中國購物中心產業呼喚建立全行業組織
來源：
聯商網
2008-05-13 13:14
（一）中國購物中心產業發展的現狀和趨勢
一、迅猛發展的勢頭
自上世紀九十年代以來,中國零售業的變革突飛猛進,令世人矚目。在短短十幾年的時間內，零售業走過了從傳統到現代的進程，大大縮短了與發達國家的差距，某些方面已在世界領先。購物中心的出現是中國零售業走向現代化的重要標志。它改變了傳統零售業以商業街為主的布局，從條狀變為點狀分布，使城市土地利用更加集約化，業態配置更加合理化，使消費者更加便利，使商業運行成本更加節約，商業效率更加提高。購物中心集購物消費、休閑娛樂、體育健身、人文交流等于一體，許多又是城市地標性的建筑，對城市景觀、旅游交通、消費習慣和產業集群等方面有重大的影響。隨著購物中心銷售占社會零售總額的比重不斷提高，它對一個地區的經濟繁榮，尤其對GDP 和稅收貢獻率及勞動就業率的影響越來越顯示出重要的影響力。新世紀伊始，在中國經濟總體向好，消費水平不斷提高的背景下，在城市商業地產的推動下，中國購物中心產業的發展勢頭更猛。全國購物中心建設和運營已進入快車道。
以上海為例：自1993 年6 月截至2001 年年底，開業的購物中心僅有15 家；而2001 年至2006 年底間新開業的是32 家，占總數47 家的68%。僅2006 年新開業的購物中心就有11 家，是歷年之最。這種發展勢頭將在未來的幾年中延續。據上海市各區縣不完全統計2007 年至2010 年在建和擬建的購物中心還有41 家，建筑面積有540 余萬平方米。實際數量將會大大超過這個預期。到2010 年上海的購物中心數量將近100 家，面積將突破1000 萬平方米。2006 年上海購物中心的零售額占社會零售總額的比重為9.29%,預計在2010 年將接近20%。上海購物中心產業的發展已明顯地進入快車道。
全國的情況也是如此。據可收集到開業時間的資料顯示：截至2006年全國已開業的近300 家購物中心中，在2001 年以后開業的有239 家，新世紀開業的占總數82 .1%。據我們了解加上在建和擬建的購物中心項目全國在2010 年將有1000 個購物中心。這幾年，中國的購物中心將進入快速發展期。
二、不可抗拒的趨勢
中國購物中心產業的發展趨勢有如下一些特征：
1、項目林立，商業地產動力無限
2、投資多元，國際資本推波助瀾
3、從大城市向二、三線城市發展
4、跨越行業，新產業鏈逐步完善
5、優化組合，實現專業社會分工
6、經營創新，形式多樣變異發展
7、部門經濟，傳統觀念受到挑戰
（三）中國購物中心產業發展中出現的一些問題
目前中國購物中心產業還處于發展早期。與發達國家相比還有很大差距。下表是一些數據的對比。數據表明：中國的購物中心還有很大的發展空間。為使購物中心產業按科學發展觀健康、持續地發展，當前，必須認真克服一些發展中的問題。
主要國家和地區購物中心比較
一、迅猛發展的勢頭
自上世紀九十年代以來,中國零售業的變革突飛猛進,令世人矚目。在短短十幾年的時間內，零售業走過了從傳統到現代的進程，大大縮短了與發達國家的差距，某些方面已在世界領先。購物中心的出現是中國零售業走向現代化的重要標志。它改變了傳統零售業以商業街為主的布局，從條狀變為點狀分布，使城市土地利用更加集約化，業態配置更加合理化，使消費者更加便利，使商業運行成本更加節約，商業效率更加提高。購物中心集購物消費、休閑娛樂、體育健身、人文交流等于一體，許多又是城市地標性的建筑，對城市景觀、旅游交通、消費習慣和產業集群等方面有重大的影響。隨著購物中心銷售占社會零售總額的比重不斷提高，它對一個地區的經濟繁榮，尤其對GDP 和稅收貢獻率及勞動就業率的影響越來越顯示出重要的影響力。新世紀伊始，在中國經濟總體向好，消費水平不斷提高的背景下，在城市商業地產的推動下，中國購物中心產業的發展勢頭更猛。全國購物中心建設和運營已進入快車道。
