銅鑼灣聯手聯邦東方明珠 打造燕趙第一MALL 來源： 聯商網 2005-09-10 00:13 9月9日下午，在2005年第十二屆亞太零售商大會暨中國零售業博覽會的現場，隆重舉行了香港銅鑼灣和“聯邦•東方明珠”項目合作的簽約儀式。 聯邦房地產開發有限公司總經理高會臣 【高會臣】各位來賓，各位朋友，大家下午好！金風送爽。在這個大喜的日子里，今天由我公司投資開發建設的“聯邦•東方明珠”與香港銅鑼灣廣場合作簽約儀式將在這里隆重舉行。雙方決定共同投資8億元人民幣，打造燕趙商業第一摩爾。在此，我首先感謝第十二屆亞太零售商大會組委會，為我們開發商和商業企業搭建一個這樣良好的交流平臺！同時，對各位媒體朋友的大力支持表示衷心的感謝！在此，還要感謝國際知名戰略策劃機構—香港太平洋國際集團投資顧問有限公司賈臥龍博士，感謝他的牽線搭橋和大力支持。 【高會臣】“聯邦•東方明珠”，由我公司投資20億元開發建設，項目位于河北的省會—石家莊市東南城市中心，未來三大商圈范圍之內。項目總建筑面積45萬平方米，其中商業部分為18.2萬平米，分別分為室內街、室外街和地下步行街，街區分為小品文化街和地下風情街。在業態定位方面，項目首先打破傳統的單一業態經營，商業經營涵蓋百貨、超市、專賣店、特色店、餐飲、娛樂、健身、美容等多種業態。另外，項目的周圍分布有包括悉尼音樂廣場、巴黎夢幻廣場在內的六個世界五大洲主題風情廣場，具備2100個停車位和物流配送設施。住宅部分最為經典的是其獨特的景觀，2.6萬平方米的空中花園把商業與住宅完全隔開，而且這個超大型的室內花園也開創歷史先河，是全國首家熱帶雨林式空中生態溫室花園。 【高會臣】我相信，此次與香港銅鑼灣廣場強強聯手，形成緊密的戰略聯盟，不僅將為項目的開發建設錦上添花，同時通過我們雙方的共同努力經營，建成后的“聯邦•東方明珠”必將成為河北乃至全國地產項目的典范！最后預祝香港銅鑼灣與聯邦偉業合作愉快！順祝第十二屆亞太零售商大會取得圓滿成功！謝謝大家！ 【董宛】謝謝高總激情洋溢的致辭。香港銅鑼灣是國內比較知名的ShoppingMall運營商，這一次“聯邦•東方明珠”和銅鑼灣廣場達成戰略合作也說明我們優勢所在。北京的朋友可能不太了解，可以介紹一下“聯邦•東方明珠”它現在建成之后總建筑面積將達到45萬平方米，其中商業的面積有18.2萬平方米，建成之后“聯邦•東方明珠”相當于目前石家莊非常成熟的兩個商圈北國購物商圈和東方購物商圈加起來的面積還要大，是燕趙第一個ShoppingMall，我們相信名企和名盤緊密結合也會引起成功。下面有請香港銅鑼灣廣場杜鴻總經理給我們致辭。 香港銅鑼灣集團華北拓展總監杜鴻 【杜鴻】各位朋友、各位來賓：大家下午好！我是銅鑼灣集團華北拓展總監杜鴻，首先我謹代表香港銅鑼灣廣場及華北ShoppingMall的創始人陳總向到場的各位朋友表示熱烈的歡迎和誠摯的感謝！今天，香港銅鑼灣依托第十二屆亞太零售商大會平臺，與石家莊聯邦偉業房地產開發有限公司就“聯邦•東方明珠”項目實現合作舉行簽約儀式，在此我謹代表公司向聯邦偉業表示感謝，同時還要感謝今天與會的所有媒體朋友，感謝你們長期以來對香港銅鑼灣的大力支持和厚愛！ 【杜鴻】銅鑼灣集團作為國內知名的ShoppingMall運營商，同時也是ShoppingMall的創始人，我們在全國有43家Mall和25家百貨店，經營面積將近500萬平方米，通過這幾年的運作，我們已經建立起一整套科學的運作思路和操作體系。