出品/聯商網&搜鋪網

撰文/高天

“耗資百億”“7年精心打造”“大灣區文化藝術商業新地標”，“甲醛味重”“動線亂”“設計雷人”“品牌拉胯”......

今年4月28日試營業的深圳K11 ECOAST海濱文化藝術區(下文簡稱為“深圳K11”)亮相前后的口碑“兩極分化”，陷入了一股“黑紅”的輿論中。

同時，日前又有市場消息稱“新世界正考慮出售深圳K11、杭州K11等內地地標項目，以及上海K11寫字樓標價28.5億待售”。不過該項目尚未得到官方確認，更未明確是整體出售還是部分物業出售。

不過，開業僅兩個月就傳出被出售的消息，加上此前開業時差強人意的表現，不免讓市場對深圳K11這個抱以期待的項目有些許落差感。

《聯商網》于6月初對深圳K11進行了實地探訪，在開業一個月后該項目的情況如何？被吐槽的問題是否已經解決？一起看看。

01

開業一個月后真實情況

實探當日是6月5日，距離深圳K11試營業已經39天。地鐵12號線太子灣站出來可通過地下通道直達項目北館B1層，步行距離約5分鐘。

整個北館地上地下一共10層，各樓層因業態差異有不同的主題定位。

B1層裝修以暖色調為主，燈光偏暗，被大眾吐槽的“丑地板”應該就在這層，不過扶梯處原木色與黑白搭配顯示出了高級感。

業態上，B1小餐飲層瑞幸咖啡、野人先生、淡馬茶坊、趙記傳承、燕之屋、椿風手作、小叢山、茉酸奶、RR rolling等品牌，空鋪較多。

地上1層是深圳K11打造的DAST創意零售街區，涵蓋了POP SUNDAY、Dreams多麗夢、三月獸等多個潮玩、藝術文創品牌，首波快閃活動只到6月30日。

眾所周知一樓作為商場的黃金位置，往往會引入最能體現項目定位和市場號召力的品牌，根據深圳K11最初的高端定位，在未能達成招商計劃的情況下，引入與項目藝術定位相關的快閃活動進行“填鋪”不失為明智之舉。

其他各樓層品牌情況如下：

2樓有星巴克、宮囍、Top Tea House等6家店鋪營業；

3樓也有9家店鋪營業，包括小米之家、順電味、OPPO、榮耀、渝月川等；

4樓是開業率較高的樓層，大榕樹下、順電味(雙層門店)、sanse、耐克、fantown聚星商店、24/7Fitness、厚米潮、art house影城等品牌正常營業，同時李寧、安德瑪、斯凱奇圍擋中；

