國慶節,各大媒體都在報道“10·1”長假全國各地的收獲。今年的景氣指數遠不如去年，但假日期間的商業收入卻比去年大幅提高，據商務部的統計：零售額比去年增長21%。我認為，這一數字表明國民消費觀正在轉變，這種轉變將給商業地產提供了極大的發展空間。如果把人們這種“爆發性”節假日消費方式，轉換成“可持續”的休息日消費方式，那么商業地產就會進入一個全新的發展時代，這也是商業地產策劃人的責任和機會。通過獨具特色的商業地產策劃，讓人們能夠體驗“天天假日”的快樂消費，讓追求個性消費成為現代人的一種時尚和目標。“舒適購物、快樂消費”是美國式購物中心的基本開發理念。本文對美國式購物中心作一個概要性匯總。

　　購物中心這種商業業態始自于美國，在美國為什么各類店鋪要集中在一起構成一個購物中心？原因就是一個，城市規劃法的規定。制定這樣一條法規的主要理由是兩個，一是警民治安聯防體系的要求，二是交通保障體系的要求。

　　概括起來說，美國式的購物中心一般可以分為：NSC、CSC、RSC、SRSC、Convenience Center、Power Center六個大類。

　　NSC（Neighborhood Shopping Center，鄰里購物中心）

　　賣場面積：1500-3000㎡

　　停車場：300臺以上

　　商圈人口：2-3萬

　　空間特征：停車場居中，兩側是1、2層的店鋪，或店鋪居中周圍布置停車場，各建筑物間的通道以露天為主。

　　店鋪構成：核店鋪可以是超市，也可以是聯合商店或藥品超市。專業店主要包括以日常生活為主的衣料、五金、床上用品、洗衣、理發、快餐等店鋪，數量10-20店。

　　CSC（Community Shopping Center，社區購物中心）

　　賣場面積：5000-12000㎡

　　停車場：800臺以上

　　商圈人口：6萬

　　空間特征：基本與NSC相同，

　　店鋪構成：核店鋪可以是綜合超市，也可以是折扣店或年輕人百貨。專業店由20-30個準耐用品類店鋪為主組成。還有大食代（Food court）和休閑娛樂設施。

　　RSC（Regional Shopping Center，區域購物中心）

　　賣場面積：15000㎡左右

　　停車場：1000臺以上

　　商圈人口：相當于2個CSC

　　空間特征：各類店鋪集中在一個建筑物內，以全封閉型為主，停車場在建筑物周圍、地下、屋頂。

　　店鋪構成：核店鋪一般是1-2個百貨店或有力的GMS(General Merchandise Store,綜合超市)。專業店以具有一定知名度的店鋪為主組成，數量約80店。還有飲食店以及休閑娛樂設施。

　　SRSC（Super Regional Shopping Center，跨區域購物中心）

　　賣場面積：20000㎡以上

　　停車場：1500臺以上

　　商圈人口：30萬人以上

　　空間特征：與RSC基本相同。

　　店鋪構成：核店鋪一般是2-4個百貨店或2個有力的GMS。專業店以名牌店鋪為主組成，數量100店以上。具備大都市中心型商業機能。

　　Convenience Center（便利中心）

　　便利中心是由長時間營業的店鋪為主形成的小型店鋪聚集地，主要包括便民店、快餐店、加油站等。在美國，隨著大型超市營業時間的延長，郊外獨立立地的24小時便民店迅速減少，加油站做為零售業的一種與大型超市進行組合的新型業態在郊外迅速得到普及。

　　Power Center（折扣中心）

　　折扣中心是由各種大型專門店集聚而成的廣域型特大購物中心。這些大型專業店鋪與區域內的其他同業種店鋪相比，銷售量份額占有絕對優勢（讓同業種其他店鋪在本區域內無法立足的優勢）。核店鋪至少10個，主要有大型折扣店、居家中心、生產廠家直銷店。一般的空間特征是停車場居中，各個店鋪沿停車場周圍布置。

　　以上是有關購物中心最一般的分類，除此之外還有不少按照開發理念、建筑形式、加盟店特征、立體條件、區域位置等對購物中心進行分類的方法。無論哪種購物中心，按照美國的法律規定，購物中心必須進行統一的經營管理。因此，在美國有很多專門從事購物中心開發的地產公司，采用從選址策劃至運營管理的全程統一的運作方式。

　　我認為，在我國應該大力發展NSC（在美國這是平米收益最高的一類），這樣的購物中心不僅方便居民購物同時可以改善交通環境、減少城市垃圾、杜絕假冒偽劣產品等等。特別是食品安全問題，也反映了購物中心這種商業模式的必要性。當然，購物中心的建立應該建立在與其他商業模式公平競爭的基礎之上，逐漸形成適合于中國國情的特色購物中心。
　　（作者：仲道）