接下來，我們想跟大家分享的就是主力店和次主力店的標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)不容置疑，主力店和次主力店肯定是在核心租戶里面。所以我們剛才跟大家先把核心租戶的定義和特點(diǎn)給大家描述清楚。接下來我們在核心租戶里面來看主力店和次主力店標(biāo)準(zhǔn)到底怎么樣劃分比較合適。

　　在前面我們也提到，綜合功能性的租戶，在人流貢獻(xiàn)率、品牌引領(lǐng)、租金貢獻(xiàn)率上屬于比較好看的四方形。其他，大家看到面積比較大的有這種人流貢獻(xiàn)性的租戶，也有品牌引領(lǐng)性的租戶。面積消化型的租戶，由于它兩邊比較窄，所以它的面積一般會比較小。我們大致上可以看到一個(gè)比較清晰的特點(diǎn)，能占面積比較大的通常是綜合功能型的租戶，人流貢獻(xiàn)性和品牌引領(lǐng)型的租戶。

　　在這個(gè)面積圖之下，我們還想跟大家分享一下臺灣主力店和次主力店的例子。包括歐美的、澳洲的、東南亞的、日韓以及臺灣香港的，大家相對都比較一致，對核心租戶或者主力店的定義相對比較統(tǒng)一，大家都是歸到“核心租戶”。但是他們核心租戶劃的范圍跟我們不一樣，不是面積大的就是核心租戶。

　　我們拿臺灣舉例。我們做了一個(gè)表，我把里面的內(nèi)容跟大家分享一下。我們把臺灣比較優(yōu)秀的購物中心列表，我們把它的定位、它的租戶數(shù)量以及它的餐飲娛樂比例拿出來，再把他們宣稱的核心租戶拿出來進(jìn)行對比。我們會發(fā)現(xiàn)這些核心租戶跟他的定位或者功能都是密切相關(guān)的。

　　第二，臺灣購物中心的核心租戶面積最小在65平米，最大的到一兩萬的面積。我們可以看到他們不是以面積維度來劃分的。

　　第三，同一個(gè)租戶在不同定位下的購物中心里不一定都是核心租戶。這就印證了我們前面的特點(diǎn)，核心租戶一定要對項(xiàng)目功能有支持作用。

　　這個(gè)案例，我們會在網(wǎng)絡(luò)上給大家展示一下。比如在臺貿(mào)的家庭娛樂購物中心里面。如果定位它是片郊區(qū)的家庭娛樂購物中心，在這種娛樂購物中心里面，它的核心租戶，影城15000多平米，比我們國內(nèi)都大。還有電玩世界，還有卡通游樂園，還有健身中心，還有一個(gè)壘球打擊練習(xí)場，這類在我們國內(nèi)比較少見。

　　另外，就是餐廳，福臨門港粵料理餐廳，另外還有一個(gè)泰式料理中心。在這里面我們看到一個(gè)特點(diǎn)，它叫家庭娛樂中心，而且是區(qū)域性的。在這里面支撐它的像卡通、電玩等等。因?yàn)榉Q之為家庭娛樂中心，所以把健身和壘球娛樂場都加進(jìn)去了。所以它的核心租戶，我們看到比較有意思。

　　另外，一個(gè)叫“都市型精品購物中心”，這一類詞我們現(xiàn)在看得也比較多。這種購物中心，我們看到它的核心租戶，有一個(gè)是圖書、影音、攝影三類結(jié)合的，有愛馬仕，還有一個(gè)“品東西家居”，是一種比較精致的家居。這里面的精品體現(xiàn)在哪里？它有精品愛馬仕，大家都知道這是奢侈品的引領(lǐng)品牌；包括這些影音數(shù)碼產(chǎn)品。還有精品生活，這類spar，我們國內(nèi)可能很少把這類租戶作為核心租戶。

