出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員 郭歆曄

最近一年是港資商業(yè)地產(chǎn)項目大爆發(fā)的一年。港資巨頭對上海市場雄心百丈，在魔都落子飛快，光最近半年便有香港新世界、太古、瑞安、嘉里、領(lǐng)展五大集團在上海投下重資，不僅核心商務(wù)區(qū)南京西路與淮海中路跟周邊成為港資爭相擴張的戰(zhàn)略重地，中外環(huán)附近的金橋、七寶等居民區(qū)同樣備受關(guān)注。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報專欄、中商數(shù)據(jù)和Mall星人統(tǒng)計，瑞安旗下瑞虹天地太陽宮、太古旗下前灘太古里、利福崇光旗下大寧久光、天安旗下天安千樹、長江實業(yè)旗下LOVE大都會、恒基兆業(yè)旗下星揚西岸中心六大港資購物中心將陸續(xù)在今年年內(nèi)開幕或試營業(yè)。

明年，上海將迎來瑞安旗下上海第五代天地綜合體——蟠龍?zhí)斓亍⒅猩焦珗@華美達廣場等港資項目開幕。

根據(jù)目前的在建信息，2023年起的幾年內(nèi)，太平洋新天地商業(yè)中心、新鴻基在滬最大投資案徐家匯中心ITC主地塊與莘莊天薈、崇邦四川北路濱港商業(yè)中心及嘉亭薈2期、香港置地鑫耀中城、九龍倉參股的南站徐匯萬科中心等項目也將陸續(xù)竣工啟用。

此外，規(guī)劃中的金陵東路豫園站、南京東路北京東路周邊開發(fā)案，未來不排除繼續(xù)引入商業(yè)實力強勁的港資集團。

港資上海購物中心四大發(fā)展趨勢

——更快更大更強更團結(jié)

1、新項目數(shù)量越來越多，且近年步伐不斷加快。

太古、香港置地、新鴻基、嘉里、崇邦在上海的商業(yè)項目已分別達到3、3、4、4、6個。「上海姑爺」瑞安在魔都的項目更是超過了10個（含在建項目），其中包括太平橋與瑞虹新城兩大超大盤商業(yè)項目。

2、偏愛巨型購物中心，新項目單體規(guī)模越來越大。

嘉里金橋、新鴻基ITC、香港置地徐匯西岸商業(yè)部分均超過20萬平方米（不含停車場與辦公樓），比大更大YYDS。

3、無懼「自相競爭」，在原有項目周邊持續(xù)擴張，贏取規(guī)模優(yōu)勢。

太古南京西路太古匯地鐵廊疊加張園太古里，香港新世界兩大K11扎堆淮海中路，崇邦集團嘉亭薈1-2期合集近14萬平方米純商業(yè)面積，新鴻基徐家匯ITC1-3期商業(yè)總面積30萬平方米，瑞安集團太平橋新天地（含新天地南北里、新天地時尚、新天地廣場、企業(yè)天地及湖濱道等）和瑞虹天地（含瑞虹坊、星星堂、月亮灣與太陽宮等）各自的商業(yè)設(shè)施總量都將超越30萬平方米。

4、傾向引入多方合作伙伴，優(yōu)勢互補，強強聯(lián)手。

例如，嘉里金橋聯(lián)手新加坡GIC，瑞安聯(lián)袂永業(yè)與太平洋保險，太古聯(lián)合靜安置業(yè)與陸家嘴集團，香港置地徐匯西岸引入股權(quán)合作方。

上海成港資巨頭落地商業(yè)項目最多的內(nèi)地城市

且規(guī)模開始反超香港

太古、香港置地、嘉里、利福久光、恒隆、南豐等港資巨頭在上海購物中心的面積規(guī)模已超過香港，瑞安和崇邦更是在上海白手起家并獲得巨大成功。

在香港擁有24家在營的不同類型購物中心及西九龍等多家在建項目的新鴻基地產(chǎn)，在上海雖然僅有IFC、iapm、ITC及參股莘莊 TODTOWN天薈四個購物中心，但論高端購物中心項目數(shù)量，新鴻基在上海的投入也已不輸香港。

無論目前還是從未來的角度看，港資項目都已占上海頭部購物中心的大半壁江山。

▲ 港資上海商業(yè)項目落點圖，含已開業(yè)、在建及規(guī)劃中

部分近期官宣港資商業(yè)項目介紹

1、香港新世界上海第二座K11奠基

香港新世界集團于去年8月以41.11億元摘得的黃浦區(qū)淮海社區(qū)地塊，即上海第二個K11購物藝術(shù)中心7月30日正式動工。項目占地面積約1.7萬平方米，地上地下總開發(fā)面積約為12.87萬平方米，項目毗鄰地鐵1號線和在建的14號線黃陂南路換乘站，將重組和整合區(qū)內(nèi)人文、歷史、地理肌理，重現(xiàn)老上海霞飛路風情與人文精神，打造一個藝術(shù)性與現(xiàn)代感兼具的高端商業(yè)綜合體。