當然，我們在選擇合作伙伴時，是要充分考慮項目的具體情況和發展前景的。“聯邦•東方明珠”，作為石家莊一家超大規模的商業物業，其在業態定位、建筑規劃及運作理念方面都是較為科學的，另外項目周圍的交通配置、服務配套及其消費群體構成，都是令人樂觀的。我們將共同投資，努力把“聯邦•東方明珠”打造為燕趙最高水平的商業摩爾。同時，我們相信項目會有一個美好的發展前景！最后，預祝香港銅鑼灣與聯邦偉業合作愉快！順祝第十二屆亞太零售商大會取得圓滿成功！ 【杜鴻】首先一點，我說我們銅鑼灣的信念和理念，我們銅鑼灣做的是ShoppingMall，ShoppingMall在中國目前為止是最高的商業形態，我們過去做的是小百貨或者是商店，后來有了連鎖超市和專業店，可是我們在中國國內一種復合性的、綜合性的商業業態一直沒有出現，也就是在1996年的時候，我們陳總裁從美國把這一概念，把這一業態引進了中國，這些年我們一直在為中國的摩爾事業做出自己的努力，也積累了豐富的經驗。當然在工作當中我們也交了很多的學費，我們也有很多的教訓，但是正是這種挫折、失敗和教訓，使得我們現在以及以后的發展中、運營中，我們更加認真，更加科學、細致。 【杜鴻】另外，對于摩爾和普通原來的商場有什么區別呢？我要說它有很大的區別，我們過去做的是商品品牌，到品牌時代我們說可口可樂，我們說耐克，我們說他們是商品的品牌，后來我們又發展商場品牌，比如說家樂福，比如說西單商場，比如說肯德基，這是商場的品牌，這些總體來說都是單品，我們銅鑼灣要打造商圈品牌，實際上王府井本身就是商圈品牌，我們光說王府井，是王府井百貨大樓嗎？顯然不是，實際上王府井就是一個商圈的品牌，包括東方新天地，包括SOGO一帶，SOGO雖然是一個商場，但是已經形成一個商圈，我們銅鑼灣在這方面就是要打造一個商圈的品牌。這個商圈代表著一個城市的形象，它是一個城市的名片，也就是說一個現代化的城市，如果沒有一個復合型的，綜合型的，有品位的一個商業、服務業作為一種支撐，那么這個城市是沒有魅力的，沒有吸引力的。在石家莊我們知道，它是傳統的批發業非常發達，也就是說在石家莊更多的是一種價格戰，低商品的價值以及服務，使得它的商業比較繁榮，但是石家莊目前為止還沒有形成一個讓人們感覺到去了石家莊，這個地方我都應該去逛一逛，逛一逛能夠感受到石家莊的現代，石家莊的品位，我們銅鑼灣就是要選擇這樣的商業地產項目，選擇能夠和我們門當戶對的合作伙伴，在我們的共同努力之下，同舟共濟，培育這樣一個新商圈，打造這樣一個新的商業、服務業的中心，為我們的石家莊商業的發展，為我們區域經濟的發展做出我們自己的努力，謝謝大家！ 【董宛】沒錯，就像杜總所說的我們“聯邦•東方明珠”也是石家莊首個多潮流的復合業態ShoppingMall。 【提問】我想問一下高總，當時我們公司是為什么有這個理念，這個想法來做這么大的一個ShoppingMall，還有在石家莊區域，因為在北京實際上也有幾個ShoppingMall，但是還是出現了一些問題，問題還是比較多的，我想問一下在石家莊有這么大的消費能力來支撐這么大體量的ShoppingMall嗎？ 聯邦偉業房地產開發有限公司高會臣 【高會臣】需要給大家匯報的是石家莊按照2005年以后十年發展戰略，總體規劃石家莊市劃分6個功能區，其中石家莊東南方向作為石家莊市的城市中心，這是未來發展方向；現在在東南方向這個位置已經形成的小區大概是不下20個，這是一點，正在啟動的還有幾個，現在擁有的人口大概是20多萬。