5樓有馥綠德雅、常樂·推拿、LADY N蕾蕾安等幾家生活服務品牌營業；

6樓只有費大廚和探魚兩家餐飲店；

7樓四家餐飲，分別是深圳首家客頌、潮發潮汕牛肉店、鮮譚蒸汽石鍋魚、唐棠燒；

8樓整層都是伶伴喵跡·藝術中心。

其中二至四層都可以南北館互通。南館商業樓層由地上1層至6層組成，探訪當日6樓還未開放，1至5層的開業率也不理想。

其中1樓圍擋較少，10個不到，MUJI無印良品、蕉下、Manner、M Stand、霸王茶姬、小舞兔、蔚來、聞獻、樂道、聚星動力等品牌開業；

2樓至少有14個圍擋，入駐了周大福、MONOLOGUE、周大生、蓮七珠寶、RE調香室、LOHO等品牌；

3樓以兒童業態為主，至少有20個圍擋，營業的有麥當勞、星際傳奇、Meland、玩具反斗城、balabala、科大訊飛、泰蘭尼斯等品牌；

4樓有15個以上圍擋，營業的有綠茶、海米撈、禧牛薈等餐飲品牌和朱炳仁銅、玩刻等零售品牌；

5樓只開了相撲手·味增拉面，并設有空中花園平臺，可遠眺深圳灣大橋、蛇口碼頭和山海景色，十分出片。

而且南館為一字型動線，相比北館的游逛體驗更好。

不過南北館的開業率均不理想。

客流方面，探店當天是工作日下午，客流并不理想，但費大廚依然有排隊情況，不少是游客慕名而來，以及一些拍照打卡的市民。據悉，深圳K11開業四天累計客流量60萬人次。

至于剛開始試營業期間被詬病的問題，如今實探后發現：馬桶錯位問題已解決，保潔問題已經解決，甲醛味道基本沒有，而且商場的冷氣開得很足。

層高方面，高樓層的層高確實不高，在暗光線和高飽和度設計下有些壓抑，不過這似乎是K11的特性，上海K11的層高也不高。當然，目前深圳K11的開業率確實是個問題，對后期的招商運營考驗較大。

02

一些可圈可點的細節

深圳K11依然有很多可圈可點之處。

作為一個濱海商業，項目在空間設計上花了很多心思。比如北館中庭的吊頂，非常具有視覺沖擊；比如北館的“扇子電梯”，布滿綠植在光影投射下異常夢幻；6樓至8樓也有步梯退臺；南館四樓的戶外環廊步道，視野開闊，散步跑步皆宜。

▲北館中庭吊頂

▲北館“扇子電梯”

▲南館環海步道

值得一提的是，屋頂的露臺花園，空間開闊、視野絕佳，可以眺望俯瞰蛇口碼頭、深圳灣大橋，廣袤海景盡收眼底，吸引了一眾顧客拍照。

一樓的環海戶外公園，可以看海吸氧，可以休閑小憩，可以快樂騎行，深圳K11還會定期舉行快閃活動，極大增強了項目的藝術體驗。

服務上，深圳K11專門設置了香港專線的跨境巴士，在B1層有一個巨大的巴士停靠站，給香港游客往來深圳的出行選擇提供了便捷。同時，筆者在找服務臺咨詢行李寄存服務時，工作人員的態度良好，在因試營業期間還未開設行李寄存點的情況下，幫忙暫存在服務臺。

不過，南館的藍色、黃色、紫色的高飽和度主題色被吐槽“丑”，現場看來確實丟失了一些質感。

03

給新商業一點時間

K11的成功之處在于將藝術與商業融合的恰到好處。深圳K11在官方宣傳時也將項目定義為內地首個旗艦項目，以文化、商業、生態三大產品，塑造親近海岸、沉浸藝術、自由漫步的城市文化體驗空間，激發城市文化活力，打造深圳濱海文化新名片。

深圳K11的整體造型像一艘氣勢磅礴的巨型郵輪，玫瑰金的外立面以及金屬材質的門頭設計，質感十足，很有香港K11一脈相承的奢華藝術感。

同時，深圳K11的濱海優勢也是所有K11項目中與香港K11最像的。“一邊喝著咖啡、吃著‘漂亮飯’，一邊看游輪從身邊開過”的場景如出一轍。

▲香港K11

某種程度而言，深圳K11不只是一個單純的商場。這個總建筑面積22.8萬㎡，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 HACC、新世代辦公空間K11 ATELIER，以及海濱長廊Promenade的濱海文化藝術綜合體，更多的是對文化藝術與商業消費共生的探索，對深圳商業而言也是一種全新的嘗試。

目前深圳太子灣形成了招商蛇口的海上世界和太子灣花園城(目前開業了太子灣VILLA街區)、以及K11 ECOAST的商業矩陣，尤其是海上世界已經形成了比較成熟的生活配套，與K11的藝術文化氛圍互相促進，對整個商圈的和諧共進大有裨益。

▲太子灣VILLA街區

對深圳K11而言，其獨特的濱海松弛感是極大的優勢，就像上海的西岸夢中心，因超松弛的商業品質吸引了一大波流量。

后續，深圳K11應該做好招商和內容的完善，不然也只能成為一個可以拍照打卡的“網紅商場”，尤其是2026年還要推出二期，屆時的招商壓力可能會更大。