經營方式大變革。政府的職能除上述著力搞好商業布局規劃，招商引資以外，還應著力推進商業經營業態和經營方式的重大變革，這是實現南昌市商業現代化、國際化目標的重要內容。 l、新引進、新建的大百貨商廈、大型的購物中心、大賣場，必須是國際、國內知名品牌的商業企業。不再引進、新建傳統商業，中心城區不再建傳統型商業集貿市場。在區域性商業中心和社區商業配置中，也應引入先進業態。2005年后還應推進B2B和B2C等電子商務發展。 2、大力推進連鎖經營。首先推進超市、便利店、大賣場、快餐業、現代服務業的連鎖發展；其次推進品牌專賣，特色餐飲等知名品牌的連鎖經營。要從政策上扶持一批有擴張力的連鎖企業，使其能跨地區擴張，發展連鎖經營。推進連鎖經營的政策扶持一般需要4-5年時間，使其逐步形成局部壟斷型競爭的新格局（應由市商貿委在調查研究基礎上向市府提出）。 3、大中小商業合理搭配，傳統商業和現代商業消長過渡。這是商業現代化過程中必然遇到不可回避的問題。由于現代業態、大商業的進入，必然沖擊傳統商業和中小企業。營業下降，職工分流。我國的經濟發展水平，還不具備制訂"大店法"加以制約的條件。可行之法是：（1）按不同行業確定大中小企業比重，分流中小企業到新商業區營業；要發揮中小企業的經營特色；（2）由新發展的連鎖商業吸納傳統商業的分流人員；（3）加快中小企業改革，多種渠道、形式轉變為民營、私營、個體型企業，使不同行業形成大中小企業的合理結構，各揚其長。從總體上講，由于2010年商業面積和營業總量增加二倍左右，商業從業人員增加一倍左右是可能的。 七、實施本商業發展規劃需要著重解決的問題和建議實施本商業規劃為期九年，涉及商業布局"大搬家"；商業結構大調整；商業層次大提高，是一個系統工程。為此必須解決好以下四個問題。 （一）轉變政府管理商業的觀念和職能。這是實施本規劃的起點和關鍵。必須從管理國有、集體系統商業轉變到統一管理全社會商業上來；從政府直接管理企業轉變到管理規劃、協調、服務、監督的宏觀、中觀管理職能上來。充分發揮行業協會作用。這個轉變在管理權力得失和探索建立一套新的管理模式，是一個艱難的過程。尤其是南昌市商業尚未建立起有競爭力的強大商業企業集團和有連鎖擴張力的商業企業集團情況下，步履更為艱難。國際、國內實踐證明組織化程度低的商業是最難調控的。但是南昌市政府商業主管部門必須努力實現這二個轉變。 （二）加強招商引資的力度。南昌市商業布局"大搬家"、結構大調整、層次大提高，關鍵在于招商引資。初步測算，按2010年商業經營面積260萬平方米其中新建約180萬平方米計，投資估算在90億元；新建大市場若以500萬平方米計，投資100億元；再加商業配送中心等現代物流及電子信息網絡建設（基本建成信息化現代商業）等30億元，總計九年投資在220億元左右（未含大酒店、會展中心等項目），每年平均投資在27億元左右（先低后高）。按2010年達到全市社會消費品零售總額600億元，大市場交易額600億元計算，投入、產出和房產升值是可以預期的。但是，必須解決前期投入問題。按南昌市現有商業財力是難以解決的，而且無法提高商業層次，因此必須向國際、國內招商引資（社區商業可由房產開發商配建）。政府的責任是在招商引資中必須提供有購買力的市場，有穩定的商業規劃、法規和相對優惠的招商政策。使進入的商業企業有穩定的經營環境和有利可得。進入企業的責任是必須解決采購系統和配送能力問題以及按南昌市特點的營銷策略和連鎖網絡建設問題。對重大項目建議由南昌市政府（或授權商貿委）直接招商。 （三）強化規劃控制力度。本商業規劃制訂并獲得通過以后，應用立法的手段來保證商業規劃的貫徹實施，將商業規劃納入規范化、法制化的軌道。因為商業是開放性產業，除部分行業有開業資格規定外，均無前置審批程序，依法登記即可成立，因此很難控制。但是，商業盲目發展、重復建設造成的社會、經濟損失的教訓也是沉痛的（如前幾年大百貨商廈過剩）。權衡利弊，建議"抓大放小".對5000平方米以上的商廈、購物中心、綜合超市（大賣場）、大型交易市場，必須實行按規劃控制，由市政府授權市城鄉規劃局、會同市計委、市商貿委實行立項審批（也可實行"聽證會"制度）。對中小企業應放開，可由行業協會加強預測、發布信息，加以引導。隨著商業發展的實踐，商業發展規劃也有不適應之處，建議由市商貿委會同市城鄉規劃局每三年滾動調整一次。 （四）建議調整行政區劃。商業以人為本，是屬地化很強的產業，地方政府的操作力度對商業發展影響極大。為有利本商業發展規劃的實施，建議對商業實行"二級政府三級管理"的新體制，特別是加大區政府管理商業的責任和權力，也有利于細化實施本規劃。但是本規劃制訂過程中調查發現，南昌市現有行政區劃已不太適應新的商業發展形勢，特別是重新布局的新形勢。例如中山路是南昌市的"商業第一街"，但是路北、路南分別由東湖、西湖兩區管理，因此從商業發展規劃角度建議南昌市調整行政區劃。當然調整行政區劃有規范的法定程序，也必須考慮社會、政治、經濟發展多方面因素，以上僅是從商業規劃角度出發的"一家之言"，僅供參考。本規劃的不足之處是：沒有獲得確切的2002-2010年南昌市人口分區布局資料，以及人口來源和結構資料。由于商業"以人為本"，人口資料的不確定性，將對商業規劃帶來一定影響，要求在以后三年一次滾動調整中逐步解決。
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