第二方面是交通的問題，交通是在東南方向這一大片，基本上交通布局是比較合理的。目前按照東南方向的業態分布來看，絕大部分是學校，是機關和咱們的住宅小區。在這么大面積的范圍內，缺少的就是一個ShoppingMall，這么一個項目。我們經過仔細的調研和論證，用了一年的時間，最后確定為把這個項目打造成為一個比較大的摩爾，從消費程度來說，它能夠拉動周邊幾個縣市，包括東南方向的消費能力能夠滿足的，這是一點。 【高會臣】第二點石家莊商圈大概是有兩大塊商圈，第一個就是坐落于中山路北國和東購方向這是原來固有石家莊舊的商圈；第二就是在玉華路一帶形成的第二個商圈。第一個商圈現在人們購買力很強，但是由于一個很大的缺陷，也是致命的缺陷，就是由于交通的問題車輛不能進入。所以我們打造以后把主市區的消費拉向東南方。按照石家莊市現在的布局格式，基本上就是孔雀東南飛的項目。 【董宛】的確“聯邦•東方明珠”就是位于石家莊未來新城市中心，也就是東南區。接下來我們看看還有哪位媒體朋友想提問。 【提問】我是燕趙都市報駐北京的記者，我有一個問題問一下杜總，剛才說到培養商圈，培養商圈需要過程，而且需要很強大的資金支持，因為很多人有習慣性的消費。比如說外地人、北京人都喜歡到西單、王府井那邊去，北京ShoppingMall經營情況非常不好，我們開過很多次，當時開業的時候也請我們過去報道，這可能跟選址有關系。剛才高總說河北人習慣往那個商圈去消費，我們怎么考慮這個問題。第二問東方明珠的老總，逢年過節河北有很多人都到北京購物，因為北京有很多吸引他們的地方，你們現在搞這么大的一個ShoppingMall，石家莊做ShoppingMall拿什么吸引人，讓石家莊不要到北京，直接在你那個地方買東西。 【董宛】第一個問題比較適合賈總回答，因為賈總是來自香港資深商業專家，也是云南省很多城市運營顧問，我們記者第一個問題是你怎么來面對其他的石家莊現有成熟商圈，比如說東方購物廣場他們的抵抗性，因為這是需要時間，包括在北京的金源Mall，經營也出現一些問題，之前跟賈總也有溝通，我不知道你們怎么看現在的挑戰和原有的成熟商圈怎么競爭？ 【賈臥龍】剛才談到商圈，商圈的培養，我想最重要的就是差異化定位和經營，也就是說考慮商圈的時候要考慮錯位，石家莊目前真正成有兩個商圈，一個是北國商圈，一個東購商圈，但是兩個商圈發展過程當中，從目前來看還是石家莊的主要消費的商圈，但是現在這兩個商圈受到了一些發展的制約，比如說停車的問題，包括單行道的問題，好多隨著城市人口有車一族的增加，很多人想購物到那個地方沒有辦法停車，他就必須要找一個能停車，能很方便的一個地方去購物，這是第一個老商圈存在的問題。 【賈臥龍】第二它的購物功能非常單一，未來的商業發展趨勢是復合業態的構成，也就是我們在購物的時候，它不單純是一個購物的功能，還有旅游的功能，休閑的功能，就餐等等一些功能。東購和北國兩大商圈目前幾乎是單一的購物功能，這就會影響它未來的發展。 【賈臥龍】第三，石家莊整個城市在向邊遠化，城市發展到一定程度以后，城市的居住功能、購物功能在向城市邊遠化發展。在美國都叫郊區摩爾，在中國有叫中心摩爾，也有郊區摩爾，但是國外購物都是到郊區摩爾。這就是方便性，在中心租房可能需要100塊，在邊遠租房可能就是30塊、50塊。