項目集結(jié)全球頂尖設(shè)計團隊的創(chuàng)意力量，包括以極強的創(chuàng)新性著稱的丹麥設(shè)計公司Bjarke Ingels Group（BIG), 屢獲殊榮的國際建筑工作室 Lead8，歷史悠久的國際知名建筑師事務(wù)所 Leigh & Orange，以及培養(yǎng)過多名院士及國家設(shè)計大師的華東建筑設(shè)計研究院和眾多頂級品牌首選設(shè)計公司P Landscape Co. Ltd等知名機構(gòu)。

設(shè)計團隊將在歷史建筑調(diào)研、文化建筑與景觀設(shè)計等多個領(lǐng)域深入合作，修繕地塊內(nèi)的歷史建筑，實現(xiàn)保護與活化，充分發(fā)揮文化傳承價值。

項目將秉持K11“藝術(shù)·人文·自然” 的核心理念，結(jié)合淮海路百年風華的獨特魅力，將藝術(shù)與商業(yè)融合，深化K11“文化零售”精髓，激發(fā)新世代的靈感，積極推動創(chuàng)意、文化和創(chuàng)新力量。

例如，引入亞洲首個專注于保護與傳承中國傳統(tǒng)工藝的文化創(chuàng)意平臺——K11 Craft & Guild Foundation（KCG），與國際及本地藝術(shù)家合作，舉辦多項藝術(shù)文化活動，引導公眾融入項目周邊的歷史氛圍，助力本地文化傳承發(fā)展，豐富大眾的日常生活。

此外，項目采用開放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，通過花園廣場、垂直綠化、景觀庭院，將項目規(guī)劃與淮海公園的自然景觀有機結(jié)合，打造城市中的花園綠洲，為市民提供高品質(zhì)的休閑空間，打造可持續(xù)的健康生活模式。

上海第二座K11加上不遠處的上海首座K11，新世界系在淮海中路東段的商業(yè)面積合計將接近10萬平方米。

2、瑞安官宣太平橋122地塊開發(fā)

7月22日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布其達成合營安排以開發(fā)上海太平橋項目，即太平洋新天地板塊122地塊。

太平洋新天地板塊122地塊占地2.4萬平方米，由3個子地塊構(gòu)成（包括部分歷史保護建筑），其中122-1規(guī)劃為地上商業(yè)4.06萬平方米，122-2為2.39萬平方米住宅，122-3規(guī)劃為商業(yè)文化用途3.5萬平方米，另開發(fā)3層地下空間并將與老西門地鐵站實現(xiàn)連通，預計地上地下商業(yè)總面積可達10萬平方米左右。

尤其值得一提的是，新天地122老西門站上蓋地塊商業(yè)未來將聯(lián)袂毗鄰在建的同集團旗下39萬平方米超級綜合體太平洋新天地中心的8.8萬平方米，在東臺路西藏南路沿線構(gòu)成18萬平方米+的超級商業(yè)空間，瑞安集團整個太平橋新天地的商業(yè)設(shè)施總量更將超越30萬平方米。

6500平方米的超維度全景天幕將覆蓋太平洋新天地商業(yè)中心裙房商業(yè)及東臺路頂部，在確保日常自然光照的情況下，盡可能降低開放式項目因天氣因素的受限，突破室內(nèi)外的界限。

3、太古上海第三個項目簽約

7月21日，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)（集團）有限公司簽訂靜安張園項目管理公司合資協(xié)議。雙方將分別持有張園項目管理公司40%及60%的權(quán)益，以管理合作的方式共同參與張園的保護性開發(fā)項目。簽約完畢之后，張園正式成為太古地產(chǎn)在上海的第三個項目，預計項目為繼前灘太古里之后上海第二個太古里。

太古地產(chǎn)參與開發(fā)的5幅地塊，總占地面積46,232平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，打造包括國際級創(chuàng)新文化場所、高端辦公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人驚喜的零售和餐飲選擇。

其中地上商業(yè)總面積約4萬平方米，有12-20米限高。另有約7萬余平方米的地下商業(yè)及公共空間將實現(xiàn)南京西路地鐵站（2號線、12號線和13號線）的交通換乘以及與周邊社區(qū)的互聯(lián)互通。地上地下商業(yè)面積合計預計近8萬平方米。太古匯在全球范圍內(nèi)首次近距離疊加太古匯，外加興業(yè)太古匯運營管理的南京西路站“地鐵廊”，三者合計商業(yè)面積逼近19萬平方米，成為南京西路勢力最大的發(fā)展商。

