最近，洲聯(lián)集團(tuán)上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅正在完成一個重要的研究課題，那就是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下如何通過投資拉動消費。在當(dāng)前，受金融風(fēng)暴的影響，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條，中國的消費者日益保守，更青睞滿足日常生活的必需品消費。

　　鄒毅認(rèn)為，社區(qū)型購物中心具有投資小、回報穩(wěn)健的優(yōu)勢，隨著城市消費升級，以滿足百姓消費的社區(qū)型購物中心將成為中國城市商業(yè)發(fā)展的一大熱點。

　　鮮明的親民特色

　　早期的大賣場即是如今社區(qū)型購物中心的雛形。在目前業(yè)已成熟的社區(qū)型購物中心中，大賣場的業(yè)態(tài)比重最高，幾近50%。

　　以上海為例，在已運營成熟的百聯(lián)西郊購物中心、百聯(lián)南方商城及浦東大拇指廣場等三家標(biāo)志性社區(qū)型購物中心為例來看，其均是以家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等大型生活超市為主力店，同時引進(jìn)百貨公司、專業(yè)賣場、零售、餐飲、休閑娛樂、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)獨具特色。

　　“每一個社區(qū)型購物中心基本都是座落于一個社區(qū)的中心地段，從而商業(yè)可輻射到整個社區(qū)。在商業(yè)布局上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)周邊社區(qū)居民在消費能力、習(xí)慣的差異，相應(yīng)有不同側(cè)重。” 鄒毅強(qiáng)調(diào)。

　　以上海聯(lián)洋社區(qū)為例，其住客是以金融IT與外企白領(lǐng)，私營企業(yè)主以及外籍人士居多。水清木華、華麗家族等樓盤也是面向中高端客群，新興的大拇指廣場整體定位具有現(xiàn)代美感，中西合璧化程度高。規(guī)模最小的大拇指廣場僅咖啡吧就有5—6家之多，此外，充滿異域風(fēng)情的特色小店更加吸引社區(qū)居民眼球，這些都是為了滿足周邊高度國際化社區(qū)居民的不同需求。總體來看，大拇指廣場相對更加精致細(xì)膩，海派文化濃郁。

　　投資回報穩(wěn)健

　　“一般區(qū)域型或都市型購物中心投資較大，回報周期相對較長。返租合同的期限短的一般為3—5年，長的達(dá)到15年；而回報率一般為6%—9%。而社區(qū)型購物中心形態(tài)較為豐富，有零散的底商，也有成規(guī)模的商業(yè)街。”鄒毅表示。

　　目前來看，成規(guī)模的社區(qū)購物中心項目多為開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃運營，以保證商業(yè)街的整體發(fā)展，同時也保證了投資者的未來收益前景。

　　“投資小，回報穩(wěn)定是其得以生存的不二法則。”鄒毅認(rèn)為，在目前整體市場環(huán)境相對蕭條的情況下，由于社區(qū)居民的剛性生活消費需求的存在，社區(qū)型購物中心相對所受影響較少。

　　經(jīng)營方式尚存瓶頸

　　雖然社區(qū)型購物中心給投資者帶來了新的投資渠道，但并非所有社區(qū)型購物中心都能給投資者帶來豐厚回報，投資者在投資之前應(yīng)該熟悉社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

　　鄒毅強(qiáng)調(diào)，在具體運作時，可適當(dāng)增加能夠體現(xiàn)方便快捷特點的社區(qū)服務(wù)，服務(wù)半徑以200米到500米為宜。由于在社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，特別是社區(qū)商業(yè)的運營還存在一定缺陷，一些項目脫離社區(qū)實際需求，其回報周期可能會延長。

　　他認(rèn)為，目前社區(qū)型購物中心發(fā)展需要注意到以下幾點：

　　首先，社區(qū)型購物中心數(shù)量存在明顯不足，難以滿足社區(qū)居民的生活需要，同時可預(yù)見其未來發(fā)展空間龐大；其次，目前社區(qū)型購物中心偏重于底商形式，其局限性愈加明顯，未來的商業(yè)布局應(yīng)當(dāng)做到更佳空間規(guī)劃；再次，飲食、購物、賣場等商鋪布局略有混亂，導(dǎo)購系統(tǒng)有待進(jìn)一步完善；最后是商業(yè)規(guī)模同樣存在一定程度的不合理現(xiàn)象，目標(biāo)商圈定位需進(jìn)一步明確。

　　除此以外，鄒毅還表示，社區(qū)型購物中心作為社區(qū)服務(wù)的延伸，應(yīng)與周邊住宅開發(fā)結(jié)合，共同發(fā)展。另外，開發(fā)與經(jīng)營對接存在割裂現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)采取統(tǒng)一規(guī)劃模式，由開發(fā)主體統(tǒng)一管理。

　　前景廣闊

　　中國購物中心的銷售額在社會消費品零售總額中所占比重不足10%，與很多發(fā)達(dá)歐美國家相比差距甚遠(yuǎn)，而其中社區(qū)型購物中心尚屬新品，發(fā)展相對更加欠缺。但這種差距或許就將演變成為購物中心新的發(fā)展機(jī)會，社區(qū)型購物中心作為最貼合居民日常消費需求的一種購物中心形式，其未來發(fā)展的空間亦會更大。
　　（作者：張婷）