6月10日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布前5月業(yè)績(jī)，在合同銷售面積同比增速達(dá)45.8%的情況下，該公司合同銷售額較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。而與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)來自租賃的收入則保持了三成增長(zhǎng)速度，據(jù)披露，來自租賃收入同比增長(zhǎng)34%至55.89億元。

　　對(duì)此，相關(guān)分析人士認(rèn)為，這應(yīng)得益于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)龐大城市布局和過往沉淀大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。不過，萬達(dá)未來要實(shí)現(xiàn)一萬億資產(chǎn)的規(guī)模，在目前一二線城市布局基本結(jié)束后，其未來的重點(diǎn)就必將是三四線城市。

　　所以，資深的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在未來越來越龐大的三四線擴(kuò)張沖動(dòng)驅(qū)動(dòng)下，萬達(dá)今年以來也不再提過往曾引以為豪的“以售養(yǎng)租”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而開始高調(diào)宣誓將面向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。

　　于是乎，5月萬達(dá)與萬科高調(diào)聯(lián)姻。緊接著6月伊始，就祭出了首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品——“穩(wěn)賺一號(hào)”。

　　然而，大象轉(zhuǎn)身或一不小心就進(jìn)了瓷器鋪。號(hào)稱中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的航母，萬達(dá)雖已吹響了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的號(hào)角。不過，在隔壁老王口中的輕資產(chǎn)還缺些什么?

　　商業(yè)地產(chǎn)之重

　　時(shí)間回到萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)港股上市那一刻，在歷時(shí)多年終于如愿登陸港股之際，王健林其實(shí)是被冷冰冰的香港資本市場(chǎng)上了一課。

　　去年圣誕節(jié)前夕(12月23日)，在一再折價(jià)的讓步下，萬達(dá)商業(yè)上市首日卻仍然跌破了48港元的發(fā)行價(jià)，降低2.6個(gè)百分點(diǎn)，收盤于43.8港元。

　　而此后一段時(shí)間，雖然萬達(dá)商業(yè)方面極力推薦，但仍難獲香港市場(chǎng)的歡心。而就在今年三月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，便有到場(chǎng)的萬達(dá)高管有些“情緒化”地說：“萬達(dá)在內(nèi)地名聲很大，但是香港媒體好像對(duì)于萬達(dá)不是特別了解。”

　　對(duì)此，當(dāng)時(shí)就有香港市場(chǎng)分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，盡管萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)過往非常成功的發(fā)展是有賴于其得意的“以售養(yǎng)租”模式。然而，對(duì)香港資本市場(chǎng)來說，這一模式看起來卻并不是那么完美。

　　據(jù)悉，萬達(dá)所謂的“以售養(yǎng)租”模式，就是萬達(dá)發(fā)展的城市綜合體中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由自己完成，萬達(dá)通過房地產(chǎn)銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場(chǎng)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱萬達(dá)商業(yè)2014年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司的銷售物業(yè)收入比重占到85.1%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入則只擁有9.6%，另有3.74%是酒店部分。

　　而在此前三年，2011年、2012年和2013年，萬達(dá)商業(yè)營(yíng)收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元，其中八成以上同樣是來自房產(chǎn)開發(fā)和銷售收入，物業(yè)租賃和管理收入極低。

　　因此，自萬達(dá)商業(yè)港股上市以來，萬達(dá)這一另類的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就一直面臨著已觸及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)天花板的疑問。有分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，過往萬達(dá)模式成立的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)能產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流，

　　但來自萬達(dá)商業(yè)上市招股文件就已顯示，在2014年上半年，該公司物業(yè)銷售收入同比已大幅下滑38.6%，為162.93億元，銷售成本卻高達(dá)99.28億元。

　　彼時(shí)，萬達(dá)商業(yè)就坦言，萬達(dá)商業(yè)此時(shí)營(yíng)收大降的一個(gè)原因就是，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，項(xiàng)目開發(fā)難度大大增加。招股文件顯示該年萬達(dá)住宅物業(yè)的銷售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬平方米下降至2014年上半年的59.29萬平方米。

