進京六年，“卓展購物中心”摘牌后，東北商業(yè)巨頭卓展帶著遺憾又或者是解脫離開了。在北京明確禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施局面下，藍色港灣接過的昔日燙手山芋變成了稀有的市場機會。五棵松商圈也在體育文化娛樂中心的明確定位中開始厚積薄發(fā)。

卓展離開

京西巨量商業(yè)迎來了它的第三任接盤者，“藍色港灣”將標識掛上，至此北京第二座藍色港灣亮相五棵松商圈。

從2010年收購到2015年傳出出售消息，卓展多次開業(yè)也多次爽約。在卓展時期，面對的是高端商業(yè)市場急轉(zhuǎn)直下的局面，奢侈品牌開店策略收縮，高端消費腰斬。

卓展曾經(jīng)的對標對象是北京新光天地（現(xiàn)更名北京SKP），交通、商務(wù)氛圍讓卓展購物中心顯出劣勢。新光天地緊鄰地鐵，卓展購物中心則距離地鐵需步行10多分鐘。新光天地位于CBD，擁有大量高端消費客群，卓展購物中心周邊雖有一些機關(guān)單位落戶，但并不集中。

藍色港灣接盤后，正一點點改變原卓展項目的狀況。連通地鐵是藍色港灣最先做出的重要一步。欠缺購物中心運營經(jīng)驗是東北卓展在京未能打開局面的主要原因之一。逐漸在京西步入正軌的藍色港灣已找到購物中心的運營感覺。

對于這座34萬平方米的商業(yè)項目來說，也許會迎來重生，但對于想在京大展拳腳的卓展來說徹底失利。曾有消息稱，卓展以60億元收購項目，但由于體量過大，經(jīng)營氛圍一直欠佳，多次傳出出售消息。有知情人士曾透露，卓展集團在市場上尋求出售時，潛在買家大多是主營零售的大佬。不過幾乎沒有一家進入實質(zhì)談判階段。卓展集團以高于市場價格估值出售。

直到2015年底，藍色港灣接盤卓展的消息塵埃落定。在經(jīng)歷去年一年的交接、改造后，2017年1月，藍色港灣正式成為了京西項目的第三個主人。

定位下調(diào)

高端是華熙樂茂到卓展時期這座商業(yè)項目一直追求的定位。到藍色港灣時間，終于決定不再高端，從兒童業(yè)態(tài)切入，重點轉(zhuǎn)向家庭客群。盡管從經(jīng)營效益上，兒童類業(yè)態(tài)并不理想，但從更為親民的家庭客群切入，藍色港灣找對了獲取客流的方向。

目前，商場三層已正式開放，藍色港灣五棵松店借鑒了朝陽公園店業(yè)態(tài)組合方式，著重布局兒童業(yè)態(tài)和體育運動用品。北京商報記者走訪看到，京西藍色港灣已引入了大白鯊家庭成長中心、水孩子嬰幼兒游泳館、紐約國際兒童教育、嘉文樂園等一批兒童特色品牌。據(jù)藍色港灣相關(guān)負責(zé)人介紹，東部藍色港灣兒童城是目前北京市針對兒童業(yè)態(tài)規(guī)劃的一站式成長體驗地。

兒童城曾是拉動藍色港灣朝陽公園店走出低谷的重要推手，吸納了眾多國際知名母嬰及兒童早教品牌，2012年開業(yè)后帶動客流量并提高了銷售業(yè)績。上述負責(zé)人表示，為了增加家庭性消費，藍色港灣五棵松店也將在兒童業(yè)態(tài)方面進行提升。另外，藍色港灣試圖將五棵松店5層升級為運動、戶外用品專區(qū)。這與朝陽公園店對運動品牌街升級的步調(diào)一致。

相比于對兒童、體育類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，卓展時期遺留的一層高端品牌組合再次跌入低潮階段。眾多奢侈品牌已有近半撤場，仍在堅守的Max Mara等品牌于年前進行打折促銷。目前，不少店鋪設(shè)有圍擋處于閑置狀態(tài)。

劫后重生

在《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》中明確提到，零售業(yè)禁止新建和擴建商品交易市場設(shè)施；禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施。這也意味著核心區(qū)新商業(yè)項目更為稀缺，真正步入存量激活時期。

此時接盤卓展，藍色港灣獲得的市場機會今非昔比。在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平看來，東部的藍色港灣已很成熟，不少品牌爭相進入，說明項目已有不錯影響力。品牌話語權(quán)漸強能讓藍色港灣在操盤卓展項目時會更為主動。

對于藍色港灣來說，已迎來了五棵松商圈最好的時期。五棵松文化體育中心初具雛形，以零售為主的HI-UP和籃球體育公園HI-PARK讓這一地區(qū)的體育娛樂中心定位更為突出。客流利器“宜家訂貨中心”進駐HI-UP，加上賽事客流，藍色港灣可與之聯(lián)動，從中獲益。

王永平表示，無論如何改變，藍色港灣五棵松店都難以一步到位，沒有明確的開業(yè)時間表，只能邊改邊開。“這個項目目前不能做得很出彩，只能先從困難中走出來活下去。”

（北京商報 記者：劉宇/王瑋）