除了在集中供地市場(chǎng)上收割土地，越秀地產(chǎn)也在同步謀布它的商業(yè)鏈條。

7月23日晚間，越秀地產(chǎn)股份有限公司公告，買(mǎi)方越秀地產(chǎn)附屬公司與賣(mài)方控股股東越秀集團(tuán)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，買(mǎi)方將購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（擁有項(xiàng)目土地）98%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)約為18.74億元。

此外，于完成起計(jì)60個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)，買(mǎi)方亦應(yīng)向目標(biāo)公司注資約4.19億元的還款金額，用于向賣(mài)方支付應(yīng)付金額。完成后，買(mǎi)方將擁有目標(biāo)公司98%股權(quán)，目標(biāo)公司將成為越秀地產(chǎn)的間接非全資附屬公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也并入越秀地產(chǎn)綜合財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，該項(xiàng)目公司所擁有的土地資產(chǎn)為一商業(yè)項(xiàng)目，早已在2012年便由越秀集團(tuán)收至麾下。

為何如今越秀地產(chǎn)才收購(gòu)至上市平臺(tái)中？

仔細(xì)翻閱這筆總代價(jià)22.99億元的交易背后，我們?cè)噲D還原出越秀的商業(yè)邏輯。

沉寂十年

公告披露，目標(biāo)公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地。其為項(xiàng)目土地業(yè)權(quán)的唯一法定及實(shí)益擁有人。

項(xiàng)目土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號(hào)、1號(hào)（地塊二），總占地面積為62578平方米及計(jì)容建筑面積為389813平方米。項(xiàng)目土地將發(fā)展作商業(yè)用途，包括公寓、零售、購(gòu)物中心、配套設(shè)施及地庫(kù)。

對(duì)于該收購(gòu)，越秀地產(chǎn)在公告中也表達(dá)了緣由。

其稱(chēng)該項(xiàng)目具備極佳地理優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目土地所在的海珠區(qū)為廣州核心區(qū)之一，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質(zhì)生活設(shè)施及運(yùn)輸系統(tǒng)；項(xiàng)目土地周邊三個(gè)地鐵站（廣佛線石溪站、南洲站，2號(hào)線南洲站，以及10號(hào)線大干圍站）環(huán)伺，可快速直達(dá)廣州核心商業(yè)區(qū)。

鑒于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健以及項(xiàng)目土地的質(zhì)素，越秀認(rèn)為該項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)前景可期。同時(shí)，此次收購(gòu)可為越秀地產(chǎn)新增計(jì)容建筑面積約389813平方米，有利于加強(qiáng)其核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱若干信息獲悉，此次交易的海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍地塊實(shí)則為廣百海港城主要項(xiàng)目地塊——而該項(xiàng)目最早為廣百集團(tuán)持有。

2012年的公告披露，早在2012年底，廣百集團(tuán)與廣州越秀集團(tuán)有限公司簽訂股權(quán)交易合同，以15億元轉(zhuǎn)讓旗下子公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權(quán)。據(jù)悉，彼時(shí)廣百集團(tuán)正面臨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)停滯不前，甚至個(gè)別項(xiàng)目陷入停滯爛尾的狀態(tài)。

而廣百集團(tuán)放棄的大干圍片區(qū)，此前主要是舊式船廠、碼頭、倉(cāng)庫(kù)、村地。2010年新聞稱(chēng)，廣州百貨企業(yè)集團(tuán)有限公司將在此建廣百海港城，擬投資50億元。

不過(guò)之后項(xiàng)目則有些歸于沉寂，此后便轉(zhuǎn)讓予越秀集團(tuán)。

雖彼時(shí)項(xiàng)目并沒(méi)有放在越秀地產(chǎn)體系下，但在越秀地產(chǎn)2017年發(fā)布的五大商業(yè)新項(xiàng)目中，便提到了該大干圍商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)宣傳，該整體項(xiàng)目作為越秀地產(chǎn)廣州公司主力項(xiàng)目之一，商業(yè)建筑面積約43萬(wàn)平方米，集景觀公寓、街區(qū)商鋪、大型商業(yè)綜合體及地下商城于一體，將打造成為海珠南部的商業(yè)商務(wù)核心。