　　因此，目前從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新銷售數(shù)據(jù)來看，今年前五月，在合同銷售面積同比增速已達(dá)到了45.8%的情況下，而萬達(dá)商業(yè)的合同銷售額僅僅較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。同時(shí)萬達(dá)今年也只定下銷售增長(zhǎng)5%的低調(diào)目標(biāo)。

　　對(duì)此，王健林在近期接受媒體訪問時(shí)就表示，躺著都能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過去。“萬達(dá)不能再走靠銷售賺現(xiàn)金流，投資萬達(dá)廣場(chǎng)這種重資產(chǎn)的路子。”

　　眾籌的資金池

　　其實(shí)，2015年1月，萬達(dá)就已高調(diào)宣布，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨后萬達(dá)亦分別與光大控股、嘉實(shí)資本、四川信托及快錢簽署協(xié)議，未來將投資240億元，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場(chǎng)。

　　6月7日，萬達(dá)首只類REITs互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品終于誕生。據(jù)悉，該產(chǎn)品名為“穩(wěn)賺1號(hào)”是萬達(dá)廣場(chǎng)首個(gè)眾籌項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工，且在2016年開業(yè)的只租不售的國(guó)內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目期限為7年。

　　萬達(dá)方面對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，該款產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)金額最少為1000元，最高為100萬元，產(chǎn)品預(yù)期年化收益率將超過12%。其中收益來自兩部分：租金收益預(yù)期年化6%，每年發(fā)放;物業(yè)增值收益預(yù)期年化6%，退出時(shí)一次性發(fā)放。

　　顯然，作為其面向互聯(lián)網(wǎng)金融的首次試水，萬達(dá)方面對(duì)此頗為重視。萬達(dá)指出，此次募集資金直接投向商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，“這是萬達(dá)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所邁出的第一步，是集團(tuán)第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要里程碑”。

　　不過，就此平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官莊諾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時(shí)則認(rèn)為，萬達(dá)“穩(wěn)賺一號(hào)”并非標(biāo)準(zhǔn)意義上的眾籌產(chǎn)品，“這個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是個(gè)債權(quán)融資計(jì)劃。”

　　莊諾進(jìn)一步對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，按照這個(gè)項(xiàng)目的詳細(xì)介紹，萬達(dá)主要是向社會(huì)公眾借錢，并向公眾保證有保本的收益，而眾籌項(xiàng)目則是不保證收益、風(fēng)險(xiǎn)更大的投資行為。

　　對(duì)此，就有業(yè)內(nèi)不愿具名人士指出，前期為了保證收益，回避風(fēng)險(xiǎn)，可能是以債權(quán)為主，可能后期會(huì)有更多眾籌形式。

　　實(shí)際上，為了給眾籌的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型試水保駕護(hù)航，王健林還專門講解這一產(chǎn)品。在他看來，這個(gè)眾籌產(chǎn)品就是左手投錢給右手，右手分錢再分給左手，“這條路如果走得好，連發(fā)兩期，預(yù)計(jì)一期50億元，不排除萬達(dá)今后就不再和外部投資機(jī)構(gòu)合作，只和內(nèi)部的快錢合作”。

　　但理想總是很豐滿，所謂“穩(wěn)賺一號(hào)”真能穩(wěn)賺?現(xiàn)在市場(chǎng)上也頗有一些質(zhì)疑聲音，有業(yè)內(nèi)人士便表示：“現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)這些融資創(chuàng)新很多，如果這個(gè)產(chǎn)品收益只能保證12個(gè)點(diǎn)，那去投資信托會(huì)不會(huì)好點(diǎn)?”

