1、我國購物中心的定義和分類

　　購物中心是零售管理和商業(yè)地產相結合的運營模式。依據(jù)國家商務部2004年8月19日發(fā)布的的《零售業(yè)態(tài)分類標準》，購物中心是12個主要零售業(yè)態(tài)之一，分為社區(qū)、市區(qū)和城郊購物中心三個類型。

　　社區(qū)購物中心：在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的購物中心，以大型住宅區(qū)為依托，一般面積規(guī)模在2-5萬平方米。上海代表性物業(yè)：浦東證大大拇指廣場。

　　市區(qū)購物中心：通常位于市中心黃金商圈，交通便利。一般樓層較高。營業(yè)樓層達到地下2-3層，地面6-8層或者更高。一般附有地下停車場。往往集中一些價格較高的知名精品品牌專賣店，以吸引年輕時尚的消費者購物和休閑。上海代表性物業(yè)：正大光場、龍之夢。

　　城郊購物中心：在城郊結合部建立的購物中心，面積一般較大，在10萬平方米以上一般以量販店為主力商店，吸引大批假日休閑購物者，以量多、價廉為經營特色。上海代表性物業(yè)：西郊百聯(lián)購物中心。

　　2、地下購物中心快速發(fā)展的先決條件

　　2.1、經濟環(huán)境

　　人均GDP 5000美元是購物中心隨著經濟發(fā)展而產生的較好經濟基礎。但是在人口密度高的一些經濟不發(fā)達國家，購物中心業(yè)態(tài)同樣存在興起并繁榮的可能。

　　購物中心存在較強的業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢，是一種人類生活方式的變革，擁有強大的生命力。如果不存在百貨類商業(yè)企業(yè)過分強勢的情況，購物中心憑借對時間和空間的節(jié)約，對人類綜合需求的滿足，能夠獲得良好的發(fā)展。

　　進行購物中心的開發(fā)需要大量的資金，同時面臨較高的招商和運營難度，因此融資能力強的大地產商和實力雄厚的大型零售企業(yè)是開發(fā)購物中心的主要投資者。目前購物中心運營水平最高的上海，購物中心化率39.5%，多數(shù)大中城市不及5%。

　　2.2、技術環(huán)境

　　地下空間給人的印象，常常與令人不愉快的環(huán)境，以及黑暗、潮濕、疾病等聯(lián)系在一起。地下商業(yè)空間需要克服火災和水災疏散困難，地質斷層增加地震沖擊力的危險，地下相對封閉空間噪音的增加，通風和日照，以及初期投資費用過高。但是隨著技術創(chuàng)新和新材料的改進，利用地下空間成為新興的穩(wěn)步發(fā)展的國際潮流，日本、美國和加拿大案例的成功大大推動地下購物中心的發(fā)展進程。如今上海市地下購物中心獲得很大的發(fā)展，如徐家匯地下商業(yè)、五角場的百聯(lián)又一城和大連萬達商業(yè)廣場、人民廣場的香港名店街和迪美商業(yè)街等。

　　3、地下購物中心的購買力群體

　　3.1、普通大眾—日常用品、低檔用品---超市/大賣場

　　普通者眾，蕓蕓眾生距離富貴尚遠。上海市2006年末常住人口約1815.08萬，由于社會的轉型期，金字塔尖的群體總量寥若晨星，中產階級雖然在壯大，但主力依然是底層的普通大眾。日常的生活用品和低端消費品購買的頻次和數(shù)量眾多，支撐著超市和大賣場業(yè)態(tài)的發(fā)展。

　　宏觀層面經濟持續(xù)增長態(tài)勢未變，零售業(yè)數(shù)據(jù)支持購物中心消費需求增長。2007年初以來，消費品零售總額保持快速增長，消費者信心指數(shù)日漸走高。十一黃金周消費品零售總額近3500 億元，同比增長16％，漲幅比去年同期高出1.5 個百分點。預計2007全年社會消費品零售總額有望達到8.9 萬億元，名義增長約16.5%。在CPI 走高的情況下，零售業(yè)成為通脹的受益者。

　　3.2、中產階級—中檔消費—百貨公司

　　中產階級的定義：中國社科院陸學藝主持的報告，將中國中等收入階層的個人年均收入定位在25000-35000元。國家統(tǒng)計局通過近30萬份的抽樣調查后將中等家庭年收入定為6-50萬元。我們對中產階級收入范圍界定為10-50萬。

　　中產階級的群體構成：第一類是白領階層；第二類是中小規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英基層；第三類是一定層次的政府官員，行政職位大概分屬于局級、處級和科級；第四類是專人人士，文化資本相對雄厚的群體；第五類是新型文化人，影片制作人、編輯、記者和專業(yè)撰稿人等。

　　中產階級的消費特征顯著

　　時尚消費：十分關注國際、港臺、國內流行趨勢，有選擇的跟進，以保持始終“In vogue”;