后據(jù)海珠2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目顯示，廣百海港城項(xiàng)目總投資40.7億元，被列入了17個(gè)重點(diǎn)預(yù)備建設(shè)項(xiàng)目中。當(dāng)年的招標(biāo)公告也顯示，越秀集團(tuán)所持大干圍商業(yè)項(xiàng)目將建4棟180米39層公寓。

有業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，該項(xiàng)目勝在周邊景色優(yōu)越，南面臨江，有綠化建設(shè)；但同時(shí)周邊多分布工業(yè)園廠房，配套較為落后。

不過(guò)值得一提的是，歷經(jīng)近十年，項(xiàng)目至目前仍未完工。

據(jù)廣百彼時(shí)與越秀集團(tuán)所簽署協(xié)議，廣百集團(tuán)以10億元定制佰城投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中7萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)，其中包括購(gòu)物商場(chǎng)3萬(wàn)平方米、地面商業(yè)物業(yè)4000平方米、甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)2.1萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓物業(yè)1.5萬(wàn)平方米以及500個(gè)地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。

但根據(jù)最新消息，該商業(yè)房地產(chǎn)的原交付日期已延遲至2024年12月31日前，同時(shí)目標(biāo)公司須向原有股東支付6500萬(wàn)元的補(bǔ)償。

有消息稱(chēng)，該項(xiàng)目久未動(dòng)工是地塊上相關(guān)租戶未能及時(shí)騰空?qǐng)龅亟桓督o建設(shè)方等原因所導(dǎo)致。

從一張項(xiàng)目的施工銘牌看，該項(xiàng)目將于2022年8月26日竣工。

商業(yè)孵化

為何如今越秀才將該項(xiàng)目收購(gòu)至上市平臺(tái)中？

綜合若干信息，目前項(xiàng)目還有一年左右時(shí)間完成工期，最遲將于2024年末交付商業(yè)。即是說(shuō)，項(xiàng)目目前大概率已完成主體搭建工作。

對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，當(dāng)下將項(xiàng)目收購(gòu)至上市公司，既可以如公告所言新增近40萬(wàn)的計(jì)容商業(yè)建筑面積，但同時(shí)，又避免了前期土地遲遲未開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金成本沉淀，減輕上市公司的資金壓力。

事實(shí)上，在過(guò)往越秀進(jìn)行土儲(chǔ)收購(gòu)時(shí)也有相似操作。

簡(jiǎn)而言之，越秀地產(chǎn)采用的是一種“地產(chǎn)+基金”的拿地方式，即與越秀集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)基金合作，在拿地時(shí)越秀地產(chǎn)以9.5%的權(quán)益、集團(tuán)基金以90.5%的權(quán)益一起分?jǐn)傎Y金，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售回款后，越秀地產(chǎn)再根據(jù)情況回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。

最明顯的好處，便是越秀地產(chǎn)可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負(fù)債水平。

有所不同的是，此次越秀地產(chǎn)收購(gòu)的是商業(yè)項(xiàng)目，其前期所需要的建設(shè)、培育的資金和時(shí)間成本遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)普通的住宅項(xiàng)目。

于母公司越秀集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目規(guī)劃還未明晰且租戶未清場(chǎng)的情況，將這一具有前景的項(xiàng)目進(jìn)行回收、建設(shè)，等到時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)再注入上市公司——這也就接近于一個(gè)孵化過(guò)程。

若梳理越秀地產(chǎn)近年來(lái)在商業(yè)項(xiàng)目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)周期。

在過(guò)往，我們更多關(guān)注到越秀地產(chǎn)商業(yè)中后期的運(yùn)營(yíng)模式。

最典型的便是越秀地產(chǎn)與越秀房托基金的雙平臺(tái)互動(dòng)，即“開(kāi)運(yùn)金”模式。投資拿地、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)的“開(kāi)”階段，及招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的“運(yùn)”階段，幾乎由越秀地產(chǎn)獨(dú)立完成；待項(xiàng)目成熟且達(dá)到預(yù)定回報(bào)率后，由越秀房托負(fù)責(zé)的金融化，即“金”階段，完成出表，建立商業(yè)項(xiàng)目與金融相銜接的鏈條。