　　對(duì)此，有熟悉萬達(dá)的研究人士也指出，就萬達(dá)現(xiàn)在推出的“穩(wěn)賺一號(hào)”項(xiàng)目來看，作為其互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)，肯定能到示范效應(yīng)，因?yàn)榧幢氵@個(gè)眾籌沒有完成，萬達(dá)也會(huì)想辦法促成這個(gè)項(xiàng)目完成。

　　莊諾則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體謹(jǐn)慎分析稱，參加眾籌的人肯定要考慮項(xiàng)目未來的前景和收益。但鑒于電商的沖擊，實(shí)際上目前商辦企業(yè)的投資市場(chǎng)是在走弱的。“商場(chǎng)的投資熱情正在走弱，反而住宅由于有比較穩(wěn)定的收益，更為投資者青睞。”

　　三四線與輕資產(chǎn)

　　實(shí)際上，在王健林果斷宣布大象轉(zhuǎn)身的背后，更有他造一萬億萬達(dá)的雄心。但在這一野心下，萬達(dá)不能停下快速擴(kuò)張的步伐。那么，問題來了，萬達(dá)還能到哪里去擴(kuò)張?

　　對(duì)此，王健林發(fā)現(xiàn)地級(jí)城市和重要縣級(jí)市存有空白，“在中國(guó)很多地級(jí)市、人口比較多的縣或鎮(zhèn)，不要說現(xiàn)代化購(gòu)物中心，連個(gè)多廳的電影院都沒有，發(fā)展極度不平衡”。

　　或許，從萬達(dá)商業(yè)的2014年報(bào)中亦可知其一葉，截至2014年12月31日，萬達(dá)的總土地儲(chǔ)備是7594萬平方米，平均的土地成本僅為1187元/平方米。

　　其中，萬達(dá)商業(yè)在三線城市的建筑面積和租賃面積占比均最高，分別達(dá)到49.2%和48.1%;而二線城市達(dá)到40.7%、41.8%;但一線城市占比僅占一成多。

　　而今年以來，除了北京豐臺(tái)區(qū)四合莊商業(yè)金融地塊外，萬達(dá)商業(yè)目前所獲土地大多來自三線城市或二線副中心，如吉林長(zhǎng)春、四川成都、福建南平、河南三門峽、福建省三明市等。

　　即使已下定決心向三四線擴(kuò)張，但在王健林看來，這些城市整體并不是好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。“無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市都不可能有大的變化。因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。”

　　按照王健林自己算的賬，那些地方的房?jī)r(jià)最多就三四千元，成本就要3500元。未來，萬達(dá)商業(yè)發(fā)展或許便將受限于此。數(shù)據(jù)顯示，隨著萬達(dá)銷售面積的增多，其平均銷售均價(jià)已呈下降趨勢(shì)。

　　以今年數(shù)據(jù)為例，該公司前五月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額合共約為407.14億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)12.7%;但合同銷售面積同比增長(zhǎng)45.8%至444.5萬平方米。另外，近年來萬達(dá)的銷售毛利也在不斷下降，2012年這一數(shù)據(jù)是50.6%，2013年這便降至40.9%，2014年又微降至40.6%。

　　對(duì)此，王健林日前接受媒體采訪時(shí)就強(qiáng)調(diào)“絕對(duì)不能搞房地產(chǎn)銷售模式”。而他開出來的藥方就是改為投資模式可以在三四線城市發(fā)展。在他看來，未來將采取分享模式，萬達(dá)不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠保證成本。

　　看起來，針對(duì)“穩(wěn)賺一號(hào)”，萬達(dá)寄予萬分期待。萬達(dá)稱未來將充分靈活運(yùn)用社會(huì)資金，用更快的速度來完成開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的目標(biāo)，并逐步建立起萬達(dá)內(nèi)部的輕資產(chǎn)融資管道。

　　因此，在分析人士眼中，萬達(dá)實(shí)際就是利用快錢這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在縮小一部權(quán)益的情況下，去吸引更多社會(huì)資本投入，以期以比較小的財(cái)務(wù)杠桿來實(shí)現(xiàn)其規(guī)模擴(kuò)張的目的。

　　不過，這位熟悉萬達(dá)的分析人士也告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，單純依賴互聯(lián)網(wǎng)金融的這種眾籌模式，來實(shí)現(xiàn)萬達(dá)的輕資產(chǎn)并不是那么容易的。“其實(shí)有些東西預(yù)期很好，但或許很難推動(dòng)萬達(dá)這么龐大的體量。”

