一. 主力店群租賃信托的風(fēng)險分析

　　投資的目的就是為了獲取未來不確定的收益。作為一個金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在不確定的風(fēng)險，我個人認(rèn)為，其風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（1） 來自商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，這是一個系統(tǒng)風(fēng)險。

　　從中觀來看，來自行業(yè)的風(fēng)險是一個系統(tǒng)風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。商鋪本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風(fēng)險，如果商鋪價格上漲幅度超過了中小投資者的投資消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。

　　根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，2008年1－8月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致；由于中國城市化進程及大規(guī)模城市改造，必然對房產(chǎn)有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。

　　（2） 來自項目本身的風(fēng)險，特別是來自零售商的經(jīng)營風(fēng)險。

　　好項目是信托化的前提條件。對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，項目的風(fēng)險包括土地的可行性研究、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品價位、零售商的實力、業(yè)績和信譽度等等，特別要對來自零售商的經(jīng)營風(fēng)險進行深入地分析。如果這些環(huán)節(jié)中的任何一個執(zhí)行不到位的話，就可能影響信托產(chǎn)品的市場銷售。如果項目本身的市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面存在問題，則信托產(chǎn)品無論怎么控制風(fēng)險，項目本身的先天缺陷總是無法避免的。信托公司一般不會參與項目的前期開發(fā)，部分開發(fā)商甚至根本不做前期，因此增加了信托產(chǎn)品在市場上銷售的風(fēng)險。如果這個項目做得不好，市場定位不準(zhǔn)確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。信托投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在預(yù)期收益與實際收益的差異上。投資者既可能獲取可觀的收益，也很有可能損失慘重。

　　（3） 來自于開發(fā)商的風(fēng)險。

　　商業(yè)地產(chǎn)本身是一個技術(shù)含量非常高的資源整合過程，包括確定土地選擇、產(chǎn)品設(shè)定、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)招商、市場營銷、運營管理等等，都需要開發(fā)商來整合資源，而且各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。開發(fā)商的管理能力包括工程管理、項目管理、人員管理、資金流、公共關(guān)系協(xié)調(diào)等安排，這些能力不到位也可能導(dǎo)致項目經(jīng)營失敗，同時帶來信托產(chǎn)品的風(fēng)險。　

　　（4）來自于信托公司的風(fēng)險。

　　由于信托計劃的發(fā)行已經(jīng)委托給信托公司了，那么在發(fā)行、銷售的水平上很大程度取決于信托公司的風(fēng)險管理水平。如果信托公司的專業(yè)水平不夠，不能從眾多的風(fēng)險中挑選出核心的風(fēng)險，或者找到了但不知道該如何管理，都是造成信托計劃風(fēng)險的重要原因。銀行向開發(fā)商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產(chǎn)信托不受此限，其中可能蘊涵的投資風(fēng)險不可不防。與銀行相比，信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理能力和經(jīng)驗都相差甚遠(yuǎn)，資本金規(guī)模、抗風(fēng)險能力也存有差距。一般情況下，實力雄厚的開發(fā)商由于有較多的融資渠道而不缺資金，而中小開發(fā)商的融資需求更為迫切，這些需要信托資金支持的公司當(dāng)中不乏原本從銀行貸不到款的開發(fā)商。一些連資本金都需要靠信托資金填充的項目，其中風(fēng)險可想而知。另外，信托公司的職業(yè)道德風(fēng)險也是存在的。

　　（5）信托產(chǎn)品的流動性風(fēng)險。

　　任何金融產(chǎn)品包括信托都沒有一個完善的二級市場的流通，而信托產(chǎn)品本來就要求不能通過公共媒體進行營銷宣傳。信托產(chǎn)品的公共認(rèn)知度比國債、債券等金融產(chǎn)品差，一旦需要轉(zhuǎn)讓時，成本會很高，如股權(quán)投資信托計劃到期時股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風(fēng)險。　

　　（6） 合同條款中的風(fēng)險　

　　按照央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔(dān)；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發(fā)生的風(fēng)險，則完全要由投資人承擔(dān)。

