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撰文/陳寧輝

圖片/聯商圖庫

4月28日，三井不動產在中國的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開業。這個選址浦東新區的商業并沒有傳統核心商圈的位置優勢，但一直備受關注，除了室外佇立的18米高達立像外，關于項目的所有「新鮮感」都想去了解。 

畢竟，TA帶著「中國首家」這個行業光環，人們往往對新鮮事物充滿好奇，而行業本身也需要新鮮血液去豐富、刺激、激發斗志。同樣帶著好奇心，《聯商網》在開業當天實地探訪了這個項目，并作此文分享，以供大家交流。

01

延續三井理念

時尚、體驗為主

作為日本大型商業地產商之一，三井不動產業務涵蓋商業、辦公、酒店、住宅等，其中商業設施包括啦啦寶都、奧特萊斯購物城、城市型設施、EC購物中心等，目前日本及海外已運營130多家商業項目。

啦啦寶都是三井不動產在日本全國開展的區域性購物中心，以時尚為主，聚焦了美食和娛樂等業態。同時，項目極為重視體驗性，此充實購物以外的娛樂設施， 比如2015年開業的大阪啦啦寶都世博城市，就以“游樂、學習、發現”為主題，融合博物館、影院、教育、娛樂等功能打造8大娛樂體驗館。

所以，啦啦寶都上海金橋也延續了三井的時尚和體驗性商業理念，商場擁有豐富的以高達立像為代表的體驗式業態。根據項目方透露，還將引入由萬代南夢宮游藝打造的運動娛樂場館“Bandainamco vs park”、日本足球學校“Soltilo Familia Soccer School & Saltily Field”、寵物店Coo＆RIKU等體驗型項目，且均為首次進入中國市場。

隨著啦啦寶都上海金橋的順利開業，三井不動產也順利打開了中國市場，而Lalaport這個在日本擁有40年歷史的商業產品能給國內帶來哪些思考？接下來細看。

02

開業率待提高

零售、娛樂體驗占比高

基本面：啦啦寶都上海金橋商業建筑面積13萬㎡，地下2層為停車場，地上6層為商業，集零售、餐飲、親子兒童、運動健身、娛樂體驗等于一體，180余家品牌商鋪，并配置了超1000個停車位。

區位：項目位于浦東新區新金橋路738號，與最近的地鐵9號線臺兒莊路站約1公里，步行時間8分鐘左右。毗鄰上海自由貿易區，有一定規模的潛在客流量，根據項目方調研的數據，項目5公里范圍內常駐居民約85萬人。

客流：雖然是工作日，但是客流還是比較可觀。南門口的高達立像吸引了不少消費者拍照打卡，下午1點左右餐飲店仍然是排隊狀態，有的門店甚至中斷了取號。餐飲的排隊現象也與當日營業門店少有關。

外立面：商場的建筑形態以傳統“Origami”為設計靈感，香檳色、銀灰色等冷色調立面色彩，加上幾何線條的結構，整體感覺時尚、簡潔。與日企簡約風格一致，項目外立面只有啦啦寶都自己的logo，并沒有廣告位設計，舒適感十足。

內部設計：內裝簡潔，明亮的暖色調與項目年輕的家庭定位相符，商場內美陳幾乎沒有，中庭較小，場內最大的中庭在東門，目前是高達快閃店。

動線：一字型動線，有較佳的商業展示面，不存在理論上的商業死角，但問題是容易產生消費疲勞感，往往較難形成消費回路。現場看到，運營方主要通過業態組合實現目的性消費來緩解動線問題，比如一樓的北區深處引入了雙店面積的KKV、四樓的北區深處引入了湯姆熊歡樂世界、金寶貝、七田真國際教育等品牌組成了兒童教育游樂區。

休息區：室外和室內都有，室內休息區在各樓層中庭處，主題因樓層而異，相對豐富，且都附帶了一些綠植。

護欄：扶梯和中庭周圍的玻璃欄桿有加高處理，高度達到了1.8m，比一般的項目高。

衛生間：中規中矩，母嬰室面積比較大，進門處貼心地設置了廁所指南。

停車場：地下兩層的停車場有清晰的入口標識，地面有黃色的預警線、白色的斑馬線，每個車位上方都有限高1.55m的提醒。

其他：1樓和3樓有服務臺，每個樓層南北區都有自助電子導視屏，充電寶自助機很多，場內指引是常規的天花吊牌及地面標識。

各樓層品牌特色分布

官方公開的數據是，預計在2021年秋季達180余家品牌。巡視下來，每個樓層均有為數不少圍擋，1-6層圍擋、空鋪約70家，還有不少品牌已經開門但并營業(據悉是營業執照還未下來，將陸續營業)，整體開業率不高，但招商簽約率理想，接下來會悉數開出，而且場內有不少日本品牌是因疫情原因還無法營業。

啦啦寶都上海金橋重點打造的高達概念是最大的亮點。除了門口的18米高達立像外，商場4樓開出了中國大陸第二家高達基地官方旗艦實體店，首家在上海正大廣場，門店既有1:1立像，還有眾多限定商品。同時，商場1樓中庭和2樓分別有高達基地快閃店，3樓免費的高達模型體驗會可供顧客DIY體驗。