　　而對(duì)于萬達(dá)輕資產(chǎn)未來還有哪些可能方向?跟進(jìn)萬達(dá)的市場(chǎng)分析師就認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前對(duì)商業(yè)REITs監(jiān)管的逐漸放開或?qū)ζ溆袔椭�。“萬達(dá)可能需要把部分持有物業(yè)放入REITs資產(chǎn)包中來運(yùn)營(yíng)。”

　　投資者“風(fēng)口”說

　　6月10日，花旗發(fā)布報(bào)告指出，萬達(dá)潛在分拆REITs的概念，有助于其估值提高。“投資者對(duì)其銷售執(zhí)行力及前景看好，將會(huì)支持其股價(jià)重估，并預(yù)計(jì)有一定程度的上升空間。”

　　實(shí)際上，隨著萬達(dá)目前輕資產(chǎn)動(dòng)作的展開，曾經(jīng)十分平靜的萬達(dá)商業(yè)股價(jià)終于有了起伏。截止6月10日港股收盤，該公司股價(jià)是72.55港元，這已較其招股價(jià)漲幅已超過五成。

　　對(duì)此，嘗到資本市場(chǎng)甜頭的王健林日前接受媒體采訪也表示，上市最大的收獲就是促使我們要盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，確定轉(zhuǎn)型后，資本市場(chǎng)也給了萬達(dá)一個(gè)比較好的估值。

　　“研究資本市場(chǎng)的導(dǎo)向，就是說傳統(tǒng)模式一定要堅(jiān)決拋棄。”王健林總結(jié)后指出，基本就是要做三件事，就是做新的事、做高(高科技)的事、要做網(wǎng)(互聯(lián)網(wǎng))的事”。

　　實(shí)際上，除了萬達(dá)的首個(gè)眾籌產(chǎn)品外，當(dāng)前還為外界關(guān)注的，還有早前宣布的“萬萬合作”。5月15日，萬達(dá)與萬科高調(diào)宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，據(jù)悉其首次合作已落地成都。

　　市場(chǎng)普遍認(rèn)為，與萬科的合作，可以降低萬達(dá)商業(yè)位于二三線城市的庫(kù)存。相關(guān)分析師亦指出：“‘輕資產(chǎn)’轉(zhuǎn)型后，長(zhǎng)期掣肘萬達(dá)商業(yè)擴(kuò)張速度的資金瓶頸將得以化解，投資者對(duì)于這家公司的資產(chǎn)擴(kuò)張速度也將做重新評(píng)估。”

　　實(shí)際上，“無論萬達(dá)走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，還是提出互聯(lián)網(wǎng)的概念，這些都是比較討好資本市場(chǎng)偏好的，資本市場(chǎng)也會(huì)給予萬達(dá)較高的市場(chǎng)估值。”有熟悉港股的分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，資本市場(chǎng)會(huì)認(rèn)為，萬達(dá)愿意在資本市場(chǎng)有更多動(dòng)作，通過資本作用來推動(dòng)公司發(fā)展。

　　上述人士分析稱，其實(shí)萬達(dá)電商也是其輕資產(chǎn)布局的重要一環(huán)。“王健林之所以要建1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其目的也正是要為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)落地做準(zhǔn)備。”

　　據(jù)其分析，現(xiàn)在萬達(dá)要建很多萬達(dá)廣場(chǎng)，前期投入很大，因此其整體的財(cái)務(wù)報(bào)表可能不是很好看，但是隨著O2O平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)金融的逐漸落地，萬達(dá)以后可能通過這些附加值更高的業(yè)務(wù)來盈利，而房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)在以后則只是需要保證其基本的現(xiàn)金流。

　　不過，直至今天，“飛凡網(wǎng)”始終還未“非凡”，王健林的互聯(lián)網(wǎng)牌子還沒打好。因?yàn)榫驮谠缜暗?月3日，萬達(dá)電商CEO董策已于6月3日已正式從萬達(dá)電商離職。
　　（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 郭凈凈）