　　二. 規(guī)避主力店群租賃信托風(fēng)險的對策

　　從上面信托風(fēng)險分析看來，信托產(chǎn)品與其它投資品種一樣具有一定的風(fēng)險。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)信托可能存在的風(fēng)險，也有人持不同觀點。一位信托公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于目前信托產(chǎn)品審批緊，監(jiān)管嚴(yán)格，所以基礎(chǔ)設(shè)施信托與房地產(chǎn)信托的風(fēng)險其實很小。而且目前市場資金需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，信托公司有足夠的案源可供挑選，也相對降低了投資風(fēng)險。我認(rèn)為，根據(jù)投資的含義，投資就是為了獲得未來不確定得收益，因而投資肯定會存在風(fēng)險。但是，這些風(fēng)險并不是不可規(guī)避的，我建議采取如下對策：

　　1. 開發(fā)商和信托公司要有專業(yè)的水平和分析判斷能力。

　　對于前期策劃，包括選址、可行性分析、商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、盈利模式等工作，開發(fā)商應(yīng)聘請專業(yè)顧問或設(shè)計公司參與到項目來，盡量采納用專業(yè)意見或建議。一個項目的前期策劃書往往是項目的指導(dǎo)綱領(lǐng)，很多工作是按照策劃書的指導(dǎo)思想來開展的，而策劃書則需要集各類專業(yè)團隊的智慧才能有較準(zhǔn)確地保障。信托公司應(yīng)該有自己的團隊來分析這個項目，可以判斷，很多信托公司是做金融出身的，對地產(chǎn)行業(yè)很不了解，因而可以邀請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)作為項目顧問，同時要主動介入項目，或者與有經(jīng)驗的開發(fā)商一同投資，反而容易控制風(fēng)險。有資料顯示，2003年發(fā)放的房地產(chǎn)信托中，相當(dāng)一部分是為信托公司股東或關(guān)聯(lián)公司融資。

　　2. 開發(fā)商要有較強的項目實施管理能力，以保證項目能夠順利按計劃進行，減少開發(fā)過程中的時間、資金、人才、信息等方面的浪費。

　　實施能力是計劃能否實現(xiàn)的重要保證。在實施過程中，開發(fā)商團隊須配備各種專業(yè)人員，這些專業(yè)人員能夠熟悉開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)，同時還需配備一位綜合能力較強的管理協(xié)調(diào)人即項目經(jīng)理，來協(xié)調(diào)這些專業(yè)人員的交叉網(wǎng)狀工作。比如做一個租賃信托項目需要招入實力雄厚的主力店，在什么時間招？找何種業(yè)態(tài)合適？那幾家談成的可能性高？這些都需要開發(fā)商有一個良好的項目實施管理能力。

　　3. 開發(fā)商和信托公司應(yīng)提高應(yīng)變能力。

　　具備較強的應(yīng)變能力可以減少項目損失的同時，提高項目的利潤，提高中小投資者的收益。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是一個比住宅開發(fā)復(fù)雜得多的龐大工程，它涉及到很多很多的影響因素。比如南昌萬達(dá)購物廣場項目，原來市場商鋪均價約在15000元／平方米，萬達(dá)對其進行有效的策劃包裝，結(jié)果賣到了35000元／平方米左右的均價。這是策劃因素的影響，它涉及到專業(yè)人員的使用、領(lǐng)導(dǎo)管理決策、市場變化等因素。這也說明，為了保障投資人的風(fēng)險，信托公司和開發(fā)商應(yīng)借助外部力量提高專業(yè)操作水平，從而提高應(yīng)變能力。又如，信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機動，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，保護投資者利益。

　　4. 信托公司應(yīng)提高項目的風(fēng)險管理水平。

　　在實施主力店租賃信托過程中，信托公司一定要有風(fēng)險管理的意識和技術(shù)。從某種意義上說，地產(chǎn)信托產(chǎn)品在市場上存在的最大問題是，信托公司由于對房地產(chǎn)行業(yè)了解得不夠，就會直接導(dǎo)致投資人受害。因此，信托公司最好是在信托策劃之時，要聘請專業(yè)的商業(yè)和地產(chǎn)顧問，特別是對項目選址、市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、盈利模式、管理模式、開發(fā)模式、現(xiàn)金流預(yù)測、預(yù)期收益、經(jīng)營周期、品種期限設(shè)計等內(nèi)容要有詳細(xì)的了解、分析。信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認(rèn)識；深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況，選擇與經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施；在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督；在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到“封閉運行，專款專用”；在信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督接受國家金融監(jiān)管機構(gòu)中國銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)法規(guī)進行經(jīng)營。通過一系列的手段，信托公司能將項目風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。
　　（作者：王丁和）