為了進(jìn)一步聚焦大健康業(yè)務(wù)、履行逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的承諾，三胞集團(tuán)旗下上市公司南京新百（600682）又有了新動(dòng)作。

4月6日晚間，南京新百披露公告稱(chēng)，公司擬以持有的南京新百房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新百地產(chǎn)”）100%股權(quán)與南京三胞醫(yī)療管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南京三胞醫(yī)療”）持有的徐州新健康老年病醫(yī)院有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐州新健康”）80%股權(quán)進(jìn)行置換，作價(jià)均為17.3億元。

值得一提的是，這并非南京新百首次籌劃收購(gòu)徐州新健康，早在2019年公司就欲收購(gòu)徐州三胞醫(yī)療20%股權(quán)，而徐州三胞醫(yī)療的主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)就是徐州新健康。

“閃收”問(wèn)詢(xún)函

4月6日晚間，南京新百披露的一則公告顯示，公司擬以持有的全資子公司新百地產(chǎn)100%股權(quán)與南京三胞醫(yī)療持有的徐州新健康80%股權(quán)進(jìn)行置換。據(jù)了解，此次的交易對(duì)手方南京三胞醫(yī)療的控股股東為三胞集團(tuán)，實(shí)際控制人為袁亞非。而三胞集團(tuán)也是南京新百的控股股東，因此上述交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

對(duì)于此次交易的目的，南京新百表示，為了進(jìn)一步聚焦大健康業(yè)務(wù)，履行公司逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的承諾。據(jù)悉，自2014年，為了暫時(shí)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，南京新百將新百地產(chǎn)的存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)交由宏圖地產(chǎn)委托代管，并同時(shí)承諾今后將集中精力突出主業(yè)，逐步退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近年來(lái)，新百地產(chǎn)的存量地產(chǎn)項(xiàng)目已接近尾聲，2019年、2020年，南京新百地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比分別為18.06%、1.38%，金額分別為16.65億元、7434.97萬(wàn)元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占上市公司營(yíng)業(yè)收入總規(guī)模比例逐步降低。

相比之下，2019年、2020年，南京新百大健康業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比分別為55.8%、87.84%，公司以大健康為主業(yè)的業(yè)務(wù)布局已形成。

不過(guò)，上述資產(chǎn)置換公告披露后，南京新百在4月6日深夜收到了上交所的問(wèn)詢(xún)函，就此次交易事項(xiàng)，上交所提出了多個(gè)疑問(wèn)。針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，北京商報(bào)記者致電南京新百董秘辦公室進(jìn)行采訪(fǎng)，不過(guò)未有人接聽(tīng)。

評(píng)估值暴漲

結(jié)合前后兩次評(píng)估值，標(biāo)的徐州新健康當(dāng)下身價(jià)出現(xiàn)暴漲。

南京新百披露公告顯示，徐州新健康以心血管內(nèi)外科、骨科、創(chuàng)傷、康復(fù)等為專(zhuān)科特色，位于徐州市鼓樓區(qū)，總占地面積108.8畝。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，徐州新健康評(píng)估價(jià)值為21.9億元，增值率達(dá)380.82%，對(duì)應(yīng)80%股權(quán)評(píng)估價(jià)值為17.52億元，作價(jià)17.3億元；新百地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為17.3億元，作價(jià)17.3億元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝對(duì)北京商報(bào)記者表示，購(gòu)買(mǎi)關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，增值率較高的情況會(huì)被監(jiān)管層重點(diǎn)關(guān)注，其中的合理性可能會(huì)被追問(wèn)。

回溯南京新百歷史公告，2019年公司就曾籌劃過(guò)收購(gòu)徐州新健康部分股權(quán)。若按當(dāng)時(shí)作價(jià)計(jì)算，2019年徐州新健康整體估值在7.5億元。而21.9億元的身價(jià)與彼時(shí)7.5億元的估值相比，大增近兩倍。

中國(guó)國(guó)際科技促進(jìn)會(huì)科技產(chǎn)業(yè)投資分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼戰(zhàn)略投資智庫(kù)執(zhí)行主任布娜新對(duì)北京商報(bào)記者表示，受行業(yè)原因、自身經(jīng)營(yíng)狀況等影響，標(biāo)的估值可能會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間后出現(xiàn)暴漲，這屬于正常狀況，“但如果短時(shí)間估值暴增，這種情況就要注意了”。

上交所的問(wèn)詢(xún)函也對(duì)徐州新健康的估值提出了質(zhì)疑，要求南京新百說(shuō)明標(biāo)的此次評(píng)估估值遠(yuǎn)高于前次的原因及合理性；同時(shí)結(jié)合同行業(yè)可比情況說(shuō)明有關(guān)評(píng)估依據(jù)和參數(shù)的確定依據(jù)。

業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)“畫(huà)餅”

2019年籌劃收購(gòu)時(shí)，交易對(duì)方也對(duì)徐州新健康業(yè)績(jī)情況進(jìn)行了預(yù)計(jì)，不過(guò)目前來(lái)看出現(xiàn)“畫(huà)餅”。

據(jù)南京新百2019年5月公告，南京三胞醫(yī)療表示，預(yù)計(jì)徐州新健康2019年10月正式營(yíng)業(yè)，預(yù)測(cè)2020年及2021年分別實(shí)現(xiàn)門(mén)診及住院收入合計(jì)6.6億元及7.4億元，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6866萬(wàn)元及9066萬(wàn)元。

而根據(jù)南京新百最新披露公告顯示，徐州新健康2021年4月正式運(yùn)營(yíng)，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.09億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-4549.4萬(wàn)元。不難看出，徐州新健康業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)出現(xiàn)“畫(huà)餅”。

在問(wèn)詢(xún)函中，上交所也要求南京新百說(shuō)明2021年實(shí)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)低于前次預(yù)測(cè)情況的具體原因。

另外，在此次交易下，也對(duì)徐州新健康未來(lái)業(yè)績(jī)進(jìn)行了評(píng)估預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)徐州新健康2022-2027年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為7.4億元、10.3億元、11.6億元、15.7億元、21.3億元、24.8億元，對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為1.03億元、1.5億元、1.8億元、2.4億元、3.4億元、4.2億元。預(yù)測(cè)情況較目前的虧損狀態(tài)也存在顯著差異。

對(duì)于上述情況，上交所也要求南京新百說(shuō)明在標(biāo)的資產(chǎn)虧損的情況下，評(píng)估預(yù)測(cè)其未來(lái)盈利且業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的依據(jù)和合理性。

據(jù)了解，徐州新健康主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要分為門(mén)診收入、住院收入，未來(lái)業(yè)績(jī)看好的背后，徐州新健康預(yù)計(jì)公司上述兩塊業(yè)務(wù)增勢(shì)較猛。

門(mén)診醫(yī)療方面，徐州新健康2021年門(mén)診總就診人數(shù)11.1萬(wàn)人次，評(píng)估預(yù)測(cè)2022-2027年門(mén)診年人次30萬(wàn)、42.7萬(wàn)、45.8萬(wàn)、48.6萬(wàn)、51.3萬(wàn)、53.6萬(wàn)。住院醫(yī)療方面，目前徐州新健康擁有床位1200張，計(jì)劃2025年二季度末增加投入1300張床位。