假設(shè)太古未來如果能聯(lián)手接管同為靜安置業(yè)旗下的豐盛里，乃至長租約即將到期的梅龍鎮(zhèn)廣場，則太古南京西路站周邊商業(yè)面積可達27萬平方米，并在南京西路站形成口字型商業(yè)群落，那無疑將極具想象空間。

4、太古上海第四個洽商項目浮出水面

太古與陸家嘴集團合作的前灘太古里進展順利，按圍擋信息來看，已是上海屈指可數(shù)的頂奢購物中心。故陸家嘴籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，網(wǎng)傳或有望再度攜手太古，成為太古上海第四個商業(yè)項目。

基于前灘太古里的合作基礎(chǔ)，陸家嘴集團籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，再度攜手太古，成為太古上海第四個商業(yè)項目浦東太古匯，也并非空穴來風。

陸家嘴北濱江項目總用地面積約15.24萬平方米，地上總開發(fā)量約36.8萬平方米，其中包括住宅建筑面積約13.3萬平方米，商業(yè)建筑面積約11.4萬平方米，辦公建筑面積約9.2萬平方米，文化建筑面積約2.9萬平方米。

種種跡象顯示，太古商業(yè)重心已由香港轉(zhuǎn)向上海，如北濱江項目未來簽約成功，太古上海項目數(shù)量與規(guī)模（興業(yè)太古匯、前灘太古里、張園太古里與待定的北濱江太古匯）將大大超過香港（金鐘太古廣場、太古城、東薈城與已退出的又一城）。

5、香港領(lǐng)展收購七寶萬科廣場五成權(quán)益

2月24日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金擬27.723億元收購七寶地標購物中心七寶萬科廣場50%權(quán)益。

6、嘉里建設(shè)聯(lián)合新加坡GIC拿下金橋綜合體項目

2月23日 ，嘉里建設(shè)&新加坡GIC聯(lián)合體拿下浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000901單元02-01A地塊，成交價60.14億元。該地塊位于浦東金橋板塊張楊北路巨峰路交叉口，為12號線6號線巨峰路換乘站上蓋樞紐。綜合體總體規(guī)劃面積39萬平方米，根據(jù)嘉里建設(shè)官網(wǎng)最新消息，其中購物中心規(guī)模由最初的18.4萬平方米擴大至21.9萬平方米（不含9.8萬平方米停車場），為浦東單體規(guī)模最大的MEGA級購物中心。

7、崇邦集團嘉亭薈二期正式「落地」

開業(yè)8年后，上海嘉亭薈城市生活廣場在2020年4月底終于傳出二期項目的新動態(tài)。嘉亭薈二期項目集合了商務(wù)辦公、購物餐飲、劇場影院、休閑娛樂等多重業(yè)態(tài)模式，將在物理空間、功能布局、招商定位方面，與一期進行有效資源整合。二期項目預計2023年投入試運營，屆時一、二期純商業(yè)面積近14萬平方米，成為國際汽車城商業(yè)配套升級的有力支撐和補充。

嘉亭薈城市生活廣場是香港崇邦集團在上海的第四個商業(yè)項目，位于嘉定安亭鎮(zhèn)墨玉路與曹安公路交叉口，軌交11號線安亭站南側(cè)，總建筑面積約為19.5萬平方米，功能業(yè)態(tài)包括了零售、餐飲、娛樂、文化、教育、辦公、居住等。這是香港崇邦集團開發(fā)運營的第一個涵蓋了住宅業(yè)態(tài)的城市綜合體項目，在此之前，崇邦集團打造了大寧國際、金橋國際兩大綜合性社區(qū)。

8、香港置地竟得徐匯濱江綜合體地塊

2020年2月20日，香港置地聯(lián)合體競得上海徐匯濱江綜合體地塊由，成交價310.5億。

徐匯濱江西岸金融港地塊臨黃浦江，包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元28個地塊，位于徐匯區(qū)斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路。

徐匯濱江西岸金融港地塊由五個街坊、28個地塊組成，總占地面積約23公頃，規(guī)劃計容地上建筑面積約109萬方，規(guī)劃寫字樓約66萬平方米，商業(yè)約21萬平方米，高端住宅約17萬平方米，五星級酒店約5.5萬方，另規(guī)劃有會展中心約3萬平方米及約1萬平方米的體育設(shè)施。另有地下商業(yè)面積6萬平方米，以及65萬平方米地下停車場面積。