啟東東方明珠商業(yè)廣場，位于啟東市人民中路，是啟東人流最集中的商業(yè)核心地帶，由江陰精亞集團投資5億元人名幣，于2005年開始建造，總建筑面積10.8萬平方米，其中商業(yè)7萬余平方米，住宅2.6萬平方米，地下停車庫1.2萬余平方米。目標打造成集購物、美食、休閑、娛樂、居住等多功能于一體的大型商業(yè)廣場。

　　開發(fā)運營：東方明珠項目總占地面積2萬平方米，商業(yè)用地面積1.7萬平方米，投入土地費用1.1億元人民幣。在拿地前后一年多的時間里，精亞集團對日本、香港以及全國較發(fā)達城市的商業(yè)及建筑進行了全面、系統(tǒng)的調(diào)研、分析、總結(jié)，對北京、上海、浙江、廣東、重慶、南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市進行反復調(diào)研，拜訪了十多家商業(yè)策劃管理公司，參觀了各種類型的商業(yè)樓盤以及步行街區(qū)，觀摩商業(yè)房產(chǎn)展銷會，參加北京國際商業(yè)房地產(chǎn)高峰論壇以及參加香港大學、復旦大學房地產(chǎn)高級EMBA學習，吸收了當今國際、國內(nèi)最先進的商業(yè)房地產(chǎn)理念，把多家境外以及國內(nèi)最優(yōu)秀設計公司規(guī)劃思路與最先進的商業(yè)策劃理念有機地結(jié)合到一起；并總結(jié)出，成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要具備五個必備條件： 

　　1.地段是決定商業(yè)地產(chǎn)成功的第一要素；

　　2.規(guī)劃設計的優(yōu)化能夠提升地產(chǎn)最大效能；

　　3.業(yè)態(tài)規(guī)模整合互動是提升人氣指數(shù)的重要因素；

　　4.整體經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基本保證；

　　5.政府對城市建設的推動、商業(yè)網(wǎng)點的長遠規(guī)劃以及重視和支持是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展最強勁的動力。

　　經(jīng)營理念：精亞集團董事長認為東方明珠廣場的經(jīng)營，必須考慮六個方面利益的全面統(tǒng)籌：

　　1.首先必須考慮消費者的利益：規(guī)劃合理便捷的交通動線，營造優(yōu)美舒適的消費環(huán)境；配置多功能一站式業(yè)態(tài)布局；提供優(yōu)質(zhì)的商品及一流的消費服務；對商家統(tǒng)一管理，維護消費者的利益。

　　2.必須考慮商家進駐東方明珠后要有錢賺：采用售、租相結(jié)合，統(tǒng)一經(jīng)營管理，貼息養(yǎng)鋪、統(tǒng)一企劃、整體活動，提升商業(yè)團隊品牌，保證商家長期健康發(fā)展。

　　3.必須保證物業(yè)投資者的長期收益及物業(yè)的增值：采取售后五年包租的形式，租金逐年增長。通過東方明珠長期運作，以其地段、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、經(jīng)營及不可取代的規(guī)模效應來提升物業(yè)的不斷升值。

　　4.必須考慮社會效應，增加就業(yè)、增加收益：東方明珠建成運轉(zhuǎn)后，將吸納就業(yè)人員四到五千人，要培育一大批商業(yè)經(jīng)營和管理人才，優(yōu)化城市就業(yè)人員的結(jié)構(gòu)，提升啟東商業(yè)服務水平。

　　5.隨著東方明珠運作的逐步成熟，預估年銷售經(jīng)營額可達5億元以上，可不斷增加國家、政府財稅收入，為政府優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增添活力。

　　6.東方明珠建成后，精亞將保留50%的物業(yè)，自營、合營、合作經(jīng)營較大業(yè)態(tài)。
   
　　現(xiàn)狀：項目于2007年10月1日試營業(yè)，由于種種原因，運營不到一年，大部分商戶經(jīng)營慘淡，最后于2008年8月1日歇業(yè)調(diào)整。

　　原因分析：雖然啟東東方明珠只正常營業(yè)了十個月，但從中卻有較多經(jīng)驗和教訓值得吸取與總結(jié)。

　　首先是經(jīng)驗：應該說精亞集團開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)是有前瞻性的，是具有發(fā)展眼光的：啟東東方明珠商業(yè)廣場位于啟東市區(qū)商業(yè)繁華地段。特別是滬崇蘇大通道打通以后，啟東市將與上海實現(xiàn)全面接軌，該項目的升值潛力更大。

　　次是教訓：由于精亞集團對商業(yè)管理是門外漢，公司內(nèi)部缺少這方面的專業(yè)經(jīng)營人才，而臨時招募的招商及經(jīng)營團隊又缺乏負責精神。在招商還不足50%的情況下就倉促開張，且整個業(yè)態(tài)布局不盡合理，導致顧客人氣不足。再者項目引進商家大多為當?shù)氐男∩虘簦狈?jīng)濟實力和租金承受能力。

　　借鑒之處：招商是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功的關鍵環(huán)節(jié)，談到與商家合作，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者就應了解商家經(jīng)營要求（經(jīng)營面積、經(jīng)營業(yè)種、對樓層的要求、對物業(yè)建筑與配套的要求等），而且既要評判商家的經(jīng)營能力，也要考慮其是否吻合項目的整體商業(yè)規(guī)劃；同樣商家也會考慮租金的高低，商業(yè)項目整體規(guī)劃是否吻合其開店要求，也即雙方會有一個互相考核、選擇的過程。所以，商業(yè)地產(chǎn)良性開發(fā)應引進具有較高品牌知名度與商業(yè)影響力的商戶，以保障項目持續(xù)經(jīng)營與價值增值。

　　后記：

　　商業(yè)地產(chǎn)項目既需要戰(zhàn)略的眼光去拿地開發(fā)，也需要精心規(guī)劃、合理布局，還需要專業(yè)的招商運營管理。啟東東方明珠廣場目前雖然陷入困境，但項目潛力仍在，如果聘請專業(yè)團隊、理清問題、重新招商，“東方明珠”的“明亮”并非沒有可能。
　　（作者：宋業(yè)飛）