進京六年，“卓展購物中心”摘牌后，東北商業巨頭卓展帶著遺憾又或者是解脫離開了。在北京明確禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的商業設施局面下，藍色港灣接過的昔日燙手山芋變成了稀有的市場機會。五棵松商圈也在體育文化娛樂中心的明確定位中開始厚積薄發。

卓展離開

京西巨量商業迎來了它的第三任接盤者，“藍色港灣”將標識掛上，至此北京第二座藍色港灣亮相五棵松商圈。

從2010年收購到2015年傳出出售消息，卓展多次開業也多次爽約。在卓展時期，面對的是高端商業市場急轉直下的局面，奢侈品牌開店策略收縮，高端消費腰斬。

卓展曾經的對標對象是北京新光天地（現更名北京SKP），交通、商務氛圍讓卓展購物中心顯出劣勢。新光天地緊鄰地鐵，卓展購物中心則距離地鐵需步行10多分鐘。新光天地位于CBD，擁有大量高端消費客群，卓展購物中心周邊雖有一些機關單位落戶，但并不集中。

藍色港灣接盤后，正一點點改變原卓展項目的狀況。連通地鐵是藍色港灣最先做出的重要一步。欠缺購物中心運營經驗是東北卓展在京未能打開局面的主要原因之一。逐漸在京西步入正軌的藍色港灣已找到購物中心的運營感覺。

對于這座34萬平方米的商業項目來說，也許會迎來重生，但對于想在京大展拳腳的卓展來說徹底失利。曾有消息稱，卓展以60億元收購項目，但由于體量過大，經營氛圍一直欠佳，多次傳出出售消息。有知情人士曾透露，卓展集團在市場上尋求出售時，潛在買家大多是主營零售的大佬。不過幾乎沒有一家進入實質談判階段。卓展集團以高于市場價格估值出售。

直到2015年底，藍色港灣接盤卓展的消息塵埃落定。在經歷去年一年的交接、改造后，2017年1月，藍色港灣正式成為了京西項目的第三個主人。

定位下調

高端是華熙樂茂到卓展時期這座商業項目一直追求的定位。到藍色港灣時間，終于決定不再高端，從兒童業態切入，重點轉向家庭客群。盡管從經營效益上，兒童類業態并不理想，但從更為親民的家庭客群切入，藍色港灣找對了獲取客流的方向。

目前，商場三層已正式開放，藍色港灣五棵松店借鑒了朝陽公園店業態組合方式，著重布局兒童業態和體育運動用品。北京商報記者走訪看到，京西藍色港灣已引入了大白鯊家庭成長中心、水孩子嬰幼兒游泳館、紐約國際兒童教育、嘉文樂園等一批兒童特色品牌。據藍色港灣相關負責人介紹，東部藍色港灣兒童城是目前北京市針對兒童業態規劃的一站式成長體驗地。

兒童城曾是拉動藍色港灣朝陽公園店走出低谷的重要推手，吸納了眾多國際知名母嬰及兒童早教品牌，2012年開業后帶動客流量并提高了銷售業績。上述負責人表示，為了增加家庭性消費，藍色港灣五棵松店也將在兒童業態方面進行提升。另外，藍色港灣試圖將五棵松店5層升級為運動、戶外用品專區。這與朝陽公園店對運動品牌街升級的步調一致。

相比于對兒童、體育類業態的規劃，卓展時期遺留的一層高端品牌組合再次跌入低潮階段。眾多奢侈品牌已有近半撤場，仍在堅守的Max Mara等品牌于年前進行打折促銷。目前，不少店鋪設有圍擋處于閑置狀態。

劫后重生

在《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2015年版）》中明確提到，零售業禁止新建和擴建商品交易市場設施；禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的商業設施。這也意味著核心區新商業項目更為稀缺，真正步入存量激活時期。

此時接盤卓展，藍色港灣獲得的市場機會今非昔比。在中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平看來，東部的藍色港灣已很成熟，不少品牌爭相進入，說明項目已有不錯影響力。品牌話語權漸強能讓藍色港灣在操盤卓展項目時會更為主動。

對于藍色港灣來說，已迎來了五棵松商圈最好的時期。五棵松文化體育中心初具雛形，以零售為主的HI-UP和籃球體育公園HI-PARK讓這一地區的體育娛樂中心定位更為突出。客流利器“宜家訂貨中心”進駐HI-UP，加上賽事客流，藍色港灣可與之聯動，從中獲益。

王永平表示，無論如何改變，藍色港灣五棵松店都難以一步到位，沒有明確的開業時間表，只能邊改邊開。“這個項目目前不能做得很出彩，只能先從困難中走出來活下去。”

（北京商報 記者：劉宇/王瑋）