隨著消費者的理性與商業(yè)項目的持續(xù)增多，購物中心作為近幾年最值得關(guān)注的商業(yè)模式未來將以區(qū)域型為主或者向以社區(qū)商業(yè)發(fā)展為主要趨勢

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)模式不斷發(fā)生變化。自1996年廣州天河城正式開業(yè)以來，在中國沿海和一些經(jīng)濟發(fā)達城市陸續(xù)出現(xiàn)了購物中心這一最高級的零售形態(tài)。如今購物中心不再是單純的功能拓展，更多注重的是品牌組合與功能組合。從金源MALL到新近開業(yè)的體驗購物中心，商業(yè)項目的體量發(fā)生了變化，一味“求大”已經(jīng)不是購物中心運轉(zhuǎn)的噱頭，區(qū)域型購物中心反而成為越來越理性的商家的首選。

　　隨著消費者的理性與商業(yè)項目的持續(xù)增多，購物中心以區(qū)域型為主或者向以社區(qū)商業(yè)發(fā)展的購物中心都將是未來幾年購物中心的主要趨勢。日前，在2008購物中心發(fā)展主題論壇上，眾多專家齊聚一堂，共同探討購物中心未來的發(fā)展之路。
 
　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利：以交通為據(jù)點的購物中心、地下型購物中心等是發(fā)展方向
個人認為，區(qū)域型的購物中心應(yīng)該會成為主流。中國城市化進程在逐漸加快，2000多個城市都會有相應(yīng)的購物中心，過去出現(xiàn)在大城市，但是未來在很多中小城市會有新區(qū)域型的購物中心逐漸起來，所以我相信城市分布的范圍將會逐漸地滲透，向二、三線城市滲透。發(fā)展以交通為據(jù)點的購物中心，還有地下街型的購物中心。 
 
　　金融街購物中心營運總監(jiān)邢軍：區(qū)域型購物中心將會成為發(fā)展的主流

　　購物中心在國內(nèi)的發(fā)展應(yīng)該還算比較新鮮的事物，但是在國外經(jīng)過半個世紀的發(fā)展，也已經(jīng)形成比較成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)。有便利型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型等9種特征，眾多購物中心也形成一種金字塔的結(jié)構(gòu)，所以區(qū)域型購物中心將會成為發(fā)展的主流。
 
　　富華國際集團市場營銷部總監(jiān)姚寧：高端購物中心一方面要講究環(huán)境，另一方面要跟周圍的資源進行共享高端的購物中心應(yīng)該做到多大的規(guī)模，要有科學依據(jù)。我覺得差不多2萬平方米的規(guī)模應(yīng)該還可以。品牌的選擇方面，既有成績，又應(yīng)該有所創(chuàng)新，既有保守、穩(wěn)定的品牌組成吸引現(xiàn)在的客人，又有前瞻性的品牌帶來不同的刺激，這樣對于消費者的感知會比較有興趣。
 
　　華貿(mào)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理兼華貿(mào)購物中心經(jīng)理李斌：成功的購物中心必有科學的運營規(guī)律可循
成功的購物中心雖然沒有標準，但是在操作的過程當中仍然有一些規(guī)律可以遵循，主要有三點：首先是要有明確的目標，在不同的階段有不同的目標。第二個規(guī)律是要由專業(yè)的機構(gòu)處理專業(yè)的事情。第三就是要有足夠的耐心去堅持所制定的方針。
 
　　戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬：商業(yè)運營管理面臨四個挑戰(zhàn)

　　戴德梁行是從3年前就拓展代人管理的工作，但是到現(xiàn)在做的項目仍然有限，原因之一在目前市場環(huán)境下做商業(yè)管理是非常辛苦的，把管理分為四個方面，第一是人員制約的因素；第二是前期工作遺留的問題；第三是業(yè)主心態(tài)的影響；第四是外包合作的難點。外包合作是指我們作為一個獨立的管理公司，在操作的過程中遇到的挑戰(zhàn)。

　　高端對話一：

　　中國購物中心如何成功轉(zhuǎn)型

　　成路（澳邦成行總經(jīng)理）：購物中心發(fā)展?jié)摿臻g其中有一個就是鄰里社區(qū)商業(yè)，這在澳大利亞占60%。購物中心是干什么的？就是除了奢侈品以外，主要就是便利，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹谋憷裕岣呷藗兩钯|(zhì)量。所以，鄰里式、社區(qū)式的小型購物中心存在著非常大的發(fā)展空間。
 
　　田克力（CBRE中國區(qū)購物中心管理部執(zhí)行董事）：我看到國外一些購物中心，從比較傳統(tǒng)的百貨商店演變到今天比較多功能化的購物中心。一個購物中心的成功并不取決于它的面積，而取決于三個因素：業(yè)主、租戶，最重要的就是顧客或者說是參觀者。如果不同時滿足三者需求的話，一個成功的購物中心就不會存在。現(xiàn)在國外的一些購物中心規(guī)模已經(jīng)越來越大，在迪拜一個購物中心它的面積達到了60萬平方米，除了一些豐富的品牌以外，在購物中心里面甚至有滑雪場。讓顧客在購物中心里面停留是非常重要的，因為大概有25%的顧客到購物中心來并不是單純購物。
 
