“如果說阿里巴巴主要是象征中國互聯(lián)網(wǎng)時代要富起來的夢想，萬達商業(yè)地產(chǎn)或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產(chǎn)階級，想要像發(fā)達國家的上中產(chǎn)階級一樣生活的夢想”，瑞銀在對萬達商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)給出3060億-3760億元人民幣的估值時這樣描述。

　　12月15日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)結(jié)束在香港的公開發(fā)售，并將在圣誕節(jié)前夕的12月23日開始在聯(lián)交所主板掛牌交易。時代周報記者從某投行處獲悉，除了此前披露的基石投資者，萬達商業(yè)地產(chǎn)國際配售已經(jīng)獲得8倍超額認購，“主流券商云集，國際級投資者擠爆全場，爭相認購，香港股市已經(jīng)很久沒這么熱鬧了。”該人士感慨。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬達集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對時代周報記者表示：萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后，對企業(yè)而言主要有兩方面的重要影響。第一為上市融資，為企業(yè)發(fā)展提供資金支持。萬達商業(yè)地產(chǎn)雖然擁有大量資產(chǎn)，但是不少商業(yè)物業(yè)占用了大量資金，而部分物業(yè)租金收益差，影響到萬達商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流，通過上市，可以增加融資渠道;另一方面，萬達商業(yè)地產(chǎn)上市可以提高品牌知名度，尤其是在國際上提高知名度，為以后戰(zhàn)略擴張做準(zhǔn)備。更為重要的是：王健林將通過線上連環(huán)，形成一個真正的消費閉環(huán)。

　　并非為高負債而上市

　　據(jù)悉，萬達商業(yè)地產(chǎn)的股份代號為“03699.HK”，將以每手100股H股在聯(lián)交所主板進行買賣。根據(jù)超額配股權(quán)，承銷商代表有權(quán)于國際承銷協(xié)議日期起計至香港公開發(fā)售遞交申請截止日期后30日內(nèi)隨時要求公司按國際發(fā)售的每股發(fā)售股份相同的價格額外發(fā)行及配發(fā)最多9000萬股發(fā)售股份，相當(dāng)于初步提呈的發(fā)售股份約15%，以補足國際發(fā)售的超額分配。

　　若超額配股權(quán)獲全面行使，則額外發(fā)售股份將占緊隨全球發(fā)售完成及超額配股權(quán)獲行使后公司經(jīng)擴大股本的約1.97%。

　　倘超額配股權(quán)未獲行使，假設(shè)發(fā)售價為每股H股45.70港元，公司估計在扣除全球發(fā)售支付的承銷費用、傭金及估計開支后，公司將收取的全球發(fā)售所得款項凈額估計約為266.79億港元。

　　這和此前市場預(yù)期的60億美元有不小的差距，但一位接近萬達商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)并非為高負債問題而上市。

　　作為中國唯一實現(xiàn)全國化布局的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬達商業(yè)地產(chǎn)目前項目覆蓋超過中國94%的省、市、自治區(qū)和超過89%的一、二線城市。萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下完工和在建的159座萬達廣場和8座萬達城遍及國內(nèi)29個省份的112座城市，其已經(jīng)完工和在建的物業(yè)面積接近3000萬平方米。

　　伴隨著萬達商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，其負債率也在不斷攀升，截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元;今年上半年凈負債率高達87.8%。

　　“凈負債率反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對關(guān)系，凈負債率高的企業(yè)未必風(fēng)險大，主要看其負債結(jié)構(gòu)，比如長期貸款的比例，同樣凈負債率也不是越低越好，這意味著企業(yè)經(jīng)營效率不高”，前述人士對時代周報記者表示。

　　2011-2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也在節(jié)節(jié)升高，分別為47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,這一數(shù)字升高至51.6%，不過相較于上市房企63%左右的資產(chǎn)負債率，萬達商業(yè)地產(chǎn)的情況要好得多。

　　值得注意的是，截至2014年10月31日，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有獨立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動用803.68億元，而638.23億元尚未動用。

