近日，位于豐體時代小區的物美超市因產生過大的噪音，被居民圍堵。社區商業作為在北京剛剛起步的一種業態，已經顯露出一些致命的弊端。這種依附于社區消費的經營業態，與社區的居民關系和諧自然成為了最重要的一個環節。

　　社區商業現各種問題

　　近日，豐體時代小區樓下的物美超市三層臨時倉庫被該小區居民圍堵，原因是該超市運貨車的輪子與地面摩擦產生的噪音，嚴重影響了小區居民的休息。這也是最近一段時間以來，北京超市鮮有的因噪音問題引起的居民圍堵行為。

　　隨后，記者走訪了物美超市豐體店。在該店記者看到，之前報道稱超市三層臨時倉庫外居民所貼的標語，以及為阻止超市進出貨在門口輪流把守的居民都已不見蹤影。

　　從該超市店員口中得知，小區居民表示不滿后沒多久，包括店長在內的眾多負責人出面與小區居民進行了溝通和協調，沒有讓事態繼續擴大，產生更嚴重的影響。當記者準備就此問題向物美方面的負責人咨詢相關情況時，該負責人的電話卻處于無人接聽狀態。

　　豐體時代小區物美超市發生居民圍堵行為已經不是首次。在去年年底，物美超市準備開業時，開發商北京富通基業房地產開發有限責任公司為了方便來此購物的顧客停車，特向有關部門申請獲準在該小區6號樓前的生活廣場設立74個收費停車位，但是被該小區居民指出開發商在廣場上施劃了165個停車位，這一明顯違規的行為影響到了居民的正常生活，所以發生了近百位業主圍堵停車場，禁止車輛入內的行為。

　　記者隨即采訪了同樣以社區超市為主要業態的超市發的有關負責人，超市發方面表示，超市發在店面的選址上很少選擇在居民樓之間，因此沒有出現過影響周圍居民休息的情況。

　　社區商業設施與居民間產生糾紛的報道并不多見，但上述糾紛卻已普遍存在。據了解，某大學周邊一家專為社區服務的超市，其玻璃就曾在半夜被人砸碎。

　　據周圍的居民反映，該超市商品價格一直偏高引起居民的不滿，不少居民曾向該超市反映這一問題，但一直未得到明確回復。人們揣測，該店玻璃被砸很可能是居民借此發泄長期壓抑的不滿。

　　家住回龍觀的一位居民也曾向記者反映，其小區周邊的華聯商城因為舉辦活動，一段時間內每天都“鑼鼓齊鳴”，影響到了周圍居民的休息，而且其為小朋友設置的一些游樂設施，雖然是為周圍居民提供方便，但是這些設施離停車場入口很近，汽車在進入停車場時可能會撞到在設施附近玩耍的孩子，給社區安全帶來了很大隱患。

　　社區與商業的安全距離

　　關于社區商業的定義，一般是以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業�？梢�，便利性是社區商業這一業態最重要的特征之一。所以商家如果想要讓自己的門店更加貼近社區商業，選址自然要以離社區更近為第一目標。但是，這個近的界限到底是什么?業界對此仍十分模糊。商家和居民都無法給出明確的定義。但可以明確的是，如果離得太近，最后的結果雙方都會“很受傷”。

　　不可否認的是，對于豐體時代小區的居民來說，物美超市的入駐無疑滿足了整個小區甚至周邊小區的購物需求。據該小區居民反映，之前這里沒有物美的時候，小區周圍幾乎找不到一家正經的超市。要集中買一些生活用品時，就得坐車去幾站之外的大型超市。

　　物美超市去年的入駐，讓小區居民的消費需求得到了很好的滿足。不過超市每天產生的噪音也著實令他們無法接受。居民表示，所謂“圍堵”和懸掛條幅，只是想得到與商家溝通的機會，沒有想過用法律手段對該超市進行“控訴”。

　　記者咨詢了一家律師事務所，該事務所的負責人向記者介紹，這類情況發生后，居民可以起訴超市打擾了自己的生活，不過首先要確認超市用地是不是被批準商用。是被批準的情形下，則要追究其沒有履行商家裝修或是運貨車抵達時要錯開居民一般休息時間的責任。

　　“采取一定措施降低工作時噪音是社區超市的責任，其行為也確實形成了擾民，所以完全可以通過法院對物美超市提起訴訟。”律師稱。不過，目前尚無專門規定類似情形的法律。記者咨詢，此類訴訟，律師的代理費至少要4000元以上。

　　一些商家入駐社區后，出于對自身經營的考慮而做出的一些舉措，往往會對居民的生活產生一定的影響甚至是侵犯。比如超市的班車會讓本來周圍就狹小的道路造成交通擁堵，以及噪音大、價格高等問題，這些問題也會讓社區商業的便利性變成對居民的困擾。而目前尚處于起步階段的北京社區商業也正慢慢暴露出發展上的種種問題。