以上海為例：自1993 年6 月截至2001 年年底，開業的購物中心僅有15 家；而2001 年至2006 年底間新開業的是32 家，占總數47 家的68%。僅2006 年新開業的購物中心就有11 家，是歷年之最。這種發展勢頭將在未來的幾年中延續。據上海市各區縣不完全統計2007 年至2010 年在建和擬建的購物中心還有41 家，建筑面積有540 余萬平方米。實際數量將會大大超過這個預期。到2010 年上海的購物中心數量將近100 家，面積將突破1000 萬平方米。2006 年上海購物中心的零售額占社會零售總額的比重為9.29%,預計在2010 年將接近20%。上海購物中心產業的發展已明顯地進入快車道。
全國的情況也是如此。據可收集到開業時間的資料顯示：截至2006年全國已開業的近300 家購物中心中，在2001 年以后開業的有239 家，新世紀開業的占總數82 .1%。據我們了解加上在建和擬建的購物中心項目全國在2010 年將有1000 個購物中心。這幾年，中國的購物中心將進入快速發展期。
二、不可抗拒的趨勢
中國購物中心產業的發展趨勢有如下一些特征：
1、項目林立，商業地產動力無限
2、投資多元，國際資本推波助瀾
3、從大城市向二、三線城市發展
4、跨越行業，新產業鏈逐步完善
5、優化組合，實現專業社會分工
6、經營創新，形式多樣變異發展
7、部門經濟，傳統觀念受到挑戰
（三）中國購物中心產業發展中出現的一些問題
目前中國購物中心產業還處于發展早期。與發達國家相比還有很大差距。下表是一些數據的對比。數據表明：中國的購物中心還有很大的發展空間。為使購物中心產業按科學發展觀健康、持續地發展，當前，必須認真克服一些發展中的問題。
主要國家和地區購物中心比較
注:上海數據按資料完整的 41 戶計算總營業收入為3,109,464 萬元，商場面積為1,967,255 平方米，匯率按1:7.5 計”。
一、產業邊界的模糊
由于購物中心的快速發展，原來關于購物中心的定義與分類的中國國家標準：2004 年版《零售業態分類》已不適應發展的現狀。由于沒有專門的機構對此進行動態的調查研究，致使業內外對購物中心的定義與分類的概念認識不一，從而造成產業邊界的模糊。
產業邊界模糊導致政府管理部門無法對商業投資進行正確的指導和引導；也無法設置產業標桿對項目進行科學的評估；更談不上團結和調動業內力量實現有效的行業自律；同樣不利于產業的國內外同行進行交流。今年我協會起草提出的修改購物中心的定義與分類的國家標準就是希望從基礎觀念上界定產業邊界，以利購物中心產業的發展。
二、快速發展的疑惑
在商業地產推動下，中國購物中心產業的快速發展曾引起國家管理部門的注意。由于購物中心項目具有體量和投資額大的特點，而且中國購物中心產業開發的主要融資模式是靠銀行貸款，加上一部分項目開業初期業績并不理想，管理層擔心盲目開發引成地產泡沫，引發金融危機。因此國務院曾兩次組織調查組對購物中心產業進行全國調研。但因情況復雜，又沒有常設機構動態跟蹤和協調，調查沒有明確的結論。即使管理層想進行調控，因機構體制原因，也只能從宏觀的層面進行，無法實施行業中觀層面的調節。