　　此前的一次采訪中，談及萬達商業(yè)地產(chǎn)的超高速發(fā)展時王健林表示：“萬達是有追求的企業(yè)，不然我們現(xiàn)在也用不著這么拼命了，現(xiàn)在發(fā)展成這樣，我完全可以一邊工作一邊休息，很多比我年輕的企業(yè)家都要退休了。我就是在想，還有自己的目標(biāo)沒達到，做一個最大的不動產(chǎn)公司以后，還有就是要做一個最大的文化集團之一。”

　　萬達旅業(yè)串起萬達消費鏈

　　據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)“聆訊后資料”披露，第三季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預(yù)披露顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)2011-2013年的營業(yè)收入分別為507.72億、590.91億、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元。

　　同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)對2014年全年業(yè)績預(yù)測也有所提高。萬達商業(yè)地產(chǎn)在“聆訊后資料”中預(yù)計，2014年實現(xiàn)凈利潤由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤(不包括公允價值收益)由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。

　　面對香港市場近年來最大規(guī)模的IPO，各路機構(gòu)早已摩拳擦掌，12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數(shù)量增至12名，基石投資者合計認購的股份價值也增至約20.94億美元(約156億港元)，其中科威特投資局、中國人壽和平安保險承諾各投入3億美元，Och-Ziff投資2.5億美元，荷蘭退休基金APG承諾投資2億美元，新增的富邦人壽將認購價值1億美元的股份。以發(fā)行中間價計，約占發(fā)售股份的59.22%。

　　與9月份第一次披露資料相比，新的招股說明書還顯示：萬達商業(yè)地產(chǎn)已于今年10月把西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權(quán)出售給母公司萬達集團。

　　據(jù)披露，上述三公司運營的西雙版納項目、青島游艇產(chǎn)業(yè)園以及大連金石國際度假區(qū)項目股權(quán)均為萬達商業(yè)地產(chǎn)今年1月份剛剛從萬達集團接手，并被裝入上市資產(chǎn)包，而目前又被抽離。通過此次出售，萬達商業(yè)地產(chǎn)回籠資金41.35億元。

　　盡管旅游項目因處在投資期而被拿出上市公司，但這些項目的潛力依然被看好。此前王健林接受媒體采訪時表示：“西雙版納項目要到2015年才會全面開業(yè)，它是一個結(jié)合當(dāng)?shù)卮鲎逦幕龅纳降芈糜雾椖浚隙▽Ξ?dāng)?shù)氐穆糜卫瓌邮欠浅＞薮蟮模凳强梢灶A(yù)期的”。

　　為了配合旅游項目，萬達集團在1年前成立了萬達旅業(yè)，并在一年時間內(nèi)掀起并購的滔天巨浪，先后收購了位于湖北、北京、江西、安徽、深圳、青島、無錫、浙江、南京的11家旅行社。此前，萬達旅業(yè)方面曾表示，預(yù)計2015年年收入將達到100億元，成為中國旅游行業(yè)的資源掌控型旅行社企業(yè)，而2016年預(yù)計收入將達到400億元，沖刺世界文化集團前20名。

　　并購后的萬達旅業(yè)將起到穿針引線的作用，將萬達旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)、百貨行業(yè)都串聯(lián)起來，除此之外，王健林還表示，未來可能進軍航空業(yè)，把旅業(yè)這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈做完整。

　　10月30日，第一百家萬達廣場在昆明開業(yè)時，王健林還對記者表示：“3年之內(nèi)，萬達旅行社的收入要達到200億元，做到全國最大，2020年，到萬達旅游項目(度假區(qū)、萬達城、酒店)的人次，將接待超過2億人次，(成為)世界第一大旅游企業(yè)，超越目前全球最大的旅游公司迪士尼(2013年的接待人次是1.3億人次)”。

　　在多位分析師看來，萬達集團的騰挪是出于估值的考慮。但假以時日，當(dāng)萬達集團的旅游產(chǎn)業(yè)成熟后，將其單獨拆分上市亦有可能。

　　搭建O2O平臺打造消費閉環(huán)

　　根據(jù)更新的招股說明書，“騰百萬”(騰訊、百度、萬達)聯(lián)手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中，給予了投資者對于這家傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更大的想象空間。

