“適者生存”，區域型購物中心用其發展速度證明了它存在的意義，但任何一個行業的健康發展無一例外要經歷漫長的“成長”過程，這就是成長的“代價”
 
　　中國購物中心發展報告顯示： 2006年超區域型的購物中心占35%，比2005年下降了9%，與此相反區域型購物中心占到31%，比2005年增加12%；2007年超區域型購物中心占整體購物中心33%，比2006年下降11%，而區域型購物中心占的比例達到了32%，比2006年增加了14%。通過這組數據可以看出，近幾年隨著土地與開發成本的加大，商業地產商更加理性化，區域型的購物中心已開始嶄露頭角，且成長速度在逐步加快。

　　區域型購物中心需要“名分”

　　雖說區域型購物中心是業內人普遍認同的，但制定給業內人參考的標準上卻沒有區域型購物中心。在這種情況下，需要對現有的購物中心分類標準做一個調整，好讓業內人士也有“法”可依。

　　與美國和日本相比，中國目前的分類還在沿用2004年國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會聯合頒布的新國家標準《零售業態分類》。在分類中，把有店鋪零售的分為12種業態，無店鋪零售業態分為5種。其中購物中心作為有店鋪零售中的第11種，分為三類：社區購物中心、市區購物中心、城郊購物中心。其中規定，社區型購物中心商圈半徑為5至10公里，建筑面積5萬平方米以內；市區商業中心商圈半徑為10至20公里，建筑面積10萬平方米以內；城郊購物中心商圈與目標顧客，商圈半徑為30至50公里以上，建筑面積10萬平方米以上。從此分類中可以看出，區域型購物中心不在其中，甚至可以說是無名分。

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，目前購物中心的分類在中國處于初級階段，因為這種業態的發展實在太快，原本想模糊化發展卻沒有想到變成該行業發展的阻礙。

　　成為主流只是時間問題

　　區域型購物中心是超區域購物中心和社區商業之間的一個平衡點，未來一定會隨著經濟的發展而變化。其中有一點是可以肯定的：區域型購物中心勢必會成為購物中心的主流。

　　一個項目如果要生存下去必須具備兩個主體條件：消費者需要，零售商接受。購物中心應該首先從租戶的角度考慮，開發出的產品是否被商家接受，如今社區商業發展尚未成規模，超區域的購物中心又面臨招商的壓力，前端后端都有壓力，所以開發商以一種理性的心態退而求其次地選擇了區域型購物中心。

　　對于消費者，中國目前的社區商業都是以底商為主，且不能滿足多功能的消費。對于零售商，社區商業的不確定與不完善使其不敢去冒險，貪大求全風吹過之后也開始有了安全求穩的經營心態，區域型購物中心能成為目前階段的主流是有原因的。

　　對比國外的數據來看，國外有30%左右是區域型購物中心，60%左右是社區鄰里商業，剩下10%左右是超區域購物中心。中國正相反，區域購物中心的增長速度是最快的。可以說，區域型購物中心是超區域購物中心和社區商業之間的一個平衡點，未來一定會隨著經濟的發展而變化，所以說區域型購物中心會成為購物中心的主流是毫無疑問的。

　　前期規劃至關重要

　　區域型購物中心的問題可以歸結到三個環節：第一消費者需要什么；第二零售商有無可能短時間培育就存活下來；第三開發商在拿到地后回報期能不能接近預期狀態。但這些要取決于區域購物中心是否處在前期規劃中。

　　郭增利認為，面積與業態沒有關系，而是看其主要構成的功能配比。三四千米叫做超市，而上萬平米也可以叫做超市，只是大小不同而已。

　　在城市的商業分布規劃上，國內與國外是不同的。國外在規劃中是以購物中心為出口調控零售業態的分布，注明什么地方配有超區域購物中心，什么地方是區域購物中心等。國內的規劃則是靠面積和業態之間的橫向關系去制約。

　　“國內的規劃應該找到一個突破口，拿什么去控制網點分布，而不是某地不能建百貨或者購物中心等。當一個城市商業網點的布局都通過購物中心完善規劃，城市規劃地圖中哪個適合區域型、城市型、奧特萊斯等不同業態的不同品牌與零售商就可以按照這個進入，且規劃中宜粗不宜細。中信房地產的高層則認為中國購物中心的成熟標志是百貨和超市不獨立發展，都控制到購物中心。”

　　“如今區域型購物中心的發展還是受前期規劃的制約，通常是住宅已經建起，才會著手建造相關的商業配套，這是屬于見縫插樓。只有經營者與開發商和消費者良性運轉起來，政府的前期規劃效果才能徹底實現。要通過三者的共鳴，通過三者的引導實現政府管理意志，中國的規劃已取得很好的成效，但是怎樣讓這些更好地指導商業地產的發展，郭增利則認為過程會很漫長，開發商需要配合，才能實現共贏。”

　　打造全方位的體驗式商業空間

　　對于區域型購物中心，人口密度與基數是其正常運營的關鍵因素。所以，在保證周邊人口密度前提下，區域型購物中心未來的發展方向應該側重強化自身的功能性組合，從單純的購物功能發展成為全方位的體驗式商業空間。

　　“市級商圈可以不考慮客戶群，但體量在4萬到8萬平米的區域型購物中心區域人口要是少于20萬，經營會有難度。在保證周邊人口的情況下，區域型購物中心也應注意未來發展的重點。” 郭增利表示。

　　“區域型購物中心要想有好的發展，首先是強化功能組合，因為目前更多的運營商考慮的是品牌組合，對功能這一邊是弱化的。在購物中心當中是功能第一品牌第二，有這樣的功能以后受到消費者青睞的可能性就越來越高。

　　其次，區域型購物中心應該積極引進零售商、酒店、包括百貨商店。同時豐富和引導區域型購物中心的生活氛圍，營造體驗式商業空間。一個好的區域型購物中心應該不僅是提供一個購物的場所，休閑的場所，它應該可以變成社區生活的組成部分，變成社區居民日常人際交流的組成部分，是生活當中不可缺少的部分。

　　再者，未來生命力最強的應該是區域型購物中心，一座城市有一兩個市級商圈足夠，但是隨著商圈細分化越來越明顯，區域型商業項目應注意與城市中心區商業的和諧，重視與城市整體的互動與共享。而且，隨著大盤居住區，城市中心、城市新區的開發和建設，更多區域會有區域型的項目誕生，也會在當地商業當中扮演非常重要的角色。”
　　（作者：《中國商貿》孟巖峰）