6月10日，“打工皇帝”唐駿宣布進軍地產(chǎn)。郭楊/攝

　　在“史上最強”的地產(chǎn)調(diào)控之下，糧草不濟的地產(chǎn)軍團不得不收陣退兵，而強軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢。在強者愈強、弱者愈弱的局勢下，有一股地產(chǎn)新勢力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　“在別人恐懼時，你要貪婪……”股神巴菲特為地產(chǎn)調(diào)控下的抄底者作出精辟的注腳。

　　在“史上最強”的地產(chǎn)調(diào)控之下，糧草不濟的地產(chǎn)軍團不得不收陣退兵，而強軍勁旅卻逆市抄底，不減攻城略地之勢。萬科、保利等僅5月份共收地12宗，是為佐證。在強者愈強、弱者愈弱的局勢下，有一股地產(chǎn)新勢力異軍突起，或吞并或抄底，醞釀變局。

　　6月10日，零售業(yè)起家的新華都集團高鳴戰(zhàn)角，宣布進軍房地產(chǎn)，首戰(zhàn)長沙，已斥資20億元將長沙武夷置業(yè)有限公司75%的股權(quán)納入囊中。

　　“這確實是一次抄底機會，在時機上我們還是把握得不錯的。” 新華都集團總裁兼CEO唐駿6月20日接受時代周報記者采訪時表示，“這一輪調(diào)控洗牌對于資金不夠充足的房企影響比較大，但是在資金方面，我們比較有優(yōu)勢，這給我們帶來更多機會。”

　　首戰(zhàn)長沙

　　“長沙是我們的首個項目，300萬平米的萬家城超大樓盤。長沙的房價是目前中國二線城市中最合理的，高端均價在每平米五千……”宣布進軍房地產(chǎn)之后，唐駿在微博上作出如此表述。

　　不過，新華都起于閩，興于閩，卻首戰(zhàn)長沙，頗在人們的意料之外。

　　“新華都選擇長沙此類價值洼地，是有意規(guī)避強有力的競爭，”協(xié)成機構(gòu)副總裁張國棟告訴時代周報記者，“新華都本身具有一定的品牌，選擇次要城市雖然不利于其品牌發(fā)展，但是選擇一線城市風險較大，所以選擇長沙是一個不錯的折中選擇。”

　　正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)咨詢中心高級顧問鄧宇明對此持同樣的看法。他表示，長沙樓市均價與GDP以及人均GDP是倒掛的，增長潛力非常大。

　　而實際上，唐駿覬覦地產(chǎn)已有三年之久，落子長沙，可謂謀局已久。

　　“新華都之前一直在觀察哪些城市的盈利空間比較大，”唐駿對記者表示，“地產(chǎn)行業(yè)有非常大的增長空間，可以說是潛力最大的一個行業(yè)。只要你選擇好時機同時具備一定的實力，風險是非常小的。”

　　其實，新華都大東家陳發(fā)樹早已試水地產(chǎn)。2003年5月，新華都控股華福大酒店(房地產(chǎn))有限公司，但至今僅開發(fā)過福州華城國際等少數(shù)項目。

　　真正的大刀闊斧始于2009年。當年11月28日，新華都斥資近20億元，收購廈門明升集團控制的長沙武夷置業(yè)有限公司75%的股權(quán)，受讓1600余畝土地。

　　據(jù)唐駿透露，新華都同年開始調(diào)兵遣將。其中，明升房地產(chǎn)前總裁金健入局新華都房地產(chǎn)，華福大酒店(房地產(chǎn))有限公司的部分主力也陸續(xù)加盟。

　　這樣一來，集地利與人和，新華都地產(chǎn)等待的唯有天時。“根據(jù)市場消費能力、人均GDP、房價和地價等幾個因素綜合考慮，我們判斷現(xiàn)在就是時機。”唐駿告訴時代周報記者。

　　6月10日，新華都正式宣布進軍房地產(chǎn)業(yè)，斥資100億啟動長沙樓市大盤。唐駿表示，未來新華都將通過收購二、三線房企的方式，規(guī)模性進軍地產(chǎn)，最終“在三年到五年的時間內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)務運作上市”。

　　“在調(diào)控下，土地市場已經(jīng)從賣方轉(zhuǎn)向買方，新華都在這個時候進軍地產(chǎn)就是逆市抄底。”鄧宇明對時代周報記者表示，“現(xiàn)在許多房企仍處于觀望階段，從近幾個月來看，銷售量持續(xù)下跌，很多房企資金緊張，這個時候會出現(xiàn)很多并購的機會，而且議價能力較強。這非常契合新華都的戰(zhàn)略。”

　　除了長沙項目，新華都目前還介入福建漳州龍海市近11000畝的濱海旅游休閑度假區(qū)項目，以及海南省三亞市3000余畝的旅游度假項目，規(guī)模相當驚人。據(jù)悉，龍海項目正在進行一級開發(fā)，已進入規(guī)劃整理土地階段，而三亞項目則正在規(guī)劃設計當中。

　　“龍海項目和海南項目是聯(lián)合開發(fā)項目，主要還是從其他房企手中拿地、然后進行合作的模式。我們盡量避免在公開市場拿地，因為拿地過程很復雜，時間很長。目前這兩塊地還只是一個合作意向。”唐駿對時代周報記者表示。