就像沃爾瑪選址不是城市的中心的中心，而是在邊遠化選址，這樣就大大降低運營費用和租金成本，提高了企業的低價格銷售的戰略，我想剛才談到石家莊整個商圈，“聯邦•東方明珠”這個商圈在石家莊整個發展格局當中，東南區將成為城市重要發展區，特別是居住區，按照石家莊整個政府的規劃，在未來3至5年，人口要達到50萬至80萬，這樣就會形成強有力的周邊的消費力，我想這是從人口來講。 【賈臥龍】另外從交通和環境，“聯邦•東方明珠”它這個項目我們之所以看好，銅鑼灣之所以進駐，我認為它與東購和北國有本質的區別，第一業態的區別它不是一個單純的購物功能，而且購物在整個業態里面所占的比例，不會超過40％，那么其他的在購物的時候你可以休閑，可以娛樂，還可以旅游，它是一個文化。我想這是“聯邦•東方明珠”第一個特征。 【賈臥龍】第二規模優勢，因為將來的發展不是靠一家一家小店去拼打，而是靠一個整個資源規模優勢去競爭。“聯邦•東方明珠”它的規模是18多萬平方米，商業部分10萬平方米，東購整個商場建筑面積是6萬多，北國是5萬多，我們可以想象北國和東購加在一起面積還不如未來明珠的面積之大，這樣就奠定了它強有力的競爭規模優勢。 【賈臥龍】第三點是文化優勢�，F在東購和北國，他們給消費者提供的就是購物的功能，而沒有滿足消費者多種需求。聯邦將來在文化主題上，打造世界風情五大洲廣場，巴黎夢幻廣場、悉尼音樂廣場等，而且還有風情街，還有特色餐飲區、購物區、休閑區，還有恒溫生態熱帶雨林區，這樣就能充分滿足每一位購物者在此購物、娛樂、消費多種需求，這也是它未來商業發展的必然。文化主題的概念，除此之外還有一個最大的優勢，銅鑼灣的進駐，會對聯邦明珠錦上添花，無論是規模上，運營方法上、理念上，還是實力上，我想銅鑼灣和東方明珠的合作，既是一個強強聯合的合作，也是一種新觀念、新理念、新經營模式的合作。我想通過這些優勢，它將來就會在石家莊形成強有力的市場的競爭力，也是企業未來的核心競爭力。 【賈臥龍】我認為東方明珠和銅鑼灣明天會非常美好，謝謝！ 【杜鴻】我補充一下這個問題，剛才兩位記者都提到北京或者是其他的地方很多Mall不成功，我們不要一下去下這個結論，Mall首先它是一種新業態，特別是北京燕莎Mall，這個Mall總共面積達到60多萬，我們知道在三年以前那個地方是荒地，是建設工地，原來這個地方根本就不是一個商圈，能夠在一片荒地上修起那么大的住宅，有這么大一個龐然大物，現在是全世界最大單體Mall，去年7月24日開業，在這么短時間內像王府井火爆、像西單火爆，本身就是違反事物發展規律的，所以一個Mall商圈的形成，培育和發展，它是需要周期的，就像我們生一孩子一樣，不可能你說想要馬上就能來的，它是需要周期的。那個地方當然有它的局限性，它的局限性就是在于在早期的時候，沒有和專業的Mall運營商進行合作，我們在金源Mall后期才進入的，如果他能夠在規劃階段、設計階段、建筑階段就量身定做，和我們這樣專業的運營商合作，我相信它的效果會比現在更好。即便是現在有種種不足之處，但是現在每天將近10萬的人流，周末達到20萬的熱流，作為商業地產它是非常成功的。也就是說金源Mall作為商業地產是非常成功的。有的商家掙不了錢怎么辦？業內人士就能知道怎么回事，因為運營成本必然要和房地產緊密結合，也就是說我們和聯邦的合作，肯定是在房地產與商業的互動這一方面的合作，最終大家肯定要共同來運作這個商業地產，而不是我們一方，我們利用我們經營優勢、品牌優勢、綜合的管理優勢，他們已經有地域的優勢結合，這樣相得益彰。