一邊擁抱格力董明珠、TCL，一邊頻繁招攬基金、信托機構(gòu)。即便是硬氣的王健林也不得不承認，一家難以獨大，抱團好“乘風”。

　　1月14日下午，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司宣布，在2015年1月13日，萬達商業(yè)分別與中國光大控股有限公司的附屬公司光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實資本管理有限公司、四川信托有限公司及快錢支付清算信息有限公司簽署設立合作投資消費平臺的投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元，建設約20余座萬達廣場。

　　針對此次合作，萬達商業(yè)強調(diào)稱：“這標志著萬達商業(yè)‘輕資產(chǎn)’模式正式啟動，公司將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。”

　　資本搭臺 萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型第一步

　　根據(jù)框架協(xié)議，在2015年至2016年這兩年期間，光大控股、嘉實資本、四川信托和快錢等其他合作方擬進行首批投資合計約240億元，建造約20座萬達廣場。

　　而萬達商業(yè)地產(chǎn)稱，該公司受這四家合作公司委托負責選址、建設、冠名、招商、運營及管理，并與合作方按一定比例分享租金凈收益。

　　“這標志著萬達商業(yè)‘輕資產(chǎn)’模式正式啟動。”針對此次合作，萬達商業(yè)進一步指出，經(jīng)過一年多研發(fā)，公司推出了一種專門設計的輕資產(chǎn)萬達廣場模式。

　　據(jù)萬達商業(yè)方面介紹，萬達廣場將由合作機構(gòu)專項基金投資，萬達商業(yè)負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)。

　　而在所有權(quán)和收益方面，萬達商業(yè)指出，這種模式所投資的項目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益則由萬達商業(yè)與投資方按一定比例分成。

　　值得一提的是，就在此次公布的公告最后，萬達商業(yè)進一步指出，公司未來計劃與更多投資者簽署類似投資合作協(xié)議，進一步提升租金分成收入。

　　這就意味著此次與光大等四家公司的合作只是開始，未來這一模式或?qū)⒊蔀槌B(tài)。萬達商業(yè)方面強調(diào)：“輕資產(chǎn)模式的推出標志著萬達商業(yè)已進入用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準賺錢的階段。”

　　遺憾的是，當天公告僅簡單說明雙方合作事宜，并未公布更多具體細節(jié)。對此，標準普爾董事總經(jīng)理李國宜對觀點地產(chǎn)新媒體指出，雖然目前不清楚雙方合作的具體細節(jié)，但萬達商業(yè)這種合作方式應該和資產(chǎn)管理公司的方式差不多。

　　據(jù)其分析，房企做輕資產(chǎn)，一般主要是成立資產(chǎn)管理公司，由基金、信托等金融機構(gòu)出錢，公司主要負責運營、管理等工作;“這也正是萬達商業(yè)選擇的方式”。

　　“輕資產(chǎn)是企業(yè)國際化的重要趨勢，萬達也正在嘗試”。萬達集團相關(guān)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，這也是萬達集團轉(zhuǎn)型的重要部分。

　　就在2014年12月20日武漢活動現(xiàn)場，萬達集團董事長王健林便宣布，到2020年，萬達總資產(chǎn)將要過萬億，并向“生活消費及文化娛樂綜合型平臺提供商”轉(zhuǎn)型，具體方案將在2015年1月17日公布轉(zhuǎn)型方案。

　　如今，在整體轉(zhuǎn)型方案的兩天前，作為萬達集團的基礎(chǔ)，萬達商業(yè)率先發(fā)聲，邁向輕資步。該公司坦言：“輕資產(chǎn)模式有利于其迅速擴大規(guī)模，提高市場占有率。”

　　救贖“以售養(yǎng)租”? 王健林將“輕重并舉”

　　讓外界疑惑的是，為什么萬達商業(yè)要做輕資產(chǎn)?

　　李國宜便表示不理解，通常面臨財務風險的企業(yè)才不得不做輕資產(chǎn)，“如果說萬達商業(yè)上市前負債率很高，選擇輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還可以理解;但是上市后，萬達商業(yè)也算有錢了，為什么還要進行輕資產(chǎn)，這就有點難以理解了”。

　　不過，翻閱萬達商業(yè)相關(guān)報表，或許可一窺其中因由。就在1月7日，萬達商業(yè)公布其上市之后的首份成績單。截至2014年12月31日，其合同銷售收入約1601.5億元，而租金回款額僅為110.8億元，以此計算，2014年度萬達商業(yè)地產(chǎn)租金收入占總收入不到10%。

　　而根據(jù)萬達商業(yè)招股書所披露，截止2014年6月底，該公司已完工投資物業(yè)組合的建筑面積高達為1470萬平方米。而對于未來萬達商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)規(guī)模上，有業(yè)內(nèi)曾預計，萬達的持有物業(yè)將會在2015年超過全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國西蒙公司的2450萬平方米。

　　顯而易見，對萬達商業(yè)而言，盤活龐大的持有物業(yè)，提高租金收入比例將成為重中之重。對此，李國宜表示贊同，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商，無論是長期持有或租賃，均要沉淀大量資金，進行輕資產(chǎn)嘗試也可以理解;但“怎么樣實現(xiàn)輕資產(chǎn)，這是一個大問題”。

　　據(jù)萬達商業(yè)方面透露，此次新模式所投資項目中，將沒有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，“正是一種準金融投資行為，對投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益”。

　　而此前萬達商業(yè)一直為外人熟知的便是“以售養(yǎng)租”模式，即城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達廣場。

　　不少分析認為，未來萬達商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租模式或?qū)⒂龅桨l(fā)展的天花板，這也是萬達商業(yè)上市首日破發(fā)時市場給予其的最大擔憂。

　　根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)招股文件，其2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流已大幅降至115億元，2013年進一步降到68億元，而2014年上半年已變?yōu)樨?9.5億元。

　　盡管一直堅稱“沒有天花板”，王健林卻一直努力治療“以售養(yǎng)租”的后遺癥。萬達商業(yè)便指出，過去公司是重資產(chǎn)模式，現(xiàn)在將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

　　在其看來，輕資產(chǎn)模式正填補了此前“以售養(yǎng)租”模式的短板，企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動影響，變得更加安全。

　　此外，萬達商業(yè)認為，實行輕資產(chǎn)模式，其不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。
　　（觀點地產(chǎn)網(wǎng) 郭凈凈）