　　我們通過前面的舉例，是想告訴大家真正的核心租戶一定是跟你的定位和功能是有支持的，跟你的定位和功能是可以結(jié)合起來的，而面積不是最主要的。

　　接下來我們跟大家分享一下主力店和次主力店標(biāo)準(zhǔn)的劃分。綜合上面的面積功能四維圖和剛才我們給大家例舉的臺灣購物中心的例子。我們認(rèn)為主力店是指在項(xiàng)目定位功能組合下，對客流帶動、收入貢獻(xiàn)、品牌引領(lǐng)以及項(xiàng)目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶。

　　主力店主要體現(xiàn)的是對整個(gè)購物中心客流吸引的核心作用；同時(shí)，對整體的定位和安全性起到支撐作用。在整個(gè)購物中心中的面積占比比較大，或者在其業(yè)態(tài)中數(shù)量旗艦店類型。尤其是區(qū)域性購物中心，百貨和超市都是當(dāng)然的主力店。這里的主力店就是我們剛才說的分開之后的主力店。

　　另外，除了這種傳統(tǒng)的主力店之外，就是符合它功能之下的這種品牌店我們也稱之為主力店。比如剛才我們說的這個(gè)臺貿(mào)家庭娛樂中心，我們看到它的面積是15800平方米，它是當(dāng)然的主力店。有些購物中心，因?yàn)樗蔷C合性的，定位跟剛才的家庭娛樂不一樣，它的電影院做得比較小，這時(shí)候它就構(gòu)不成主力店。這是我們強(qiáng)調(diào)的主力店的客流吸引特點(diǎn)，和對整個(gè)購物中心的安全性支撐；另外它的面積要比較大。

　　次主力店跟主力店的前提定位是一樣的，也是在項(xiàng)目定位和功能組合之下，它的區(qū)別在哪里，就是在客流帶動、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)方面起到主要影響作用的品牌租戶。大家會發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，我們把面積這個(gè)維度在次主力店中給去掉了。但在人流、收入、品牌引領(lǐng)上只是一個(gè)方面；而主力店是全方位的。

　　次主力店主要是凸現(xiàn)項(xiàng)目之下的品牌引領(lǐng)功能。通俗來說，如果作為主力店，我們更強(qiáng)調(diào)它綜合功能下的作用。次主力店可能是單一維度下的品牌引領(lǐng)作用。比如星巴克，還有健身中心等等，這都是次主力店的考慮。盡管有些面積比較大，也是次主力店。

　　綜合我們前面講的，形象地比喻主力店和次主力店。我們可以簡單地說主力店是“帥才”，而次主力店是“將才”。這樣舉例，大家在心目中就會有一個(gè)全面的感受。在軍隊(duì)中，帥才是全面引領(lǐng)的，而將才是在單一方面起到核心作用的。這就是我們和大家分享的主力店和次主力店的標(biāo)準(zhǔn)。

　　最后我想說一下，一個(gè)品牌在不同購物中心有可能它是核心租戶，也有可能不是核心租戶。即使是核心租戶，它承擔(dān)的角色有可能是主力店的角色，也有可能是次主力店的角色，這不是絕對的。包括肯德基和麥當(dāng)勞，大家很明顯，在現(xiàn)在的一二線城市，比如上海、北京，肯德基和麥當(dāng)勞已經(jīng)很難算得上是主力店或者次主力店。但是在一些地級市，肯德基和麥當(dāng)勞是當(dāng)然的、絕對的主力店。

　　因?yàn)橐欢�城市的肯德基和麥當(dāng)勞已經(jīng)滿地都是了，但是在三線城市，因?yàn)橛辛丝系禄Ⅺ湲?dāng)勞，它的客流會被吸引過去。所以在這里，我們需要客觀、靈活，根據(jù)我們之前講到的四維功能面積圖里去綜合考慮一下，這是我和大家今天分享的主要內(nèi)容。
　　（作者：楊澤軒）