　　高以道（北京商業(yè)企業(yè)協(xié)會秘書長）：北京的購物中心和Shopping mall經(jīng)歷過幾個階段，最早的國貿(mào)其實是一批在外貿(mào)方面非常有經(jīng)驗的這些年輕人把它做出來的，后來購物中心都是在市中心，實際上走過了很多的彎路。前幾年議論最多的就是世紀金源,因為大家看到它的客流很少。

　　記得前幾年中關(guān)村購物中心籌備過程中間開了一次研討會，到我發(fā)言的時候我就說今天這個會差不多變成了世紀金源的批判會了，就是實際上看到它存在很多的問題，但是沒有看到實際運營中間內(nèi)部的思路。購物中心成立初期是需要非常有耐心的，一步一步不斷地往前走，現(xiàn)在他們的銷售是不斷地翻番，到去年終于盈利了，所以無論那種形式的業(yè)態(tài)幾乎都會經(jīng)歷這樣一個痛苦蛻變的過程。
 
　　李克讓（邁爾時代商業(yè)顧問公司策劃總監(jiān)）：我覺得中國購物中心只是一個炒作，一個房地產(chǎn)的炒作，一個傳統(tǒng)商業(yè)到現(xiàn)代商業(yè)一個轉(zhuǎn)型的炒作，中國并沒有真正意義上的購物中心。我們說的購物中心可能最典型的就是國外那種MALL。知道MALL這個詞是上個世紀90年代后期，自從賽特成功以后，覺得做商場能夠賺錢，結(jié)果做著做著大家覺得賺錢不容易，得想辦法讓它存活，就把百貨商場放大。放大以后，正好住宅地產(chǎn)也在蓬勃地發(fā)展，所以就有了MALL的炒作。

　　再就是中國按城市功能和城市未來發(fā)展說，都不是Shopping mall存在的最理想的空間。我覺得應(yīng)該建在中國的二級城市、三級城市，甚至更次級的城市，因為那里面的商業(yè)發(fā)展很原始，如果有了MALL復(fù)合型的商業(yè)功能以外，就會使得城市功能就像西藏一樣從奴隸社會一直蹦到現(xiàn)代社會。

　　高端對話二：

　　奧運商機下的購物中心

　　邢軍（金融街購物中心營運總監(jiān)）：作為購物中心來講，我們會繼續(xù)堅持高端定位。奧運從大的角度，從長遠的角度來看絕對是好事，但是具體對于經(jīng)營者來講有多大的幫助，尤其是對于高端定位購物中心來講其實不見得能夠帶來更多的直接經(jīng)營效益。
 
　　姚寧（富華國際集團市場營銷部總監(jiān)）：

　　金寶街的規(guī)劃，從商業(yè)來講就是招商后續(xù)的工作。從品牌來講就是要讓整條街建筑更加明確多樣化，基于別人的品牌提高自己的品牌。對于今年的感覺其實個人的心里并不是很樂觀，但是作為北京就是把奧運會辦好，所以我覺得不管有多少難的事，只要有一個堅定的信念在就可以把所有的事情往前推進。作為商業(yè)中心來講，奧運會會不會對商業(yè)中心產(chǎn)生大的推進，我覺得可能不太好判斷。
 
　　霍英（望京國際中心總經(jīng)理助理）：望京國際商業(yè)中心今年做的最大變化就是8000平方米的中庭改造。今年不斷調(diào)整自己的業(yè)態(tài)，要更符合這個社區(qū)以家庭主導消費需求。另外就是完善整個商業(yè)生活配套設(shè)施。在市場活動這一塊兒，主要是立足于社區(qū)。奧運年作為我們經(jīng)營上宏觀長遠發(fā)展肯定會好的。另外也會得到開發(fā)商的支持，因為外部環(huán)境在改變，硬件也要改變，相當于我們也是沾了奧運的光。奧運對于我們這邊最大的影響就是我們今年在硬件上面做了大量的投入。
 
　　羅擁軍（遠洋商業(yè)管理有限公司高級經(jīng)理）：我這邊是屬于商業(yè)地產(chǎn)提供商，他們是經(jīng)營商，實際上彼此是很好合作和協(xié)作的機會。剛才也提到現(xiàn)在有實力的地產(chǎn)商都是從商業(yè)地產(chǎn)零售商變成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營商角色的轉(zhuǎn)換。專業(yè)的事情讓專業(yè)的人士來做這個我是非常贊賞的，對于商家來講，過去幾年他們會說開發(fā)商不懂商業(yè)又來強詞奪理，占據(jù)主動的地位。但是隨著未來的發(fā)展，地產(chǎn)和商業(yè)會很好地融合。實際上奧運對地產(chǎn)影響很大，我們要做的就是在奧運前，把該準備的、要準備的都準備好。
　　（作者：孟巖峰）