▲18米高達立像

▲4樓高達基地官方旗艦實體店

▲1樓高達基地快閃店

▲2樓高達基地快閃店

▲3樓高達模型體驗會

首店方面，項目引進了中國首店BANDAI NAMCO VS PARK(位于商場6樓)、上海首店愛搜彼樂園(位于商場3樓)、浦東首店SPACE ZOOM貝縱家庭體驗中心(位于商場3樓)，以及TIM HORTONS、本情BONJUNG、MLB、西町村屋等特色品牌。

一樓：快時尚、美妝、生活家居、零售服飾、餐飲

東門兩側分別是星巴克和周大福薈館、周生生，與之相對的西門是另一個咖啡品牌TIM HORTONS；南門入口處被兩大快時尚次主力店優衣庫和UR占據，且均為雙層門店；北側是網紅美妝集合點KKV，目前圍擋中。蔚來汽車空間、THE COLORIST調色師、小米之家、華為、X11等品牌也入駐一樓。

二樓：超市、餐飲、服飾零售、生活配套

二樓比較特色的品牌有都恩客、檬舒舒、匠之餐宴北海道食品體驗館、巴黎三城等。北區的G-Super綠地優選還未正式開業。

三樓：兒童游樂教育、餐飲

三樓在麥當勞、本情等幾家餐飲之外打造了一個兒童主題區。既有兒童的室內游樂場館Asobi Park PLUS愛搜彼樂園、Space Zoom、湯姆熊歡樂世界等兒童游樂，也有七田真國際教育、悠樂音樂、東方童華、天陽道館等兒童教育培訓，更有愛嬰室、巴拉巴拉童裝、斯凱奇兒童等兒童零售。

四樓：零售、兒童、健身、家居、生活服務

四樓除了高達基地實體店外，還有主力店NITORI生活家居，西西弗書店、威爾士健身、海馬體等。同時，中區打造了NIKE、Adidas、李寧、MIZUNO美津濃、斯凱奇(圍擋中)等運動主題區。

五樓：餐飲(中式和日式兩個美食廣場）

五樓整層都是餐飲，陶陶居、麟Kirin.精致本幫菜等還未營業。最大的特色是在中區打造了中式美食廣場和北區的日式美食廣場。中式美食廣場商場目前均已進駐，但有部分商家還在營業準備中，露臺公區用餐區預計設置了600個座位；日式美食廣場目前在圍擋，據了解會引入13家日式店鋪，美食廣場周圍同樣是日本品牌，如濱壽司、名藏、MOMO等，目前均未營業。

六樓：餐飲、影院、KTV、運動體驗

同五樓一樣，六樓以餐飲為主，西貝、天辣、尚一湯、左庭右院、COCO壹番屋等正餐，新式茶飲是KOI和7分甜的配置，新型運動游樂場館BANDAI NAMCO VS PARK位于南側，北側的上影影城和星聚會KTV還未營業。

03

上海下半年供應市場會更豐富

總能吸引到新的“物種”，這也是上海的魅力。昨天在跟行業同仁聊天的時候，她的一句“首店真的很愛上海，我們商業人要想‘嘗鮮’都要飛下上海”。上海，的確是消費者的天堂。

的確，根據第三方機構中商數據發布的《2020年上海首店重點商圈報告》，盡管受到疫情等因素的影響，上海市場依然彰顯著高度的吸引力和生命力，2020年上海引入各類首店909家，其中，上海城市首店、華東首店、全國/大陸首店、亞洲/全球首店分別為753、26、118、12家，持續領跑全國。

此外，據聯商網零售研究中心不完全統計，2021年一季度上海引入各式首店品牌共53家，同比增幅不大，表現平穩。53家首店品牌樣本主要涵蓋餐飲、零售、文娛以及綜合業態，其中餐飲品牌依然是首店經濟的主力軍，以24家約占樣本總數的45%，其次是零售業態，以16家的數量約占樣本總數的30%。值得注意的是，首店品牌從單一業態向復合業態跨界的趨勢越來越明顯。而且從品牌進駐標的來看，購物中心依然是首店品牌青睞的對象，占比達到了83%以上。

隨著啦啦寶都上海金橋的開業，上海今年購物中心的開業序幕也被拉開(此前有幾個項目試營業，當然與啦啦寶都同日開業的還有先番城)。接下來的幾天，還有恒基·旭輝天地、宋城演藝王國(原世博大舞臺)等項目也將亮相。

從5月開始，上海預計還將有20余家商業會開業。如博薈廣場One East、漕河涇印象城、松江印象城、臨港萬達廣場、大寧久光、新田360廣場上海康橋、前灘太古里、MOHO上海、瑞虹天地太陽宮、北外灘來福士等等。

相比2020年“沉寂”，今年的上海商業新供應市場有不少看點。于啦啦寶都上海金橋而言，上文也提到了不少品牌還未正式開出，據悉，5、6月份將會悉數亮相，屆時整個商場會更加豐富。