揚州京華城外觀遠視效果

　　2008年5月22日至25日，本人隨廣州市正佳企業集團董事長出訪揚州和上海的購物中心等商業物業并考察經營管理現狀，在短短的幾天里安排參觀考察了揚州京華城全生活廣場、上海正大廣場、上海港匯廣場、上海新世界購物中心、上海恒隆廣場、上海中信泰富廣場、上海月星家居廣場、上海華盛街時尚地下商場以及上海南京路步行街等商業平臺。其中對上海正大廣場和上海港匯廣場的經營管理和規劃重組運營變化印象尤為深刻，并結合正佳廣場的經營管理現狀作出部分比對歸納總結如下：

　　揚州京華城全生活廣場，建筑面積達39萬平米的揚州京華城全生活廣場（Living Mall）位于揚州新城西區的核心區域，居潤揚大橋、火車站至老城區的樞紐位置，圍繞40萬平米的景觀中央水景公園，是著名的揚州京華城中城近200萬平方商務集聚區的一部分。而總占地面積2060畝的“揚州京華城中城”約占新城區的四分之一，建成后總開發面積330萬平米，總規劃包括了上述核心的京華城全生活廣場和住宅區兩個部分。未來將與臨近的約40萬平米行政中心，五星級酒店、弗朗明戈廣場、SOHO商務公寓等部分通過空中街廊相互聯通，從而形成全國乃至全球面積最大、功能最全的商貿城。作為揚州新城西區的標志性工程，京華城以獨創的“全生活”理念，引入臺灣先進的經營模式及經驗，為城市的發展，孕育集教育、體育、文化、藝術、休閑、娛樂、旅游、展銷、婚慶、餐飲、零售、政府服務及住宿為一體的生活新體驗。

　　揚州京華城擁有11個不同風格的表演平臺，有六大娛樂展銷場地，包括位于一樓館內有亞洲最大，占地5000平米的中庭中央廣場、北側的京華廣場、東側的JJ頑樂園、南側的時尚廣場、3F東北角的青春園地和亞洲第一室內48米挑空的空中舞臺，全年舉辦1400場育樂展銷活動及52場精品展銷。揚州京華城已聚集了近千個品牌，包括4個核心店及300多家旗艦店。其中，負一層整體為來買佳L-MART生活超市；首層為華漾百貨、摩登淑女館、漂亮寶貝館、閃耀彩妝館、流行箱履館、格洛希精品廊等六大主題，主要依據消費群體的女性和高端的消費群落進行布局，進駐的國際知名品牌計有寶姿、歐寶、雅頓、歐萊雅、玉蘭油、萬寶龍、勞力士、帝舵、浪琴、歐米茄、巴寶莉等等；二層為華漾百貨、品味紳士館、名店運動城、生活家居館、童星奇趣館、涵沛SPA等六大主題，主要依據消費習慣和消費對象劃分消費群落進行布局；三層為娛樂城，現已開設了喜滿客影城、喜滿客KTV、喜滿客足療養生會館、新華書店、宴會廳等，主要根據消費習慣和滿足整體配套進行布局規劃；四層為饕天地美食世界，現已開設了蕉葉東南亞風味餐廳；五層規劃為不夜城，計劃開設桑拿、浴場、足療、酒吧等。

　　揚州京華城全生活廣場由國民黨中常委、臺灣威京總部集團主席沈慶京先生擔任總策劃師，根據國外購物中心的特點，結合中國傳統生活方式的基礎上研發，傾其全力打造、具有超前設計理念、創新消費體驗的著名商業購物中心。于2007年4月15日開業。揭幕當天中國國民黨副主席江丙坤、林益世、大陸眾多省市相關領導及海峽兩岸商界菁英出席了開張儀式。揚州京華城的建成，成為臺北京華城在大陸的“姐妹城”，也是“全生活廣場Living Mall”這一商業概念在大陸實踐的首例個案。揚州京華城全生活廣場是京華城中城總策劃師沈慶京先生從全生活廣場繼而到全生活產業城，不僅在理念上得到提升，更是在功能上得以升華。

　　由于我5月22日當天上午要參加中國商業地產高峰論壇年會擔任演講嘉賓，下午取道南京趕赴揚州，抵達揚州時已經是華燈初上，在空曠的揚州新城西區夜幕中的揚州京華城在彩燈霓虹的閃耀下顯得格外繽紛妖冶，由于地處新城區，公共交通和居民生活區與城市核心地帶截然不同，沒有可比性，因此傍晚的京華城客流量顯得較為稀疏，這也許就是城郊新區購物中心所要面臨的共同問題。我匆匆的看了一圈也僅僅是觀察了部分硬體的大致情況。及至稍晚與京華城的部分高管學習了解具體的經營情況和探討有關的商業運營的思路和方略，對該購物中心有了更進一步的認識。揚州京華城開業一年余，其嚴格貫徹商業地產運營創新理念的執行策略給年輕的京華城帶來了不少的眼球和知名度，也引發了當地不少的時尚躁動。從其整體商業規劃和商業布局可以看出，沈先生在項目籌建之初就花了很大的力氣和資源在商業規劃層面，整個購物中心的布局無不體現其獨創的“全生活”理念。從其主體平面上分析基本上采取十字形人流導向，十字中心區域是整個購物中心的核心地帶和主要兩點，從平面圖上看，整個購物中心傾向于百貨式區域分布，以十字形主軸動線劃分每層劃分為幾個主題區域，按照商業規劃和市場細分法則分別布局了不同的適應不同消費群落的各大主題商業，全場立體交通組織比較合理，配合各種不同的主題區域能夠達到客流趨于均衡。當然規劃畢竟是規劃，在實際的運營中還是需要不斷的調整適應市場的實際需求的，就目前的客戶進駐配比還是未能理想，尚需進一步吸引相關主題的拳頭品牌和特色品牌加盟。

　　根據相關的高管人員介紹，揚州京華城最值得學習稱道的是其貫徹執行“全生活”理念和商業地產運營思想的工作比較出色到位，開業以來在活動策劃和運營推廣方面確實是不遺余力，實際上也收到了一定的預期效果，在和幾位高管的互動過程中，我們也借鑒了不少有益的經驗教訓，并動議策劃實現兩岸三地岸的廣州正佳廣場和揚州京華城以及臺北京華城現實客戶與宣推資源共享和運營推廣活動的巡回互動，當然還包括建立經營管理層面的長期合作聯盟關系。
　�。ㄗ髡撸亨噰鴪裕