　　狩獵資本

　　“事實上，我們對這個行業(yè)的利潤率預期在每年20%-30%，這個期望值并不高。”唐駿表示。然而，“資本獵手”唐駿的野心卻不可小覷。

　　“新華都首期投入20億，之后肯定會滾動開發(fā)以及引入開發(fā)貸款。實際上，貸款過程中賺取的利益才是最大的。另一方面，新華都房地產(chǎn)明確表示其目標就是上市。也可以說，新華都正在狩獵一個新的資本平臺。”鄧宇明分析道。

　　對于資本運作，新華都無疑駕輕就熟，尤其是近兩年來，資產(chǎn)呈幾何級倍數(shù)增長，其中更是離不開唐駿在資本市場上的長袖善舞。

　　2008年4月15日，唐駿以10億天價“轉(zhuǎn)會費”入主新華都，“中國第一打工皇帝”的美譽不脛而走。其間，唐駿負責新華都的長期戰(zhàn)略、集團運營、對外投資以及資本運作等工作，盡顯“資本獵手”本色。

　　同年7月31日，福建新華都購物廣場股份有限公司成功上市，下轄83家門店，涵蓋大賣場、綜合超市和百貨業(yè)態(tài)。按照新華都A股周一的收盤價18.94元計算，其市值達到了30.35億元。

　　之后，新華都的股權(quán)投資更是讓人眼花繚亂。2009年，新華都套現(xiàn)紫金礦業(yè)，斥資2.35億美元入股青島啤酒，位及“三當家”;爾后投資22億入股云南白藥，成為“第二大股東”。至今年1月，新華都投資3200萬美元入股上海奔騰電工，坐上“第二把交椅”。

　　目前，新華都的產(chǎn)業(yè)框架初具規(guī)模：以百貨、超市為主，并投資工程機械、房地產(chǎn)等行業(yè)，同時積極參股旅游發(fā)展公司、礦業(yè)、啤酒、醫(yī)藥和IT行業(yè)，此外還投入教育領域。

　　一系列資本運作看似章法不明，卻是唐駿對新華都多元化擴張的長期醞釀：首先是投資與民生有關的行業(yè)，只投資產(chǎn)業(yè)前三名;其次尋找國資背景做老大的企業(yè)為第二大股東;接下來就是從資本運作轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)。這樣看來，在青島啤酒、云南白藥到奔騰電工對號入座后，進軍房地產(chǎn)無疑就是新華都轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)重要的一步。

　　回歸實業(yè)

　　“從資本運作到實業(yè)，其實是一個價值回歸。當資本運作到一定程度，如果想進一步推動資本的擴張或者增值，必然要投入到實業(yè)或?qū)嶓w當中去。所以這是新華都的一種戰(zhàn)略操作，或者從公司層面來說是一種長遠規(guī)劃。” 張國棟向時代周報記者分析，“對于大企業(yè)或者大資本管理者來說，地產(chǎn)只是整個資源整合的一個鏈條，并不見得是最核心的鏈條或者主業(yè)。”

　　值得注意的是，與之前的“二股東”、“三當家”策略不同，新華都卻當仁不讓地問鼎第一大股東。

　　“從資本運作到房地產(chǎn)，我們都是按照自己的思路來做。房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式比較簡單，不像青島啤酒等產(chǎn)業(yè)需要品牌的積累，相對來說，房地產(chǎn)的模式比較清晰，所以與其跟著別人做，不如自己做，而我們也有這個能力，”唐駿接受時代周報采訪時表示，“在長期持有大股東的方式上，我們碰到自己的強項或者自己操盤機遇比較大的時候，我們就自己操盤。”

　　唐駿對此頗有信心。他表示，新華都可以通過地產(chǎn)來整合集團資源，例如在商業(yè)地產(chǎn)里配套新華都超市以及大賣場，“這就是一種互動方式，地產(chǎn)將成為新華都資源整合的平臺，也是我們的戰(zhàn)略之一。”

　　“新華都的優(yōu)勢在于協(xié)同和資金。協(xié)同就是與原有產(chǎn)業(yè)的協(xié)同。新華都的地產(chǎn)業(yè)態(tài)與本身的行業(yè)是相關的。”鄧宇明對時代周報記者表示，從整個新華都的業(yè)態(tài)來看，目前新華都的百貨零售、旅游和教育等產(chǎn)業(yè)都能夠很好地協(xié)同其商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。未來，新華都可能會致力于打造多業(yè)態(tài)的綜合體。

　　另一方面，如果房地產(chǎn)行業(yè)的第一要義是資本，那么新華都可以說是“不差錢”。鄧宇明表示，新華都之前運作過多家上市公司，資本運作經(jīng)驗豐富，對于將來新華都房地產(chǎn)上市以及上市之后的資本運作，肯定是加分項。最重要的是，新華都通過“二股東”、“三當家”的身份進入多元領域，就意味著新華都可以騰挪自如、適時抽取資金，因此有利于今后的房地產(chǎn)發(fā)展。

　　“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，就是對地產(chǎn)界的一次調(diào)整。我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)界一直有這么一個規(guī)律：當每一輪調(diào)整后，部分原本不涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)就會加入房地產(chǎn)建設大軍中來。實際上，在每一輪調(diào)整之后，對于資金比較充裕，且對市場比較有信心的企業(yè)來說，這都是一個好的機會。”張國棟如是說。

　　新華都逆勢抄底，看來是瞄準了機會，然而初出茅廬，成王敗寇仍是一個未知數(shù)，留待地產(chǎn)冬去春來后的見證。
　　（時代周報 肖素吟）