其實，從總體發展情況來看，中國的購物中心產業還處在發展初期。目前的總量還不算多，即使到2010 年有1000 家，還是有很大的發展空間。日本如此小的國土面積，人口是中國的十分之一不到，已有近2700 家購物中心。問題在于發展的節奏、布局、類型、融資模式等專業方面的問題需要研究，國家需要一些中介組織協助開展這方面的研究工作，并提出建議，使國家對產業的調控和指導落到實處。
三、經營雷同的通病
由于受到產品的和經營思路局限，各地開出的購物中心存在著經營雷同的通病。購物中心是一種個性化要求極高的商業形態。經營雷同使消費者容易產生視覺疲勞，減低了它的吸引力，影響業績。要解決這個問題除了在商品上要開拓領域，還需要大批購物中心的專業人才對每個項目進行精耕細作。
目前我國的大專院校還沒有購物中心的專業課程，主要的人才培訓靠在職的繼續教育。今年我們協會組織編寫了一套《購物中心培訓教材》就是為會員企業開展在職人員的培訓做的準備，聊補產業的專業人才之荒。
四、急于回報的心態
購物中心是長期的商業投資項目。不僅投資額大，而且投資回報周期長。它的盈利模式主要靠商圈的逐步成熟，不斷提高的物業價值來取得投資回報。不少長期經營住宅房產的開發商對此缺乏認識。采用經營住宅房產的方法來經營商業地產。為了快速取得回報，采取出售分割產權，導致項目最終失敗。也有沿用經營百貨的方式來經營購物中心，大量采用低租金或“扣點”的收益方式，延緩了項目的培育期和收益增加。不像西方成熟的市場那樣，在經營方式上還未形成行業定規。各企業各顯神通，毫無行規可循。這對整個產業來講，這種無形的損失無法估量。
五、行業自律的缺失
全國沒有行業自己的組織，沒有行規可循，當然就不會有行業自律之說。社會主義市場經濟需要政府的管理和參與，企業作為企業公民在自己的經營活動中也需要自律。而行業自律的形成必須有行業組織來推動和實施。其他行業組織有效地配合政府部門實現行業自律，大大減輕了政府管理成本，提高了管理的實際效果。目前，中國購物中心產業這種行業自律缺失的狀況與全國沒有統一的行業組織有關。
六、政府監管的困難
由于上述原因，政府對購物中心產業的監管困難重重。全國在法定統計上將購物中心產業單列指標的只有上海市統計局。上海市統計局委托上海購物中心協會具體操作，對購物中心各項指標進行統計分析。每年都有產業的分析報告，并向政府提出建議。其他地區還沒有這樣的條件。如果連情況都無法了解，那么管理就無從做起。
七、國際交流的障礙
今年上半年，美國ICSC（國際購物中心協會）來滬與我們作了面對面的交流。雙方確認了三個互利的對等友好條款。在接待過程中，我們感覺到中國購物中心的發展已經引起了外界的關注。外電曾報道，世界十個最大的購物中心中，中國占有四席。原世界最大的購物中心在北美，第一是加拿大的西愛德蒙頓，第二是美國的美國摩爾現在已全部讓位給中國。他們預言五年后世界十大購物中心中，中國要有六席。可是，由于沒有全國性的行業組織，國際交流十分困難。我們地方性的協會不能給他們介紹全國的發展情況。他們也希望中國有一個全國性的行業組織，以便交流和開展合作。
（四）中國購物中心產業呼喚建立全行業組織
綜上所述，產業呼喚建立全國性的行業組織——中國購物中心協會。
中國購物中心協會的建立將：
一、有利于產業規劃，減少資本的盲目沖動
二、有利于行為規范，改善商業的生態環境
三、有利于制訂規則，加強行業的自律管理
四、有利于同業交流，促使產業的健康成熟
五、有利于國際交流，推動產業的技術進步
六、有利于政企交流，增加密切的溝通渠道
七、有利于地區交流，填平發展的區域鴻溝
八、有利于人員交流，培訓稀缺的專業人才
九、有利于行業交流，完善必須的產業鏈接
（作者：俞稚玉）
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