固守最初投資策略拓展15年后，全球最大的零售商沃爾瑪在中國(guó)市場(chǎng)的投資態(tài)度突然逆轉(zhuǎn)。近日，沃爾瑪中國(guó)投資有限公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部高級(jí)總監(jiān)聶明凱在廣州出席某論壇時(shí)透露，2011年，該集團(tuán)除了租賃門(mén)店外也會(huì)開(kāi)始從政府或者開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，或者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有的租賃門(mén)店。

　　這是沃爾瑪?shù)谝淮蚊鞔_傳達(dá)將在中國(guó)買(mǎi)地自建門(mén)店拓展的明確信息。而在此之前，當(dāng)麥德龍、TESCO、宜家等跨國(guó)零售巨頭搶先作出大膽嘗試，沃爾瑪卻多次表示“不會(huì)在中國(guó)采取購(gòu)地自建”的發(fā)展模式。這一轉(zhuǎn)變被分析人士解讀為，由于全球經(jīng)濟(jì)的變化，美國(guó)沃爾瑪在中國(guó)的戰(zhàn)略重點(diǎn)已從之前的“采購(gòu)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向加速挖掘“消費(fèi)市場(chǎng)”。而被他們認(rèn)為是另一佐證的是，沃爾瑪深圳山姆會(huì)員網(wǎng)上商城已經(jīng)上線并入股京東商城，這可能是“網(wǎng)上沃爾瑪”中國(guó)拓展的前奏。

　　兩條腿走路

　　“我們從以下三個(gè)方面開(kāi)展工作：第一，從政府購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán);第二，從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，或者是和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)；第三，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有的租賃門(mén)店。”據(jù)聶明凱透露，對(duì)于山姆會(huì)員店他們的目標(biāo)定位在全國(guó)的一至二線城市，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)定位在全國(guó)一至四線城市。而山姆會(huì)員店的土地面積要求為30-40畝，而對(duì)沃爾瑪廣場(chǎng)的土地要求約為20畝。

　　“沃爾瑪目前已經(jīng)在大連拿了塊地，準(zhǔn)備打造山姆會(huì)員商店，這應(yīng)該是其中國(guó)第一個(gè)自購(gòu)地項(xiàng)目。”與沃爾瑪長(zhǎng)期合作的一家公司高層向記者透露，它們?cè)趶B門(mén)也可能會(huì)購(gòu)入地塊自建山姆店，一個(gè)購(gòu)地自建的購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目也被證實(shí)落戶四川省巴中市。但“以前的發(fā)展商和業(yè)主與沃爾瑪仍在繼續(xù)合作。

　　“沃爾瑪正開(kāi)始嘗試采用兩條腿走路的拓展模式，不過(guò)這并不意味著公司一下就要改變之前的發(fā)展模式。”一位沃爾瑪內(nèi)部人士表示，聶明凱所在的部門(mén)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部和之前的租賃管理部平級(jí)，統(tǒng)統(tǒng)由沃爾瑪業(yè)務(wù)發(fā)展部管理，也就是說(shuō)，與TESCO將購(gòu)物中心作為另一主營(yíng)業(yè)務(wù)不同的是，購(gòu)地自建是沃爾瑪尋求拓展的一種嘗試。

　　租金攀升擴(kuò)張受抑

　　“自建物業(yè)周期較長(zhǎng)，租賃物業(yè)在一定程度上加快了連鎖超市擴(kuò)張的步伐。”香港道亨證券零售業(yè)分析師江智慧表示，租賃物業(yè)令現(xiàn)金流更均勻，投資風(fēng)險(xiǎn)更小。但隨著商業(yè)地產(chǎn)的升溫，城市有限商圈的飽和以及不斷增加的商業(yè)物業(yè)租賃成本，使零售商在中國(guó)很多城市優(yōu)質(zhì)商圈選址的難度日益加大。

　　高力國(guó)際最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，受旺盛的消費(fèi)市場(chǎng)需求刺激，廣州商鋪第一季度整體空置率下降1 .1個(gè)百分點(diǎn)，首層租金則錄得環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。前三個(gè)月，廣州購(gòu)物中心首層平均租金水平較上季度上升3.2%至每月每平方米人民幣733.9元。據(jù)悉，去年一線城市大賣(mài)場(chǎng)的日租金每平方米1-3元，而二三線城市的日租金則每平方米不足1元，對(duì)主要成本來(lái)自房租和人工的零售行業(yè)來(lái)說(shuō)，租金上漲造成了很大壓力。

　　“TESCO進(jìn)入中國(guó)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)期限要運(yùn)營(yíng)30-40年時(shí)間。為此，我們勢(shì)必要考慮物業(yè)設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否適合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”T ESC O中國(guó)地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官霍蘭樂(lè)之前在接受南都記者采訪時(shí)曾表示，開(kāi)發(fā)自己的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于超市的選址有更多的靈活性。同樣是為打破在中國(guó)一線城市拓展緩慢的僵局，麥德龍成立了發(fā)展房地產(chǎn)董事會(huì)。

　　中國(guó)消費(fèi)力促轉(zhuǎn)型

　　沃爾瑪無(wú)疑面臨同樣的難題。與家樂(lè)福一樣，沃爾瑪之前在中國(guó)市場(chǎng)上也沒(méi)有采用購(gòu)地自建的擴(kuò)張模式，而是與深國(guó)投、嘉德置地等投資公司合作。但在歐美，它卻擁有大量商業(yè)物業(yè)。

　　“此前，沃爾瑪在中國(guó)每年保持220億美元的采購(gòu)量，與其貢獻(xiàn)的利潤(rùn)相比，中國(guó)市場(chǎng)的銷(xiāo)售微不足道。”一位不愿透露姓名的分析人士表示，但隨著中國(guó)制造業(yè)成本的不斷上漲與人民幣對(duì)美元的不斷升值，沃爾瑪在中國(guó)的采購(gòu)份額逐漸減少。與之一同變化的是，沃爾瑪在中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)逐年遞增，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)領(lǐng)跑歐美市場(chǎng)。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　上漲的租金不斷抬高沃爾瑪維持每年高速增長(zhǎng)的門(mén)檻

　　去年底不包括好又多門(mén)店在內(nèi)，沃爾瑪門(mén)店總數(shù)已達(dá)到219家，其在中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始體現(xiàn)。不過(guò)，根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)連鎖百?gòu)?qiáng)排名，沃爾瑪單店平均產(chǎn)出不足2億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大潤(rùn)發(fā)的3.5億元以及家樂(lè)福的2.3億元。對(duì)此有部分零售業(yè)人士認(rèn)為，上漲的租金不斷抬高沃爾瑪維持每年高速增長(zhǎng)的門(mén)檻，而現(xiàn)有物業(yè)合作伙伴硬件規(guī)劃的硬傷在一定程度上影響了沃爾瑪?shù)陌l(fā)揮。大潤(rùn)發(fā)的高層就曾公開(kāi)表示，在一些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的沃爾瑪超市，半個(gè)小時(shí)也找不到入口。為此，拓展策略的轉(zhuǎn)型，將使沃爾瑪在中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)贏得更多的主動(dòng)權(quán)。
　　（南方都市報(bào) 田愛(ài)麗）