　　今年8月，萬達商業(yè)地產(chǎn)的控股股東萬達集團牽手騰訊、百度進行跨界合作，“騰百萬”擬成立電子商務(wù)合營企業(yè)，建立一個從網(wǎng)上到網(wǎng)下，即O2O的電子商務(wù)業(yè)務(wù)模式，預(yù)期主要實現(xiàn)整合騰訊、百度及其關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營的若干網(wǎng)上業(yè)務(wù)和服務(wù)，及大連萬達集團與其關(guān)聯(lián)公司從事的網(wǎng)下業(yè)務(wù)和服務(wù)，還有基于大數(shù)據(jù)的合作等。

　　這家名為“Wanda Information”的公司，于2014年1月16日在英屬處女群島注冊成立，萬達商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬達集團、騰訊以及百度分別持有合營公司70%、15%以及15%的股權(quán)，并規(guī)劃投資50億元，在3年內(nèi)完成注入。這也意味著，萬達商業(yè)地產(chǎn)未來將承擔(dān)部分電商O2O業(yè)務(wù)的投資。

　　“目前O2O在中國剛剛起步，成功案例還不多見，這種模式非常適合服務(wù)類消費，目前很多傳統(tǒng)的百貨零售企業(yè)觸電也都青睞這種模式”，正望咨詢總裁兼首席分析師呂伯望告訴時代周報記者。

　　今年6月30日，從花樣年集團分拆出來的國內(nèi)首個社區(qū)服務(wù)營運商彩生活在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率遠高于萬科、中國海外等房企龍頭。這家被方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級分析師張常新稱為“十倍潛力股”的公司，最吸引投資者的并不是它的物業(yè)服務(wù)，而是其社區(qū)O2O前景。

　　同樣的模式搬到商業(yè)地產(chǎn)同樣適用，據(jù)悉，萬達目前擁有中國最大的線下消費平臺，萬達廣場客流量今年底將突破15億人次，“萬達電商最核心的就是兩點：大會員、大數(shù)據(jù)，更重要的是成為會員之后，(萬達)所有的業(yè)態(tài)可以消費”，在南寧簽下了關(guān)于開發(fā)桂林萬達文化旅游城項目的協(xié)議后，王健林對記者表示。

　　在殷旭飛看來，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險高、資金壓力大，通過涉足其他行業(yè)可以分散風(fēng)險，增加盈利點。院線、百貨、文化、旅游等產(chǎn)業(yè)的融合，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，成為多面服務(wù)運營商，有力提升企業(yè)抗風(fēng)險能力和持久盈利能力，產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，也有溢出效益的利好。萬達集團線下資源龐大，電商可謂是線上資源整合平臺，通過電商這一平臺將線上和線下資源整合起來，實現(xiàn)O2O的運營模式，提高運營靈活性，提高實體產(chǎn)業(yè)盈利水平。

　　今年10月底，王健林曾向媒體透露，萬達集團正在籌建大數(shù)據(jù)中心，最快可于明年7月底投入使用，“另外還有大概幾十個軟件正在研發(fā)”。另外，萬達集團也正在做網(wǎng)上旅行社，將線上線下業(yè)務(wù)相結(jié)合。

　　根據(jù)招股書披露，目前合作處于初級階段，合營企業(yè)尚未成立，預(yù)計2017年前，萬達商業(yè)地產(chǎn)對該合營企業(yè)的資本投資承擔(dān)不超過17.5億元。

　　在電子商務(wù)專家莊帥看來，萬達用戶消費數(shù)據(jù)的意義還不局限于此，它同樣意味著萬達能夠統(tǒng)計出每個商戶不同時段的客流量信息，這將被用于萬達廣場整體的規(guī)劃和作為其每次對外招商的參考標(biāo)準(zhǔn)。甚至，萬達集團能夠獲知一些商戶的收益流水，這將成為其邁向金融領(lǐng)域的支撐點—通過它來判別是否為部分有需求的商戶提供小額貸款。

　　此前，王健林曾對時代周報記者表示：萬達金融集團將在今年四季度或者明年上半年成立。萬達本是一個擁有商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、院線、兒童產(chǎn)業(yè)和連鎖百貨等業(yè)務(wù)的綜合商業(yè)體，全方位覆蓋衣食住行方方面面，再加上金融業(yè)和資本市場的支撐，再通過線上連環(huán)，至此，萬達集團將形成一個真正的消費閉環(huán)。