　　中國商業經濟學會副會長、人民大學商學院教授黃國雄曾表示，社區商業直接面向百姓，既是商業行為，也應該作為民生工程，社區商業的首要目的是保障居民基本生活需求。

　　社區商業未來發展從規劃做起

　　社區商業在北京處于剛剛起步的階段，未來市場潛力還有很大空間，甚至曾有人說，未來北京商業發展很大程度取決于社區商業。

　　曾經有專家表示，社區商業較為理想的模式應該是一種名為“5、10、20”的標準化商業社區模式，即社區居民在5分鐘內能夠到達社區零售網點;10分鐘內能夠通過步行，或借助簡單交通工具到達社區商業中心;20分鐘內借助交通工具能夠到達區域型商業中心。目前社區商業的狀態離此目標還相距甚遠，而且要做到第一條“5”這一環節時就已經出現了諸多問題。

　　想要在5分鐘內到達一些社區零售網點，那么社區商業自然要帶有住宅底商的特點。據了解，其實很多房地產開發商在社區設計之初會考慮到配套商業的問題。但目前房價上漲勢頭過于迅猛，所以出租或出售的費用也節節攀升，自然對一些微利行業形成了較高的門檻。就算一些商家入駐，也往往會將高出的租金部分以抬高商品價格的形式轉嫁給消費者，導致資金實力差的小商戶難以維系;所以，就會有一些擁有一定資金的大企業入駐，但是入駐后，因為企業經營的特性，就會形成物美超市之類的噪音問題。這樣也就形成了一個“死循環”。

　　對于物美超市來說，這是從來沒碰到過的問題。對于社區商業來說，這更是需要思考的問題。想要做好社區商業，從規劃階段開始就要做到全面考量。首先與周圍居民的和諧相處就是最重要的一環，所以在商家規劃之初對于如何不打擾居民生活、不侵犯居民生活空間是重要一環。在出現問題時也應及時做到與周圍居民進行良性的溝通與協調，避免發生類似于砸玻璃之類的過激事件。

　　此外，目前北京社區商業仍存在諸多短板，其實便利店應是社區商業的基本業態，僅這一環節，北京與上海、廣州相比，就存在差距。而由于店鋪的租金不菲，不少店鋪為了降低風險、盡快收回成本，都會選擇餐飲業務經營，造成同質化競爭，使得社區商業配套不具備應有的多元化服務業態。
 　�。ū本┥虉� 姜子謙/文 李鐸/攝）

　　社區商業不和諧由誰來解決?

　　因不堪忍受超市運貨車的輪子與地面摩擦產生的噪音，今年11月28日晚北京豐臺區豐體時代小區5、6號樓的20多戶居民封閉了物美超市的三樓倉庫，不讓超市再使用倉庫，在報警之后事態才得以緩解。

　　按道理說社區商業應該是惠民利民的，為什么會出現與居民之間如此之大的矛盾呢?筆者認為，社區商業運營細則的不完善和監管部門的失位是造成矛盾的主要原因。

　　社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。與其他的商業項目相比，社區商業要突出三個特點：第一要有配套，要考慮方方面面;第二要方便;第三要快捷。目前我國的社區商業還處于起步發展階段，整體面臨著“規模不適合、布局不合理、業態不齊全、結構不適用、運營管理不規范、整體不和諧”的困境。前面物美超市的例子，就是社區商業在配套布局上出現了問題，沒有考慮到倉庫選擇的位置與居民樓太近，這樣因為運貨帶來的噪音影響了居民的正常生活。根據相關報道，從2009年11月物美超市開業以來就存在噪音擾民的問題，居民多次找物美、居委會協商，但一直沒有解決。從這個角度考慮，在處理問題的及時性上也存在著不和諧。居民在忍受了長達一年的困擾折磨之后，不得不采取了自救行動。所以，社區商業不僅僅在出售商品服務上需講究方便快捷，而且還應體現在運營中出現問題的解決上。

　　除了社區商業本身的缺陷，監管部門的失位也是我們需要正視的問題。按照現有法規，在居民區開設的企業在開業前必須到環保部門遞交申請，由環保部門指定專業部門進行測評，合格的企業才能開門營業。

　　目前不少企業在這一環上都是走過場，都是等到出現問題后才想辦法善后。而且在問題的處理上，相關部門之間職能交叉、互相推諉，使得此類事件往往得不到有效根治，時常反復。還是拿上面的噪音擾民為例，作為環保監管的主體部門環保局無權取締相關企業，執法力度有限，只能交給工商局進行處理;而工商部門強調這類事件實在是太多，憑自身能力無法全部處理。所以，該小區居民交涉了一年問題都不能解決，也就不難理解了。

　　社區商業的初衷是更加方便快捷地為居民服務，而不是沒日沒夜地給百姓添堵。

　　其實只要政府部門間加強溝通協調，形成聯合之力規范社區商業;商業企業自律為民，將服務居民落到實處，“宜居社區”將不會遙遠。
　�。ㄗ髡邉⒉ㄏ抵袊�社科院財貿研究所服務經濟與餐飲產業研究中心研究部副主任）