啟東東方明珠商業(yè)廣場，位于啟東市人民中路，是啟東人流最集中的商業(yè)核心地帶，由江陰精亞集團(tuán)投資5億元人名幣，于2005年開始建造，總建筑面積10.8萬平方米，其中商業(yè)7萬余平方米，住宅2.6萬平方米，地下停車庫1.2萬余平方米。目標(biāo)打造成集購物、美食、休閑、娛樂、居住等多功能于一體的大型商業(yè)廣場。

　　開發(fā)運(yùn)營：東方明珠項(xiàng)目總占地面積2萬平方米，商業(yè)用地面積1.7萬平方米，投入土地費(fèi)用1.1億元人民幣。在拿地前后一年多的時間里，精亞集團(tuán)對日本、香港以及全國較發(fā)達(dá)城市的商業(yè)及建筑進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的調(diào)研、分析、總結(jié)，對北京、上海、浙江、廣東、重慶、南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市進(jìn)行反復(fù)調(diào)研，拜訪了十多家商業(yè)策劃管理公司，參觀了各種類型的商業(yè)樓盤以及步行街區(qū)，觀摩商業(yè)房產(chǎn)展銷會，參加北京國際商業(yè)房地產(chǎn)高峰論壇以及參加香港大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)高級EMBA學(xué)習(xí)，吸收了當(dāng)今國際、國內(nèi)最先進(jìn)的商業(yè)房地產(chǎn)理念，把多家境外以及國內(nèi)最優(yōu)秀設(shè)計公司規(guī)劃思路與最先進(jìn)的商業(yè)策劃理念有機(jī)地結(jié)合到一起；并總結(jié)出，成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要具備五個必備條件： 

　　1.地段是決定商業(yè)地產(chǎn)成功的第一要素；

　　2.規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)化能夠提升地產(chǎn)最大效能；

　　3.業(yè)態(tài)規(guī)模整合互動是提升人氣指數(shù)的重要因素；

　　4.整體經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基本保證；

　　5.政府對城市建設(shè)的推動、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的長遠(yuǎn)規(guī)劃以及重視和支持是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展最強(qiáng)勁的動力。

　　經(jīng)營理念：精亞集團(tuán)董事長認(rèn)為東方明珠廣場的經(jīng)營，必須考慮六個方面利益的全面統(tǒng)籌：

　　1.首先必須考慮消費(fèi)者的利益：規(guī)劃合理便捷的交通動線，營造優(yōu)美舒適的消費(fèi)環(huán)境；配置多功能一站式業(yè)態(tài)布局；提供優(yōu)質(zhì)的商品及一流的消費(fèi)服務(wù)；對商家統(tǒng)一管理，維護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　2.必須考慮商家進(jìn)駐東方明珠后要有錢賺：采用售、租相結(jié)合，統(tǒng)一經(jīng)營管理，貼息養(yǎng)鋪、統(tǒng)一企劃、整體活動，提升商業(yè)團(tuán)隊(duì)品牌，保證商家長期健康發(fā)展。

　　3.必須保證物業(yè)投資者的長期收益及物業(yè)的增值：采取售后五年包租的形式，租金逐年增長。通過東方明珠長期運(yùn)作，以其地段、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、經(jīng)營及不可取代的規(guī)模效應(yīng)來提升物業(yè)的不斷升值。

　　4.必須考慮社會效應(yīng)，增加就業(yè)、增加收益：東方明珠建成運(yùn)轉(zhuǎn)后，將吸納就業(yè)人員四到五千人，要培育一大批商業(yè)經(jīng)營和管理人才，優(yōu)化城市就業(yè)人員的結(jié)構(gòu)，提升啟東商業(yè)服務(wù)水平。

　　5.隨著東方明珠運(yùn)作的逐步成熟，預(yù)估年銷售經(jīng)營額可達(dá)5億元以上，可不斷增加國家、政府財稅收入，為政府優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增添活力。

　　6.東方明珠建成后，精亞將保留50%的物業(yè)，自營、合營、合作經(jīng)營較大業(yè)態(tài)。
   
　　現(xiàn)狀：項(xiàng)目于2007年10月1日試營業(yè)，由于種種原因，運(yùn)營不到一年，大部分商戶經(jīng)營慘淡，最后于2008年8月1日歇業(yè)調(diào)整。

　　原因分析：雖然啟東東方明珠只正常營業(yè)了十個月，但從中卻有較多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得吸取與總結(jié)。

　　首先是經(jīng)驗(yàn)：應(yīng)該說精亞集團(tuán)開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)是有前瞻性的，是具有發(fā)展眼光的：啟東東方明珠商業(yè)廣場位于啟東市區(qū)商業(yè)繁華地段。特別是滬崇蘇大通道打通以后，啟東市將與上海實(shí)現(xiàn)全面接軌，該項(xiàng)目的升值潛力更大。

　　次是教訓(xùn)：由于精亞集團(tuán)對商業(yè)管理是門外漢，公司內(nèi)部缺少這方面的專業(yè)經(jīng)營人才，而臨時招募的招商及經(jīng)營團(tuán)隊(duì)又缺乏負(fù)責(zé)精神。在招商還不足50%的情況下就倉促開張，且整個業(yè)態(tài)布局不盡合理，導(dǎo)致顧客人氣不足。再者項(xiàng)目引進(jìn)商家大多為當(dāng)?shù)氐男∩虘簦狈?jīng)濟(jì)實(shí)力和租金承受能力。

　　借鑒之處：招商是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，談到與商家合作，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者就應(yīng)了解商家經(jīng)營要求（經(jīng)營面積、經(jīng)營業(yè)種、對樓層的要求、對物業(yè)建筑與配套的要求等），而且既要評判商家的經(jīng)營能力，也要考慮其是否吻合項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃；同樣商家也會考慮租金的高低，商業(yè)項(xiàng)目整體規(guī)劃是否吻合其開店要求，也即雙方會有一個互相考核、選擇的過程。所以，商業(yè)地產(chǎn)良性開發(fā)應(yīng)引進(jìn)具有較高品牌知名度與商業(yè)影響力的商戶，以保障項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營與價值增值。

　　后記：

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既需要戰(zhàn)略的眼光去拿地開發(fā)，也需要精心規(guī)劃、合理布局，還需要專業(yè)的招商運(yùn)營管理。啟東東方明珠廣場目前雖然陷入困境，但項(xiàng)目潛力仍在，如果聘請專業(yè)團(tuán)隊(duì)、理清問題、重新招商，“東方明珠”的“明亮”并非沒有可能。
　　（作者：宋業(yè)飛）