現(xiàn)時(shí)，整個(gè)越秀房產(chǎn)基金持有八項(xiàng)物業(yè)，其中就包括2012年越秀地產(chǎn)注入的廣州國(guó)際金融中心，該年越秀房托在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億階梯，實(shí)現(xiàn)跨越式成長(zhǎng)。

然而由于注入基金平臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目收益情況要求高，因此目前仍有部分商業(yè)項(xiàng)目放在越秀地產(chǎn)平臺(tái)中，由旗下負(fù)責(zé)商業(yè)的越秀商投進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

但在自持“沉重”的商辦物業(yè)發(fā)展過(guò)程中，還是不可避免地對(duì)上市平臺(tái)帶來(lái)一些資金壓力。

因此近兩年也可看到，越秀地產(chǎn)正在尋找其他的地產(chǎn)金融化工具，以應(yīng)對(duì)以越秀地產(chǎn)為代表的開(kāi)發(fā)端，到以越秀房托為代表的退出端之間的過(guò)渡。

正如2020年9月，越秀旗下位于廣州荔灣的商業(yè)項(xiàng)目悅匯城正式開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，為廣州西部最大、廣州第二大的單體購(gòu)物中心。

該項(xiàng)目前身為財(cái)富天地廣場(chǎng)，原本定位為“國(guó)際鞋業(yè)主題商城”。2007年，越秀地產(chǎn)以17億元的價(jià)格拿下項(xiàng)目地塊，后來(lái)打造成囊括商貿(mào)城、寫(xiě)字樓及財(cái)富公館三大物業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。

但因運(yùn)營(yíng)關(guān)系，于2018年12月該項(xiàng)目從越秀地產(chǎn)平臺(tái)剝離，一支PE基金接手其77.79%股權(quán)連同相關(guān)債務(wù)，考慮要立即償付的債款總交易價(jià)格估計(jì)為26.98億元。

公開(kāi)資料顯示，該基金由越秀產(chǎn)業(yè)基金組建，稱(chēng)為“一號(hào)基金”，總規(guī)模50億元，其中廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)基金出資43億元，越秀地產(chǎn)通過(guò)子公司出資7億元。

此類(lèi)基金以增值型為主要策略，主要投資標(biāo)的為于一二線城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)�；�金主要參與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目孵化環(huán)節(jié)，采用基金化運(yùn)作模式，聯(lián)合資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，共同對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造及業(yè)態(tài)調(diào)整，以提升租金及資產(chǎn)價(jià)值。

最后，待項(xiàng)目成熟后，將資產(chǎn)注入香港REITs或C-REITs，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出與基金收益，形成物業(yè)開(kāi)發(fā)—孵化—金融退出的商業(yè)鏈條模式。

據(jù)悉，該類(lèi)基金并不如REITs一般嚴(yán)格要求收益率，更追求的是項(xiàng)目成熟出售時(shí)，資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。

這也就成為了越秀地產(chǎn)化解商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展期資金需求的途徑之一。無(wú)獨(dú)有偶，其2019年9月掛牌旗下佛山星匯云錦商業(yè)項(xiàng)目，也最終交由了該一號(hào)基金承接。

而如今，通過(guò)一紙資產(chǎn)注入公告，可以窺見(jiàn)越秀地產(chǎn)早已將這種孵化模式再次前置——在尚未達(dá)到招商運(yùn)營(yíng)階段前獨(dú)立于體系外，待到即將完工投入運(yùn)營(yíng)時(shí)再注入上市公司。

不過(guò)值得一提的時(shí)，這種模式雖然能夠很好的平衡資金與負(fù)債，但在一定程度上或許也犧牲了一些資產(chǎn)增值上的收益。