在上一篇文章《同一商圈 為何藥店身價各異？》中，筆者重點闡述了同一商圈內不同的藥店，由于對商圈的認識不同、運用不同，而發揮的作用差距很大。也就是說，商圈營銷的目的是為了更好地挖掘商圈的潛力，為門店的經營服務，并增強在商圈內的競爭力。本文重點談如何評估商圈的價值。
　　
　　評估商圈價值主要從分析客流數量、顧客屬性和價值數據三個方面開展。
　　
　　客流數量分析
　　
　　藥店客流數量統計方法有狹義和廣義兩種，狹義的客流量是指藥店每天平均買單人數。廣義的客流量包括買單人數和來店后未買單的人數。一般來說，藥店很重視對買單顧客的分析，而較易忽視對未買單顧客的調查、統計和分析。而事實上對于藥店而言，由于藥品的特殊性，更應該重視對未買單顧客的調研。
　　
　　商圈客流量是指以某點為中心劃同心圓，商圈內所有藥店的客流量之和，此指標對藥店選址定位和開業后的經營規模調整有很大的指導作用。如某藥店在開業后，銷售額沒有達到其預算值，經過主、客觀原因的分析，得出的結論是：“大賣場，小商圈。”在這種情況下，最有效的辦法就是縮小經營面積。
　　
　　一般來說，藥店的人群95%以上都是消費者。藥店不同于綜合超市和百貨商場，閑逛的人群是極少的，一些“閑逛者”甚至有可能是競爭對手的市場調查人員。所以，當你發現來店人數多而買單人數少時，就要引起重視，并分析原因，找出差距。例如分析服務、商品和價格等是否出現了問題。若某藥店客流量呈持續性下降，是個極其危險的信號，應該引起高度重視。導致藥店客流量呈持續性下降一般有以下幾種情況：一是客戶服務質量嚴重下滑，如過度促銷、專業素質差、商品滿足率低等等；二是商圈內有強勢競爭對手進入，思想麻痹未采取積極應對措施；三是商圈發生明顯變化，如舊城改造導致商圈內大量市民外遷等。
　　
　　另外，藥店經營者還要善于分析每天客流量的高峰期和低谷期的規律，以便針對性地安排上班人員和設計賣場促銷活動等。如在高峰期，為了提升客單價而設計限時抽獎促銷活動。商圈不同的藥店，其客流高峰期和低谷期有可能不同。城市主要商圈內藥店，如上海南京路的第一醫藥商店，客流高峰期是上午11時至下午5時；而社區藥店客流高峰期每天間隙性有3次，上午10~12時，下午2~6時，晚上7~8時，呈明顯的波浪式，而且隨季節變化而變化，如夏季晚上的客流高峰期長，冬天則短。
　　
　　顧客屬性有差異
　　
　　顧客屬性是指商圈內顧客的生活水平、購買能力和購買習慣等。了解顧客屬性有助于分析藥店客單價的高低和來客數的多少。這也是不同的藥店商圈雖然感官印象類似，但客單價有明顯差異的主要原因。如有的商圈，外來人口和流動人口占比大，藥店客單價同比低；有的商圈，本地居民占比大，藥店客單價相對高；有的商圈，高檔住宅樓占比大，藥店客單價絕對高。
　　
　　顧客的生活水平、購買能力和購買習慣三要素又和商圈內顧客的工資水平、文化水平和生活習慣有密切關系。所以，商圈內顧客的屬性也是我們藥店經營者必須調查和掌握，并且要充分給予運用、發揮其最大價值的。如顧客屬性不同的商圈，藥店的品種結構、價格定位、促銷策略和社區活動的方式都不一樣。
　　
　　商圈的價值數據
   
　　在做商圈評估時，首先要建立商圈價值數據庫體系。
　　
　　商圈數據庫管理系統包括：
　　
　　1、商圈居民總戶數，分小區或行政區域統計。
　　
　　總人口數，分為常住人口、暫住人口和流動人口，各占多少百分比。人口密度指每平方公里多少人口。
　　
　　2、常住人口的年齡層次，從出生~20歲~45歲~60歲~60歲以上，各占多少百分比。
　　
　　3、常住人口的職業分類，分為公務員、軍人、教師、醫療、企業高管、公司職員、自由職業、個體經營者、無職業者和學生等職業各占多少百分比。
　　
　　4、常住人口的工資水平統計，按月工資標準≤500~1000~2000~3000~4000~5000元，分段統計各占多少百分比。
　　
　　5、商圈內公共和個人交通情況：公交汽車站的分布圖，公交汽車的起始站點和終點站名稱，還包括商圈顧客的私家車、摩托車、電動車、自行車等交通工具各占多少百分比。
　　
　　6、商圈內競爭對手情況：有多少家藥店，經營規模，經營特色，藥店性質是國有還是民營，從業人員基本情況等。主要競爭對手的經營業績，包括日均經營額、平均來客數、平均客單價、商品特色、價格水平、經營模式和經營特色等。
　　
　　7、商圈內醫院分布情況：三甲、二甲醫院和社區衛生服務機構（鄉鎮醫院、農村衛生所和個體診所）等醫療衛生機構的基本情況。一般來說，醫療機構越集中、醫療水平越高的區域，越有利于藥店的生存和發展。
　　
　　8、商圈內其他商業業態情況：主要指大型綜合超市、百貨商場、大型菜市場等。其他商業業態越發達，越有利于藥店的生存。
　　
　　9、商圈內的道路、河流、橋梁、山脈和鐵路線等都要納入商圈價值評估體系。
　　
　　當然，商圈價值評估體系不僅限于以上內容。商圈價值評估體系的運用，能夠讓藥店經營者客觀理性地理解和掌握商圈的綜合情況，可以從競爭對手、消費者需求、消費者分布區域范圍等影響藥店經營的要素，做深入的分析和調查。通過客觀的數據分析，使每個藥店經營者都能夠從中發現問題和機會，然后予以積極調整。否則，即使開業時經營效果很好，但如果一個商圈的營銷環境變化，精力投入再多，資金投入再大，也會使投資大打折扣，甚至血本無歸。如果競爭對手懂得商圈資源利用和商圈營銷，自身藥店就會迅速陷于被動而措手無策。