隨著改革開放和加入WTO零售業(yè)對外開放后，我國的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷發(fā)展，除了原有的百貨公司繼續(xù)發(fā)展以外，隨著商業(yè)地產(chǎn)的引入和不斷發(fā)展，商業(yè)綜合體和購物中心在九十年代末開始大量出現(xiàn)。
 
　　商業(yè)綜合體通常體量巨大，像城市綜合體一般包括大型購物中心、寫字樓、酒店和公寓，且位于城市的黃金位置，功能豐富極具指標(biāo)性，例如北京的國貿(mào)和東方廣場都已經(jīng)成為現(xiàn)代北京的象征之一。
 
　　可以說，一些大型的購物中心例如SHOPPING MALL的出現(xiàn)更是證明了一個城市繁榮程度和地區(qū)的競爭力，它反映的是消費者在滿足購物等基本物質(zhì)需求后對消費觀念的新變化，背后體現(xiàn)的是強大的、個性化的商品生產(chǎn)能力，完善的物流渠道，發(fā)達的交通體系和充沛的購買力。

　　不同于百貨業(yè)的購物中心
 
　　與百貨公司的運營相比，購物中心與之有著本質(zhì)的不同。一般來講，購物中心的運營要實現(xiàn)統(tǒng)一運營，包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。

　　在我國目前占主導(dǎo)的零售業(yè)態(tài)是百貨業(yè)，而在國外，購物中心越來越占主導(dǎo)。由于購物中心的復(fù)雜性和地域性特點，世界各國的購物中心都在不斷地產(chǎn)生出新的種類，可以說沒有兩個相同的購物中心，大型購物中心（SHOPPING　MALL）更是如此。例如，美國的購物中心發(fā)展至今衍生出許多新類型——生活方式中心（LIFE CENTER）、自然景觀型購物中心（HYBRID CENTER）、街道購物中心等等。

　　在中國，由于地區(qū)間的經(jīng)濟文化及社會環(huán)境差異更大，更要注重業(yè)態(tài)創(chuàng)新或業(yè)種創(chuàng)新。結(jié)合中國城市化的進程，結(jié)合不同地域的生活和消費習(xí)慣、交通狀況，建立適合的購物中心業(yè)態(tài)模式和經(jīng)營模式。

　　與百貨公司的運營相比，購物中心與之有著本質(zhì)的不同。要把各自獨立運營的經(jīng)營單位和不同的消費業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營理念和資訊平臺上，與商戶共同運作，整合成一個整體。一般來講，購物中心的運營要實現(xiàn)統(tǒng)一運營，包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 由于沒有像百貨公司那樣的相當(dāng)于單店的經(jīng)營管理系統(tǒng)，如果不能整合所有商戶的資源，建立統(tǒng)一運營系統(tǒng)的購物中心，會逐漸從“商業(yè)經(jīng)營管理”蛻變成“物業(yè)設(shè)施管理”，如果不能通過統(tǒng)一的運營手段，將購物中心的人氣提升起來，只靠商戶各自為戰(zhàn)，經(jīng)營和管理不能形成合力，購物中心將喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的角度看購物中心的運營

　　作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，與任何企業(yè)化行為一致，就是力爭獲取利潤最大化，而目前在資本運作受到限制，很難在資本市場上實現(xiàn)購物中心收益最大化的前提下，通過良好的運營不失為一種好辦法。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目本身含有地產(chǎn)、資本和商業(yè)三大元素。地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)項目的源頭，決定了項目的規(guī)模和性質(zhì)，從商業(yè)項目運營開始，就脫離了地產(chǎn)的屬性，而邁向了資本和運營的雙核時代，兩者在不同的方面保證了商業(yè)項目的成功經(jīng)營并最終盈利。良好的資本運作保證商業(yè)運營無后顧之憂，健康的運營確保資本收益，兩者缺一不可。資本經(jīng)營在我國受國家政策等方面制約，每個企業(yè)都只能根據(jù)自己的資源和能力，各顯神通。而商業(yè)運營則不同，有自己的固有的運營規(guī)律。

　　購物中心的運營的盈利來源不是靠自身對消費產(chǎn)品的經(jīng)營，而是通過良好的運營手段形成旺盛的目標(biāo)客流，讓每個在購物中心內(nèi)經(jīng)營的商戶取得良好的銷售業(yè)績，從而能夠向購物中心的運營者及時足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關(guān)費用，保證購物中心的收益實現(xiàn)。購物中心也將通過現(xiàn)有商戶的良好表現(xiàn)，吸引更優(yōu)質(zhì)的租戶，提升租金水平，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)運營收益的不斷增長。

　　目前我國購物中心的建設(shè)，絕大多數(shù)是房地產(chǎn)商根據(jù)拿到的土地的規(guī)劃使用性質(zhì)進行開發(fā)和建設(shè)的。從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，由于購物中心相比于單純的超市和百貨業(yè)態(tài)來講，具有綜合性強和回報率相對較高和持久特點，因此眾多開發(fā)商把拿到的商業(yè)用地更多地考慮做成購物中心。這也是造成目前購物中心紛紛上馬的客觀原因。但我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時間較短，還有許多不成熟的地方。

　　購物中心成功運營的幾點要素

　　首先，合理確定購物中心的規(guī)模，區(qū)域購物中心將成為主流。在確定商圈時必須按輻射可能性確定購物中心規(guī)模，而不能依據(jù)購物中心規(guī)模推斷商圈范圍。隨著城市化的進程加快，城市規(guī)模不斷擴大，以區(qū)域為核心消費群的區(qū)域性購物中心將成為主流。

　　其次，全面服務(wù)是關(guān)鍵。購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成黃金比例，根據(jù)不同的地域和消費習(xí)慣會有不同，但我個人認同零售、餐飲、娛樂休閑50：20：30的比例關(guān)系。

　　再者，中小組合商戶是制勝的法寶。同時中小商戶組合也能確保較高的租金回報和方便租戶調(diào)整。

　　最后，一站式服務(wù)客商。根據(jù)自身的特點，設(shè)計業(yè)務(wù)流程和開發(fā)服務(wù)軟件，提供前臺后臺一體化、經(jīng)營管理一站式的服務(wù)，既包括租賃服務(wù)，也包括商業(yè)管理與服務(wù)。其中重點是購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。
　　（作者：許大金）