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　　萬達集團九年曲折上市路

　　作為中國最大、世界第二大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運營商，萬達商業(yè)地產(chǎn)上市之路歷時9年，可謂一波三折。沒有像萬科一樣早在上世紀(jì)90年代初，內(nèi)地股市剛剛試點時便登上資本市場，也錯過了2006年開始的那波行情并獲得成長性溢價，但萬達商業(yè)地產(chǎn)依然在重資產(chǎn)運作下，以1301.1億元的銷售額躋身2013年房地產(chǎn)銷售排行榜的前三強。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)上市路可以追溯到2005年。2000年，萬達集團經(jīng)過多番摸索，最終確立了走商業(yè)地產(chǎn)之路，但直到2003年，還處在最初的賣商鋪模式中，直到2004年，通過寧波的項目，萬達集團最終確立了綜合體的商業(yè)概念，此后，萬達廣場開始遍地開花，紅遍全國。

　　2005年時，萬事俱備的萬達商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)備上市，萬達集團董事長王健林曾對時代周報記者描述過那段歷史，“本來有機會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs”，“麥格理來了個老板，說做REITs的好處就是你可以用很少的資金控制公司，REITs它不是一個真實的公司實體，需要有管理公司來管理這個基金，這個管理公司注冊資金很小，而且融資永遠不受限制，只要建了物業(yè)就可以裝進去，就可把錢拿回來，等于兩只手(賺錢)”。

　　覺得“這事靠譜”的王健林成立了一個公司，把9家萬達廣場都裝了進去，但當(dāng)時在亞洲開REITs的只有新加坡和澳大利亞，香港準(zhǔn)備開REITs，但表示發(fā)行第一只REITs的必須是香港企業(yè)。

　　一年后，香港領(lǐng)匯基金上市，但是萬達商業(yè)地產(chǎn)等到的卻是十號文。2006年，商務(wù)部出臺《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》(俗稱“十號文”)后，禁止民營企業(yè)走紅籌模式，包括萬達商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，沒有一家中國企業(yè)能夠?qū)徟^關(guān)、實現(xiàn)紅籌上市。

　　此后，萬達商業(yè)地產(chǎn)多次準(zhǔn)備IPO，都功虧一簣。

　　直到2013年4月，萬達集團才斥資5.4億元人民幣成為恒力地產(chǎn)第一大股東，并借殼恒力地產(chǎn)，實現(xiàn)在香港上市，并將恒力地產(chǎn)更名為萬達商業(yè)地產(chǎn)，今年8月，再次更名為萬達酒店發(fā)展有限公司(以下簡稱“萬達酒店”)，定位轉(zhuǎn)為萬達自有品牌酒店在海外投資和運營的平臺。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)持有萬達酒店65.04%的股權(quán)，后者持有的資產(chǎn)包括桂林萬達廣場項目、西班牙馬德里項目、英國倫敦項目及美國芝加哥項目等。作為附屬公司，萬達酒店也屬于此次上市資產(chǎn)的一部分。

　　“現(xiàn)在(萬達酒店)是這次上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)的子公司，其定位是萬達海外酒店的投資和開發(fā)平臺，它的所有業(yè)務(wù)都是包含在萬達商業(yè)地產(chǎn)下面，(二者業(yè)務(wù))不存在重合問題。”萬達商業(yè)地產(chǎn)董事會秘書劉朝暉表示。

　　在萬達商業(yè)地產(chǎn)沖刺港股IPO的同時，萬達院線也在推進A股的上市進程。根據(jù)最新消息顯示，萬達院線首發(fā)審核日前已獲發(fā)審委通過，按照目前發(fā)行程序，最快1個月內(nèi)可拿到發(fā)行批文，趕在今年年底登陸A股。

　　加上去年12月18日，萬達集團旗下的美國AMC院線公司正式登陸紐交所，以此計算，今年年內(nèi)，萬達集團旗下將擁有4家上市公司。
　　（時代周報 記者 趙卓 王健蕓/制圖）