張園林用10年將新力控股集團推上資本市場，成為國內最年輕的上市房企，也可能因為債務持續暴雷跌下神壇。

3個月以來，這家千億房企幾乎躺平，至今未有具體的解困方案出臺。45歲的張園林能否帶領企業走出寒冬？現在看來懸之又懸。

債務再逾期

今年房企暴雷何其多，幾乎無計可施的，新力控股集團（02103.HK）是為數不多的幾家之一。過去3個月，這家千億房企以一種近乎躺平的姿勢，應對接踵而至的驚雷。

幾天前，公司還在公告里披露，明年1月債券的條款及條件訂明付款及最后利息付款將在2022年1月24日到期應付，“預計沒有充足的財務資源償還。”

再次“預告式”躺平，將會引發更為嚴重后果：極可能發生明年1月債券及2022年6月債券交叉違約事件。

經歷過9月20日的股價暴跌87%、股價跌至0.5港元、市值蒸發120億港元，乃至停牌至今，新力控股反倒已處變不驚。

萬科花了26年才達到千億規模，而新力只花了10年。但是，上市不到兩年便宣布債務逾期、流動性緊張。公司究竟有多少債務逾期？最近才有了明確的統計數據。

12月20日，公司首次披露逾期境內貸款總金額63.94億元。盡管還沒有收到任何債權人任何強制行動或加速清償的任何行動通知，緩解這場困局仍難言輕松。“有關評估仍在進行，尚未制定任何具體方案”。

除了境內債務，公司境外尚有3支優先票據有待償還，本金合計10.05億美元。除上述2022年1月24日到期的2.5億美元8.5厘優先無抵押票據，還有2021年10月18日到期的2.5億美元優先票據、2022年6月18日到期的2.1億美元10.5厘優先無抵押票據。

巨債潮水般涌來，已經觸發核數師安永會計事務所的辭任。公告說，這是公司與核數師就薪酬未達成共識，但企業危機之中更換會計機構本已是行業大忌。

錢去哪兒了？

2019年11月，新力控股集團登陸聯交所，創下了國內房企最快上市紀錄。創始人張園林也因上市身家暴增至110億元，出現在胡潤全球富豪榜單上。

不過，在上市之后，外界才逐漸看清這家急速膨脹的房企。

上市之前，這家曾經稱霸江西的房企已經進入長三角區域，走出大本營收獲頗豐，從2016年到2018年，公司銷售額復合增長率超過130%，速度驚人。

這一方面借鑒的是碧桂園的高周轉模式，另一方依賴大量借款。斑馬消費梳理發現，2016年到2018年，公司借款總額從64.38億元飆至221.03億元。借款大量來自信托渠道，導致融資成本高居不下。

數據顯示，2018年公司融資成本9.3%，有息負債51.6%來自信托等非標融資。即便上市上市之后，融資渠道得到改善，其融資成本在2020年仍高達9.1%，高于6%的行業均值。2020年，公司3次發行美元債券合計7.4億美元，融資成本均超過10%。

張園林希望不斷滾動撐大規模，在這種野心驅使下，公司年銷售規模從2015年的161.3億元飆升至2020年實現1137億元，邁進千億房企陣營。

僅憑新力自身，顯然難以撬動這個天量規模，合作開發是主要手段。2020年，公司權益銷售額僅540.2億元，權益占比47%，遠低于75%的行業均值。

這種單純為了規模的沖動，為企業日后發展埋下暴雷的引線。2020年-2021年上半年，公司凈利率均維持的7%以上，融資成本比凈利率還高，掙的還不夠付利息。

加之三條紅線政策出臺、融資渠道收緊，房企擴張突然失去助力。想要短期內扭轉這種狀況不易，即便拋出“對賭”協議請來職業經理人陳凱，后者堅持了189天后主動離開。

截至今年6月，公司未償借款總額295.69億元，其中一年內到期債務近134億元。標普已將公司評級從穩定調整為負面。

張園林徹底躺平？

危急時刻，解決債務的一個重要環節是緩解流動性。今年多家房企暴雷之后，采取變現資產、降薪裁員及股東輸血等措施，力保復工交房成為常規操作。新力控股也在這么做。

今年9月，公司將江西新越弘嵐相關股權出售給弘陽地產旗下企業；10月，公司將安徽新創50%股權轉讓給陽韻地產，子公司湖南新力將湖南新淼98%股權轉讓給國民信托、西安新力將西安馳景49%股權轉讓給金輝集團。

另外，公司員工從2020年底的3527人降至2021年6月的3094人。

這一時期，張園林的“外援”紛紛出現問題。哥哥張國印的江西五建陷入金融借款糾紛，今年2月至11月，先后被方秋、江西建工第二建筑公司、蘇州鼎豐鋼膜、及佛山市曉寶板業申請破產重整；其弟張國金的廣西路港建設集團也陷入多起訴訟之中；張園林的創業伙伴沈令華，也成為了被限制高消費的被執行人。

同時，張園林在修筑個人“防火墻”。在上市體系之外，張園林控制新力科技，旗下涉足健康、商業和教育等業務，張個人持股99%。

新力科技投資有家實業，已有千家有家便利門店，其最終受益人和實際控制人已在今年8月變更，新力科技將有家實業80%股權轉出，實控人變更為張磊。同期，新力科技徹底退出江西京學名教教育科技公司。

11月上旬，新力科技法人由張園林變更為張良劍，并卸任董事長職務。另外，江西新力商管、新力商置、新力健康等14家企業，也出現統一的退出動作。

目前，張園林對于解決債務危機似乎無計可施。公司表示，聯交所可將連續停牌18個月證券除牌，止于2023年3月19日屆滿，能否成功實施緩解流動資金問題尚不確定。

張園林能否帶領企業走出寒冬，成了一集懸疑劇。