中國現在不是Mall太多，而是Mall太少，特別是Mall的運營商太少，特別是像銅鑼灣這樣專心致志做Mall的企業還是比較少，我們希望能夠在商家的支持下，在房地產商共同合作制下，能夠把中國商業地產，中國Mall的事業推上新的臺階。 【董宛】謝謝杜總，杜總分析金源Mall的問題，也倒出了實質，像商業運營商和地產開發商一開始就形成緊密的戰略聯盟來共同開發打造，可能是操作模式上的一個創新。接下來有請北京晨報房產編輯張小莉女士。 【提問】雙方的合作模式，因為我剛才看一下給我們的資料，就是雙方決定共同投資8億打造商業第一摩爾，在通常這種簽約儀式上更多聽到是某某商業進駐某某地產項目，在項目規劃階段雙方是一種非常緊密的合作方式，這對以后項目合作會帶來非常好的種子，大連萬達操作模式在商業地產比較知名，就是訂單地產，咱們是不是類似這種方式；還有就是地產項目開發出來以后是咱們作為業主持有物業還是要銷售？ 【杜鴻】剛才提到大連萬達，大連萬達陳健林和我們賈總都是非常好的朋友，萬達的訂單地產理念非常先進，但是我們銅鑼灣和所有商業地產合作，在這方面考慮是更為全面一些，我們除了引進幾個大的主力店，萬達比如說和沃爾瑪、時代華納等等，就是幾個大店，不同的業態進駐以后，整體摩爾的運營，或者是整體商圈的運作是誰來做？房地產商做不了，單獨的商家做不了，需要專家的運營商做。銅鑼灣最大的優勢就是整體運作，我們不光管前期，我們也管后期。我們共同開發不是說我們去修大樓或者是買他們的商鋪，也不是簡單去租一個商鋪，而是一種整體的打包式的運作，通過合作伙伴，從戰略到戰術，從國內品牌到國外品牌，最終形成捆綁式的發展，互動式的發展，最終他們是資金、房地產優勢，我們是商業資源、商業運作優勢，這樣是相得益彰。 【董宛】賈總作為戰略顧問，怎么看待這種合作？ 【賈臥龍】銅鑼灣和東方明珠的合作，我認為是一種優勢互補的合作，也是一個雙贏的合作，各自利用各自的優勢，東方明珠利用它企業的實力，資金優勢、區位優勢、項目優勢和銅鑼灣的運營模式的優勢、企業管理的優勢，包括經營的優勢，大家的強強聯合，形成一個商業艦隊，這樣我想將來是剛才杜總談到的，不是一個區域主力店的合作，也不是單純銅鑼灣進去要2萬平方米，這2萬平方米我來運營，其他的地方我就不管了，不是這樣的概念。銅鑼灣和聯邦的合作，是整個戰略性的合作，雙方運營的合作，這種合作可以避免我們剛才談到的北京金源燕莎這種后期介入帶來的問題，因為金源燕莎從整個發展定位，有很多是科學的，但是之所以出現這樣和那樣一些小問題，和它的管理，像貴友百貨、燕莎、居然之家等，實際上大家是各自為政，這就沒有一個統一戰略的聯盟，因為一個新商圈的培養，需要一過程，在培養商圈的過程當中，就需要給老百姓們很多說法，什么樣的說法？如何讓老百姓來？那就是通過優惠讓利、產品促銷，讓更多的百姓進入你的店去消費。但是我也考察到金源燕莎，目前和前一段的問題可能是金源搞優惠，貴友沒有搞，大家雖然是大集團，但是這種優勢沒有很好的發揮出來，所以我想石家莊聯邦和銅鑼灣的合作，它是一個整個從前期，全方位介入，派出管理團隊直營、統一管理，全方位大方位的合作，這種合作為將來的雙贏和商圈的繁榮創造一個很好的條件。
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