最近，洲聯集團上海五合智庫總經理鄒毅正在完成一個重要的研究課題，那就是在經濟危機的背景下如何通過投資拉動消費。在當前，受金融風暴的影響，整體經濟環境蕭條，中國的消費者日益保守，更青睞滿足日常生活的必需品消費。

　　鄒毅認為，社區型購物中心具有投資小、回報穩健的優勢，隨著城市消費升級，以滿足百姓消費的社區型購物中心將成為中國城市商業發展的一大熱點。

　　鮮明的親民特色

　　早期的大賣場即是如今社區型購物中心的雛形。在目前業已成熟的社區型購物中心中，大賣場的業態比重最高，幾近50%。

　　以上海為例，在已運營成熟的百聯西郊購物中心、百聯南方商城及浦東大拇指廣場等三家標志性社區型購物中心為例來看，其均是以家樂福、世紀聯華等大型生活超市為主力店，同時引進百貨公司、專業賣場、零售、餐飲、休閑娛樂、社區服務等多種業態，業態結構獨具特色。

　　“每一個社區型購物中心基本都是座落于一個社區的中心地段，從而商業可輻射到整個社區。在商業布局上，應當根據周邊社區居民在消費能力、習慣的差異，相應有不同側重。” 鄒毅強調。

　　以上海聯洋社區為例，其住客是以金融IT與外企白領，私營企業主以及外籍人士居多。水清木華、華麗家族等樓盤也是面向中高端客群，新興的大拇指廣場整體定位具有現代美感，中西合璧化程度高。規模最小的大拇指廣場僅咖啡吧就有5—6家之多，此外，充滿異域風情的特色小店更加吸引社區居民眼球，這些都是為了滿足周邊高度國際化社區居民的不同需求。總體來看，大拇指廣場相對更加精致細膩，海派文化濃郁。

　　投資回報穩健

　　“一般區域型或都市型購物中心投資較大，回報周期相對較長。返租合同的期限短的一般為3—5年，長的達到15年；而回報率一般為6%—9%。而社區型購物中心形態較為豐富，有零散的底商，也有成規模的商業街。”鄒毅表示。

　　目前來看，成規模的社區購物中心項目多為開發商統一規劃運營，以保證商業街的整體發展，同時也保證了投資者的未來收益前景。

　　“投資小，回報穩定是其得以生存的不二法則。”鄒毅認為，在目前整體市場環境相對蕭條的情況下，由于社區居民的剛性生活消費需求的存在，社區型購物中心相對所受影響較少。

　　經營方式尚存瓶頸

　　雖然社區型購物中心給投資者帶來了新的投資渠道，但并非所有社區型購物中心都能給投資者帶來豐厚回報，投資者在投資之前應該熟悉社區商業的經營業態。

　　鄒毅強調，在具體運作時，可適當增加能夠體現方便快捷特點的社區服務，服務半徑以200米到500米為宜。由于在社區商業開發中，特別是社區商業的運營還存在一定缺陷，一些項目脫離社區實際需求，其回報周期可能會延長。

　　他認為，目前社區型購物中心發展需要注意到以下幾點：

　　首先，社區型購物中心數量存在明顯不足，難以滿足社區居民的生活需要，同時可預見其未來發展空間龐大；其次，目前社區型購物中心偏重于底商形式，其局限性愈加明顯，未來的商業布局應當做到更佳空間規劃；再次，飲食、購物、賣場等商鋪布局略有混亂，導購系統有待進一步完善；最后是商業規模同樣存在一定程度的不合理現象，目標商圈定位需進一步明確。

　　除此以外，鄒毅還表示，社區型購物中心作為社區服務的延伸，應與周邊住宅開發結合，共同發展。另外，開發與經營對接存在割裂現象，應當采取統一規劃模式，由開發主體統一管理。

　　前景廣闊

　　中國購物中心的銷售額在社會消費品零售總額中所占比重不足10%，與很多發達歐美國家相比差距甚遠，而其中社區型購物中心尚屬新品，發展相對更加欠缺。但這種差距或許就將演變成為購物中心新的發展機會，社區型購物中心作為最貼合居民日常消費需求的一種購物中心形式，其未來發展的空間亦會更大。
　　（作者：張婷）