　　品牌消費：中產階級大多數(shù)十分關注品牌，并選擇性擁有品牌，經濟資本雄厚的新富或高層百零用知名品牌包裝和消費；

　　文化消費：有向上躍進愿望和地位憂慮，促使他們有較強的學習動機，通過獲取新的技能、文憑提升文化資本競爭優(yōu)勢；

　　品牌消費：中國目前大概沒有哪個階級比中產階級更為強烈的關注和學習品位；

　　休閑和享受型消費：關注健康與生活質量，已經遠離生存壓力，學會享受生活已經成為中產階級大多數(shù)生活方式的基本原則；

　　中產階級的消費特征導致其消費范圍具有明顯的市場區(qū)隔，高檔的消費中產階級只能偶爾為之，低端的消費可能很難入他們的法眼，百貨公司成為中產階級的最愛。

　　3.3、精英群體—高檔消費—頂級高檔商場

　　精英群體的定義：萬事達的報告《洞察力--2007年第二季度》認為，在中國，家庭年收入達到2.5萬美元至5萬美元的人群應被界定為中產階層；家庭年收入在5萬美元以上的為精英群體或富裕階層。在日本對富裕階層定義為家庭年收入為25萬美元以上，韓國定義為家庭收入為15萬美金以上。

　　管中窺豹—奢侈品消費：2007年，中國在首飾、服裝、皮具、香水等奢侈品（不包括私人飛機和游艇）上的消費已經達到80億美元，成為僅次于日本的全球第二大奢侈品消費國。

　　4、地下購物中心的發(fā)展?jié)摿蜐撛陲L險

　　4.1、發(fā)展?jié)摿?/P>

　　隨著中國城市化的推進，可用耕地面積的不斷減少，人類的活動空間越來越狹窄。要達到既控制城市增長，又增加城市的容量和人類的活動空間，既緩解交通堵塞，同時減少侵占耕地的目的，開發(fā)地下商業(yè)空間將成為必然的選擇。

　　我國地下空間開發(fā)早期以人防工程為主，20世紀80年代后期一些城市建設了大型的平戰(zhàn)結合工程，如地下商場、地下車庫地下街等。90年代，地鐵成為上海、北京、廣州等城市地下空間開發(fā)利用的主體。目截至2006年底，上海已開發(fā)的地下商業(yè)面積已經超過100萬平方米，相當于5個港匯廣場大小。隨著“十一五”期間軌道交通體系的完善，上海地下商業(yè)將迎來一個黃金時期。

　　由于上海市市區(qū)可以建造的土地越發(fā)稀缺，在水平方向可以挖掘的空間縮小，因此垂直向上的摩天大樓雖然可以建造，考慮到居民消費習慣的問題，超過10層的商業(yè)已經鳳毛麟角。因此向地下延伸，開發(fā)地下購物中心成為不錯的選擇。

　　《上海城市地下空間概念規(guī)劃》將打造一個以人民廣場為核心的、涵蓋軌道交通、越江交通、地下停車庫、地下管溝和地下商業(yè)等多種地下構筑物的“地下上海”，日本地下空間技術日臻成熟，香港以地鐵上蓋建造商業(yè)物業(yè)模式也被證明相當成功。地下購物中心潛力之的期待。

　　4.2、國家出臺嚴控購物中心措施和過度競爭的商業(yè)環(huán)境

　　城市地下空間開發(fā)利用已成為世界許多國家大都市土地利用的發(fā)展趨勢。中國城市地下空間開發(fā)利用已經成為不爭的事實。但由于目前還欠缺系統(tǒng)的法律予以規(guī)范，城市地下空間開發(fā)利用還存在很多問題，已嚴重影響城市的可持續(xù)發(fā)展和地下空間資源的可持續(xù)利用。《上海市地下空間概念規(guī)劃》也只是一個以地方政府規(guī)章形式表現(xiàn)出來的概念性規(guī)劃。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，美國人均享有的零售業(yè)面積為1.7平方米。而上海市2007年人均商業(yè)面積將達到2.81平方米。由于目前購物中心盲目求大、非理性開發(fā)的現(xiàn)象嚴重，購物中心的競爭日趨白熱化，造成資源浪費和商業(yè)面積空置。因此地下購物中心不僅面臨來自審批的壓力，而且還是地上購物中心的競爭會讓發(fā)展環(huán)境更加惡化。

　　商務部2007年9月份宣布，2008年將出臺《購物中心建設與管理技術規(guī)范行業(yè)標準》和《購物中心分等級規(guī)范》，從開發(fā)建設招商、顧客服務系統(tǒng)、物業(yè)管理、人員培訓等方面提出一些基本要求；擬從體量結構、零售業(yè)態(tài)、布局等方面對新申建的購物中心進行嚴控；該項《規(guī)范》不僅適用一二線城市，也將適用于縣級的購物中心。
　　（作者：劉玉剛）